古屋付きの借地財産相続問題

父に死なれたばかりの、悩める者の相談です。
数日前、父が亡くなって、住んでいた家が空き家になりました。
それがタイトルにもある古屋付きの借地財産です。
その家は、もともと父方の祖父が借地の上に建てた家です。
祖父が亡くなって、所有権は祖母に移されました。
その祖母が介護を必要とするようになり、父が一人でその祖母宅に移り住み、祖母の面倒を死ぬまで見ていました。
父には妹が一人いましたが、祖母がこういう生活になってもあまり手伝いにも来ずに、事実上父が最後まで面倒をみました。
その後今から十年ほど前祖母も他界して、その家だけが残りましたが、相続問題はうやむやになったまま、父が想い出の残るその家に住みつづけて、地代や維持費を払いつづけていました。
つまり、事実上は父の占有になっていたということです。
父の家族、つまり私の母や私の兄弟も近所に住んでいるのですが、本来折半しなければならない祖母の遺産を、事実上の占有という形で父が所有していたので、そこに移り住むわけにもいかず、月日は経ってしまいました。
その後、父の妹、つまり叔母にそろそろ相続の事について話し合いましょうと、父は言われ続けていたのです。
そんな父も、よる年波で入退院を繰り返し、数日前に亡くなりました。
つまり、入院したまま逝ってしまったので、誰のものとも言えない空き家と借地だけが残ってしまったのです。
脳梗塞で口が利けなくなってからそのまま逝ってしまったので、この問題は未解決のままになっています。

十年前後父が占有していたこの不動産をどう処理すればいいのか?
この不動産には若干瑕疵があります。
まず、借地権の更新料が１４０万円と、父が入院してからの数ヶ月の地代が未払いになっています。
そして、家屋は築５０年に迫ろうとしていて、壊れた風呂、ハゲた塗装など、住みつづけるには手直しが必要になります。

選択肢　

その一　残された家族でこの家に移り住み、更新料や地代を払いつつ、不動産の評価価格の半分程度の金額を、なんとかして叔母に払って自分たちのものにする。
しかし、母自体がこの家には住みたくないといっています。

その二　借地権を話し合いの上地主に買い取ってもらって、その代金を叔母と折半して納得してもらう。
問題は、土地として買ってもらうには、更地にする必要があると思われ、そのための古屋の解体費用などがバカになりませんし、それを葬儀を終えたばかりの資産に乏しい我々が払うのはちょっと困難かもしれないということ。

その三　古屋付きの借地権として、地主に納得してもらった上で、そのまま売却して、売却した金額から叔母と地主にも相応の額を支払って、問題を解消する。

こんなプランが考えられるのですが、いかがでしょうか？

No.12 ベストアンサー 回答者： Hafnium178 回答日時： 2015/08/27 18:50

回答者の方々のご意見をまとめると次のようになります。

（１）借地権の法定相続分は質問者さまの母上様が1/4、質問者とご兄弟が合計で1/4、叔母様が1/2の配分です。ただし父上様がご負担の地代や維持費などの半分は叔母様に請求できるかもしれません。
（２）借地権の更新料と地代が未払いであれば、それをすぐに解消する必要があります。さもないと、地主さまから「借地契約を解消して更地で返せ、そして未払い分も払え」と訴えられても文句は言えません。
（３）借地権を主張し続けるためには、そこに建物のあることが必要です。築５０年で古くボロボロなら、何とか修理して建物を維持していく必要があります。そういう状況の借地権を売るのは相当の困難が予想されます。もっとも、ネットで探すと「どんなものでも買います」という広告もありますが、相当に叩かれるでしょう。
（４）質問者さまにとって一番良いのは、もしお父上の遺産の合計がマイナスなら相続放棄をすること（質問者さまの一存で可能）、お父上の遺産がプラスなら遺産分割協議で借地権の分を放棄すること（母上様とご兄弟と叔母様の同意が必要）。
（５）皆様にとって一番良いのは、未払いの借地権更新料と地代を皆で分担して払い、建物を壊し更地にして借地権を地主さまに返すことです。そのまえに誠意をもって地主さまに相談すれば、未払いのお金をまけてくれるかもしれないし、ひょっとしたら「更地にしなくてもよい」と言ってくださるかもしれません。

