農地と宅地の相続について教えてください。

義父が亡くなり相続の手続きを進めていいます。
主に預金と農地、宅地です。預金は大まかな手順が分かり今進めています。
土地の名義変更のやり方をどなたか詳しい方、教えてください。

農地は農業を続ければ10か月以内に農業委員に届け出をするとあります。
田んぼ、お茶畑、畑合わせて、5反弱だと思います。2.3年前から荒らさないように私たちで、何とか管理しています。

宅地は同居中の家の土地です。家の名義は夫、土地が義父の名義です。
同じ敷地に脇屋もあり、合わせて150坪くらいでしょうか。
手続きの書類も多く、具体的にまだ理解できませんが、相続税は10か月以内に申告とあります。
家は周りが田んぼしかないような田舎の土地です。
相続税がかかるようなら、それも進めて行きたいと思っています。
どなたか詳しい方、大まかな税金の試算方法、名義変更の手順を教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2016/01/28 17:46

重要な点として、農地を購入することができる人は、農業従事者でなければなりません。

農地を農地として保有する場合には、固定資産税が大変安くされています。
例外として、相続の場合には、農地を誰でも相続することができます。しかし、農地として相続し、農地として常に評価されるためには、農業委員会への手続きなどが必要なことと思われます。これを行わなければ、農地ではあるが農地として評価が受けられず、高額な固定資産税などの負担になりかねません。

まずは名義変更ですが、農地も宅地も基本同じ考え方でよいはずです。
戸籍謄本（亡くなられた方の出生までさかのぼったものと相続人全員の現在のもの）を収集し、第三者に相続人を証明できるようにします。
遺産分割協議書を作成し、実印の押印と印鑑証明書の添付をして、遺産分割協議書が完成します。
登記申請書ですが、法務局のHPに見本もありますし、法務局で基本を印刷してもらうことも可能でしょう。これをパソコンや手書きで、状況に合わせて作成することとなります。登記申請書と遺産分割協議書とすべての戸籍謄本を用意し、その他法務局が求める住民票などを添付して申請すれば、名義変更は完成です。

相続税ですが、財産評価が大変難しいものとなっています。
原則計算などの方法であれば、がんあって勉強すればできることも多いと思います。
私自身も祖父母が亡くなった際に財産評価から相続税申告書まで下書きをしたことがありますが、相続税の専門の税理士へ依頼したところ、例外や優遇のある規定を駆使して計算しなおしてもらった結果、大幅に評価額を下げ、相続税負担が軽くなりました。あくまでも私の時ではありますが、税理士への報酬も高いですが、それ以上にプロの計算で節税がされ、税務署からの問い合わせ対応などもすべて行ってもらえたという安心も得られましたね。

他の回答にもあるように、土地の評価は路線価方式と倍率方式のどちらかで計算することとなります。これは選択するのではなく、その土地の所在地の地域次第ということとなります。路線価方式の地域に記載があれば路線価方式、なければ倍率方式となります。難しい形や利用状況でなければ概算での評価は可能かもしれません。
建物は、固定資産税評価となります。場土地の倍率評価でも固定資産税評価が基準となりますので、固定資産税の通知文書を用意するか、なければ市役所等で交付してもらいましょう。
これらの評価と預貯金を合算して、相続税の基礎控除額を超えそうであれば、可能であれば税理士へ相談されることをおすすめします。

登記に戻りますが、不動産は代替えが利くとは限らない唯一の財産ですし、高額財産となります。登記の名義変更でミスをすると、簡単内変更できないどころか、登録免許税などの負担が重複し、大きな費用負担とリスクを負うこととなります。
可能であれば、司法書士（行政書士ではありません）へ依頼されることをおすすめします。

私は税理士試験で相続税法の勉強をしたことがあります。不合格ではありますが、試験合格を目指して学習していますので、それ相応の知識があると自信がありました。しかし、それを全問にする税理士というのは、税務署が納得するだけの資料収集をきっちりと行いつつ、税務署が認める一番有利な計算を探して計算を行います。にわか知識で太刀打ちできるものではありませんし、机上の知識だけでもかなわないのです。不動産登記も知らずにリスクを抱えた手続きをしてしまうこともあります。また、素人手続きですと、親族間でのトラブルに発展してしまうこともあります。

