崖の下に家を建てる場合の留意点

一戸建てを購入予定なのですが、場所が崖の下の為、かなり気になっています。

状況は下記のとおりです。

崖は家の裏側にあり、高さ約２ｍ位で、コンクリートベタ塗りになってます。その上には斜度約45度の
草むら＋松の木（高さ約８ｍ）数本が植わった土地が約１０ｍほど続いています。
崖は数十年前から存在し、今まで一度も崩れたことが無いそうで、今回の分譲に伴い見た目の
問題上きれいに・・ということでコンクリートを塗ったそうです。
また、強度的に問題ないとのことで、この壁の状態で建築許可も下りているそうです。横浜の建築
基準は厳しく、それにパスしているから問題は無いと言われています。
崖は他人様の所有地です。


場所的に気に入ってるので、購入する方向で検討しているのですが、何か問題になりそうなことは
ありますでしょうか？、また購入時・契約時に注意することはありますでしょうか？

また、現在松の木は青々としていて弱っている雰囲気はまったくないのですが、将来的に考えると
購入前に切ってもらったほうが良いのでは？、と考えています。松の木について調べてみたのですが、
「松の木は根が浅いから土砂崩れ防止にならない」という記述がある反面、「津波時は根がシッカリ張っている
松の木にしがみつくのが理想的」といった正反対の記述もあり、知識の無い私としてはかなり混乱して
います。この木は、切るべきでしょうか？、それとも切らないべきでしょうか？、もしくは大胆に枝の切り落とし
をして、木自体を小さくすべきでしょうか？

以上、よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： K-1 回答日時： 2004/07/05 16:53

正直怖いですね。

まず斜面に生えている松。
これが成長するに従い、斜面に影響を与えるようになるかもしれません。
コンクリで固めたということは、何かあった場合にエネルギーを目一杯溜め込んで一気に来るということです。
排水がきちんとされていないと、コンクリで固めたせいで返って危険度が増すかもしれません。
２ｍもあれば家を破壊するのに充分でしょう。

今まで崩れたことがないから、未来も平気という理由にはなりません。
水や松の成長でコンクリだって劣化しますし。

あと
「津波時は根がシッカリ張っている松の木にしがみつくのが理想的」
というのは、流されても浮く木に乗っていれば助かる率が上がるという話であって、津波から逃れられるわけではありません。
別に松に限った話ではないです。

No.4 回答者： skywalker9 回答日時： 2004/07/05 16:13

建築許可＝安全な土地ではないことをまず理解して下さい。

それと通常の不動産売買契約では、天災による建物の損傷・崩壊等は売主の瑕疵担保責任には入らないとされています。

つまり崖崩れが起きても誰にも文句を言うつもりはないというなら買ってもよいでしょうけど、後で後悔しないかどうかもう一度自分に問いただしてみたらどうでしょうか。

No.3 回答者： merry_mama 回答日時： 2004/07/05 12:42

お隣の川崎市（武蔵小杉）で、去年の普通の台風で同じような場所が崖崩れして家屋が倒壊しましたよ。

私は土地探しの時に同じような物件を紹介されましたが、絶対に嫌だと思いました。雨の日に現場にいってみたら、真新しいコンクリートの壁にある排水溝みたいな小さな穴からジョージョー濁ったお水が出ていて、自分達が買うかもしれない土地に流れ込んで思いきり水たまりになっていましたよ。

No.2 回答者： noname#21649 回答日時： 2004/07/05 03:17

横浜というと.関東大震災を前提に考える必要があります。

それと.たしか.全体が沖積大地ですから.地下水が存在します。

＞きれいに・・ということでコンクリートを塗ったそうです
ということから.「汚れがあった」から.地下水が出ていたとも考えられ.この場合には.大雨で簡単に崩れます(長崎の大雨で造成地が軒並み崩れたことを思い出してください)。
それから.排水管内に苔を含む植物が生育している場合には.排水がまったくなされません。つまり.大雨で簡単に崩れます。
現在手の届く範囲内に理化年表がないので.細かい回答ができませんが.ここ
＞数十年前から
の間.近年「数」を2-3とする場合が多いので.ここ20-30年間とすると(30-40年前横浜で大規模な土地開発が連続して行われましたので).過去の大規模な雨を一切経験していないよう壁です(詳しい情報が必要ならば.気象台で発行している気象月報等を図書館で見て下さい)。ですから.安全性を示す物ではありません。また.20-30年前の土地造成時のようへきと考えると.ちょうど石油ショックの頃で.手抜き工事が蔓延した頃です。
「きれいにした」事から.排水館内の植物を除去したとも考えられます。つまり.危険があることを示す現象を除去してくれたのです。

＞横浜の建築基準は厳しく、
横浜と私の住んでいる地区の両方の危険物取り扱い施設を工事した業者の話では.私の地区の検査が「やたら厳しい」
とぼやいていました。知人の横浜の家のようへきを見ると.横浜のようへきの基準は.ザル法としか思えません。とにかく知人の家のようへきは手抜きがひどいです。

既にある回答とかさなりますが.業者の言葉を信じると.後で泣きを見ます。十分注意して下さい。

＞といった正反対の記述もあり
どちらも正しいです。津波がくるような場所は砂地ですから.地盤自体が軟弱です。ですから.
＞松の木は根が浅いから土砂崩れ防止にならない」
にもかかわらず.人間がぶら下がったくらいでは動きません。
津波の時に松の木が受ける力はせいぜい200-300kg/本.多くてもトンぐらいです。土砂崩れでは100-1000kg/cm2(細かい数値は忘却)を考えますから.前提がことなります。
松の根を10ｍ角に広がっている(枝の下全体に根が広がっている)と考えると.土砂崩れの時の力はけた違いの力がかかることが理解できるかと思います。

コンクリートようへきを簡単に壊すものは.植物の根です。ですから.木は無条件に伐採することを考えます。どうしても木がほしい場合には根が浅い中低木を選択します。

No.1 回答者： myeyesonly 回答日時： 2004/07/05 01:15

こんにちは。

最近、折角のマイホームが・・・とよくテレビでやってます。

業者の言い分を鵜呑みにする所からまず改める必要があるのではないかな？と思いました。

崖は、やばかったら本当に致命的な事になります。
本当に崩れた事がないのか、いつからある崖なのか、実地調査に赴くべきでしょうね。
一番いいのはその土地に長くいる人に聞く事ですが、役所の土木関係の課などでも教えてもらえるかもしれません。
実は、今にも崩れそうなので、コンクリを塗った・・・なんて事はよくある事です。
もう一つ、コンクリで固めた場合、排水がどうなってるかも重要です。
コンクリの内側の水が、崖からうまく排水できるようになってないと、コンクリの内側に水が貯まり、かえってコンクリごと崩壊します。
ですので、コンクリを塗ったのがいつごろかなども見るべきでしょう。

出来れば専門家同伴で見に行きたいところです。

松の木ですが、根がはってないというのは山の斜面などに生えているやつのことでしょう。
平地に育っている松の木はすごいしっかりした根を持っています。
ただ、崖が崩壊する場合には上に生えてる木は関係ありませんので、その点では何の意味もないでしょう。

木を切るかどうかは好みだろうと思います、が、きってしまってからやっぱりほしかった・・・はできないので、さしあたり邪魔じゃなければ温存してはどうでしょう。