この回答へのお礼

ご意見、どうも有り難うございます。
自分なりに考えた最終結論は、（５）に近いものです。
おばさんのご亭主のおじさんは、信託銀行の次長までいった人物。
かかる費用も投資と考えていただけるなら、戻ってくるかもしれない買い取り料金を期待して、費用の折半に応じてくれるかもしれません。
とりあえずは、この家の片付けをしながら、しっかりと考え直してみたいと思います。

お礼日時：2015/08/30 20:01

No.11 回答者： kimoiozisan 回答日時： 2015/08/26 09:01

まずあなた達が行わなければいけないのは、地主さんとの話し合いです、叔母さんの件を随分気にされているようですが、本末転倒ですよ。

地主さんが随分良い方のようなので、債務不履行にも関わらずまだなにも行動を起こされていませんが、早く話し合いをしませんと場合によっては損害賠償請求されたうえ
土地の原状回復も言われますよ

叔母さんについては、地主さんとの話し合いの時に同席してもらい、話しをしっかり聞いてもらい恐らくですが、あなた達に相続できるお金はないと思いますので理解してもらった方がいいと思いますよ。

この回答へのお礼

ご意見、どうも有難うございます。
債務不履行を解消するのが先決のようですね。

お礼日時：2015/08/30 19:56

No.10 回答者： check-svc 回答日時： 2015/08/25 09:41

＃５です。

>借金してでも更地にして、地主か第三者に販売して、その代金を叔母と折半して相続問題の解消を狙えないかと考えた次第です。
●ですから、借地権を売ることなんてできません。
売ることができるのは借地権付き建物です。
更地にして借地権を売ることなんてできませんよ。建て替えを前提としない場合は建物がなくなると同時に借地権は消滅します。

この回答へのお礼

何度もご意見有り難うございます。
拙い知識で私が考えたのが、費用面を叔母一家と折半して、地主に買い戻してもらう案と、建て替えかリフォームを前提にした不動産業者への転売です。
後者は苦しいかもしれませんが・・・

お礼日時：2015/08/30 19:54

No.9 回答者： らむ. 回答日時： 2015/08/25 01:08

借地に建てた家を売りたいの?

この回答へのお礼

ご意見どうも有り難うございます。
家を売りたいというわけではなく、残された家族がどうにかして暮らしていける道を探すというのがまず最初に来ます。
この家で今の別宅（団地）を引き払い、この家で暮らしながら、相応の金額を叔母に払うという選択肢もあるのですが、母自体が、あまりいい思い出もなく、母一人、四十代の子供三人という親子が暮らすには、やりにくいつくりのこの家を処分したがっているのです。
古屋が売れるとは思っていませんが、その後の生計が成り立つ道を探しています。

お礼日時：2015/08/30 19:50

No.8 回答者： kimoiozisan 回答日時： 2015/08/25 01:01

借地権を返上し、代金の相殺と仰っていますが現時点では

債務不履行に陥っていますよねほぼほぼ権利を主張しても認められないと思いますよ

この回答へのお礼

ご意見どうも有り難うございます。
確かにこの状態では権利の主張はしにくいですよね。
まずは、滞っている支払いから始めなくてはならないかと思っています。

お礼日時：2015/08/30 19:45

No.7 回答者： kimoiozisan 回答日時： 2015/08/25 00:17

随分勘違いされているようですがそもそも借地権を地主がなぜ買い取る必要があるのですか？

地主は善意で自分の土地に建物を建てさせてあげただけですよ
不動産は元々あなた達のものではないのは理解できてますか？

この回答へのお礼

ご意見どうもありがとうございます。
地主が買い取る必要があるというよりは、我々の方が土地を借り続けることが難しいので、借地権を返上して、その際の代金の相殺次第で、不動産の持つ負債の面を解消して新生活に入るということができないかと思っただけです。
そもそも、母にとってはあまりいい思い出もなく、残された家族四人ではちょっと暮らしにくいというこの家を、できれば処分したいという考えからきています。
実現可能かどうかを見極められればなという次第です。