専門家がいるという意味も理解したうえで、ご自身で行うのであれば、それ相応の勉強が必要ということをご承知ください。
でも頑張ればできると思いますよ。

この回答へのお礼

回答をありがとうございました。詳しい内容で、気を付けなくてはいけない事を、具体的に説明してもらい
少しづつですが、知識が増えています。
相続とは本当に難しいものですね。この機会に勉強してみたいような気もしますが、司法書士に依頼すればいい
ということが分かり、安心しました。
この回答を理解しながら文章にできることが、凄いと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2016/01/31 08:43

No.4 回答者： ma-fuji 回答日時： 2016/01/31 10:22

№１です。

＞やはり土地の事は司法書士に依頼すればいいのですね。
土地の名義変更（相続登記）をするには、そのとおりです。
税金のことを相談するなら「税理士」です。
税務署に直接相談することもできます。

なお、農業委員会へ手続をしないと、固定資産税（土地を持っているとかかる税金）が高くなるということなどありませんからご安心ください。
固定資産税は、土地の状態（どのように使われているか）によって課税されるもので、農業委員会への手続きどうこうは関係ありませんしする必要もありません。
なお、その農地を売買する場合や農地以外に変更する場合は、農業員会への届出や許可が必要になります。

この回答へのお礼

回答をありがとうございました。いろいろやることがあって、何をいつまでにと整理しています。農地については
以前から引き継いでいますので、急がなくていいのですね。
分からないことが一つ一つ整理できてきて、安心しています。お礼がすっかり遅くなりすみませんでした。

お礼日時：2016/02/06 09:15

No.3 回答者： poiuyt2015 回答日時： 2016/01/31 08:59

私の場合と比較して農地と家屋の大きさは私と大して変わらないと思います。

私は司法書士さんへ相談しました。
しかし私の場合、質問者様の相続分相当に加えて、山林２０ヘクタールと金融資産の相続があったので、
相続手続きを税理士に依頼しました。（安部ちゃんのせいで、ひっかかってしまいました。）


ざっくり見た感じでは、その不動産の大きさでは評価額が低すぎるため、昨年の法改正を適用しても、まず相続税はかからないと思います。
司法書士に相談してください。

この回答へのお礼

回答をありがとうございました。相続税がかかる場合10か月以内に申告とあったので、我家の場合は
どうなのか、心配していました。計算式がしっかり理解できないので、具体的に似たような方に
の様子を聞けて安心しました。ありがとうございました。

お礼日時：2016/02/06 09:10

No.1 回答者： ma-fuji 回答日時： 2016/01/26 19:04

土地の評価額は、「倍率方式」と「路線価方式」によりますが、調整区域の農地の評価額は安いです。

なので、おそらく土地の評価額は大した額にはならないでしょう。

参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

相続した土地がどの方式によるか、また、その倍率や路線価がいくらかは下記サイトでわかります。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

＞どなたか詳しい方、大まかな税金の試算方法、
相続税の控除額は、「３０００万＋６００万円×相続人の人数」なので、遺産総額がこれ以下ならかかりません。
これを超えれば、超えた分に対してかかります。
それを法定相続分どおりに相続したものとしてそれぞれ税額を計算します。
そして、相続税総額を、実際の相続割合で按分します。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

＞名義変更の手順を教え
遺産分割協議書（だれがどの土地を相続するのか）を作成し、司法書士に依頼します。
相続人がご主人だけなら、遺産分割協議書は必要ありません。

この回答へのお礼

回答をありがとうございました。本当に相続の事を理解するのは難しいですね。
質問もし、本も読んだりしましたがよく理解できません。
やはり土地の事は司法書士に依頼すればいいのですね。
気が楽になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2016/01/31 08:34