お礼日時：2015/08/25 00:37

No.6 回答者： らむ. 回答日時： 2015/08/24 23:50

関係ないことですが

(祖母が亡くなって10年)
もう叔母には相続権ありません。祖母が亡くなってから1年以内に請求しないと時効になります。

この回答へのお礼

教えていただいて有り難うございます。
叔母にとっても生まれ育った生家ですし、自分が親に対してほぼ、何もしていないという負い目から、強くは請求してこなかったのでしょう。
法律的にはこういうことで、一安心はできますが、未だに付き合いのある親戚同士ですから、うまく折り合いのつく方法を考えたいと思います。

お礼日時：2015/08/25 00:39

No.5 回答者： check-svc 回答日時： 2015/08/24 23:21

「その二」に書いてある「地主の借地権の買い上げ」ですが、何か勘違いされてませんか？

借地契約期間中に地主が借地権者に出て行ってもらいたいとき（中途解約）には確かに借地権の買い上げというのはありますが、地主は中途解約したいなんて言ってませんから、借地人が勝手に中途解約したいという申し出に対し、拒否することも可能ですし、応じてくれるとしても更地にして出て行かねばなりません。

「その三」も虫がいい話で、借地に建つ古い建物を売却するにあたって、地主の了解は要らないとしても、誰か買ってくれるあてでもあるのでしょうか？
なぜなら建物が古いということで朽廃がすぐにやってきたとすれば、これをもって借地契約は終了します。その際は、建物は借り主が原状に復さなければなりません（つまり更地にする）。

「その一」が非現実的だとすれば、「その三」でなんとか買い手を探すくらいでしょうか。
相続放棄できるのであれば、やった方がいいかも知れません。

この回答へのお礼

ご意見どうも有り難うございます。
借地権自体を売却するには、更地にする必要があるだろうという所までは把握しております。
資産がどうこうというよりは、この家に住みたいかどうか、現実問題、遺産相続自体を穏便に済ませることができるかどうかという観点から、この解決策を考えています。
地主は、早く更新料の半分でも払ってくれと言ってきているのですが、その準備がなかなかできません。
つまり、借り続けることが困難な場合、借金してでも更地にして、地主か第三者に販売して、その代金を叔母と折半して相続問題の解消を狙えないかと考えた次第です。
古屋付きの借地権では売却やはり難しいですかね?
東京二十三区内で、約４０坪の閑静な住宅地ですが・・・

お礼日時：2015/08/25 00:46

No.4 回答者： らむ. 回答日時： 2015/08/24 23:06

借地で築50年だと150万でも売れないと思います。

この回答へのお礼

シンプルな回答どうも有り難うございます。
古い家ですが、骨組み自体はしっかりしています。
テレビ番組のようにリフォームすれば、何とか当分使える可能性もあります。
シロアリがいるかどうかまでは調べてませんが・・・
売れないかな?

お礼日時：2015/08/25 00:48

No.3 回答者： ni_si_ki 回答日時： 2015/08/24 22:43

その三の案が一番気楽なのでしょうが、果たして買う人が現れるのでしょうか？

その二の案が実現すれば良いのですが、更新料の支払いと解体費用の負担で利益はゼロに等しいのではないでしょうか。
その一の案が現実的だと思います。
しかし私なら相続放棄します。

この回答へのお礼

ご意見どうも有り難うございます。
ズルズルと現状を引きずるならその一が無難なのですが・・・
まあ、でも不動産の評価額を出すのが先決かもしれませんね。

お礼日時：2015/08/25 00:52