登記済みの家屋を増改築した家屋が変更登録されてない場合の相続登記申請等について

相続が発生し相続人は４人、不動産は全て私が相続し相続登記申請することになったのですが
固定資産評価証明書では
所在が○○県○○市○○町字○○1234番地2で４件の家屋が記載されています。
①農家住宅(昭和33年）　家屋番号1234－2　77.68㎡　評価額150,000円
②簡易付属家(その他）(昭和41年）　家屋番号1234－2 30.92㎡　評価額90,000円
③附属家(一般住宅用)（昭和54年) 家屋番号無し　28.91㎡　評価額30,000円
④専用住宅(一般住宅用)（昭和62年) 家屋番号無し　71.9㎡　評価額1,000,000円

法務局の登記事項証明書では①の家屋番号1234－2　77.68㎡だけしか記載されておらず
他の3家屋②③④については記載されていません。
過去に相続が2度あり私はその時まったく関与してなくて、当時を知る人は誰も居ないのですが
相続時に①の所有権変更のみ行い、表題部変更したなかったのではないかと思います。
ただ固定資産評価証明書には②にも家屋番号があるのに③④にはなく、
登記事項証明書には①だけ記載されて②③④が何故記載されてないのかはわかりません。
役場の方がおかしいのではと思い役場税務課に問い合わせていますが返事は未だありません。

今回の相続登記では既登記の家屋のみ登記申請(所有権変更）するつもりなのですが
仮に②③④が過去の相続登記で表題部変更がされてないとしたら、今回の相続登記申請では
課税価格の対象がどの家屋になるのかがよく分かりません。

そこで質問なのですが

（１）課税価格ですが
・②③④は未登記なので登記申請の課税価格に含まない？
・②③④は表題部変更されてないだけで①の家屋に付随するので課税価格に含む？

（２）遺産分割協議書ですが
遺産分割協議書には夫々の家屋は
①家屋番号 1234-2
②（未登記物件）
③（未登記物件）
④（未登記物件）
で記載し既に相続人全員の金融機関の相続手続きは完了し、相続税納付、相続税申告、相続登記
が残っているだけなのですが、登記申請するにあたり遺産分割協議書は修正が必要になるのでしょうか。

No.4 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2023/08/27 16:14

登記申請の課税価格については，司法書士であれば①＋②＋③の合計額を課税価格とします。

④の建物（専用住宅）については，固定資産税を課している役所が家屋番号1234－2の建物とは別個独立した不動産だと判断しているので，今回の相続の登記申請では計算に入れません。

遺産分割協議書については，単なる表現の違いでしかないので，そのままでもかまいません。

固定資産税の課税は，登記がされていなくても実体が存在すれば課税してきます。登記をわざとしないことで課税を逃れる（＝脱税）ことを防ぐためですね。

②③④の建物について役所に「おかしいのではないか」と問い合わせをされたようですが，それは大きな間違いですね。建物を新築したり増改築をしたりした場合，不動産登記法47条や51条の規定により，その建物の所有者に登記申請義務が課せられています。建物が未登記になっている（でも課税はされている）というのは，所有者側に責任があるということです。

役所は，登記がされていなくても課税をしなければならない関係上，その実態を調べます。②の建物はその外形上，明らかに①の建物の付属建物として見えたので家屋番号1234－2と付記されたのでしょう。③の建物は①の付属建物だとは断定できないけど，他の建物の従たる用途で使用する外形を有しているために，家屋番号の記載のない附属家として課税登録したのでしょう。
それに対して④は，①とは別個独立した外形を有している（水道設備を有している，等）ために，家屋番号のない専用住宅として課税登録を行ったのでしょう。
所有者が，②③④それぞれの建物について登記をしていれば，こんなことにはならなかった。ただそれだけのことです。

とにかく役所は，課税の観点から，①と④を明らかに別のものだと認識しています。だから登記所も，それに準じた扱いをします。
だから①＋②は必須です。③については主たる建物が確定していないために，所有者が④の建物の付属建物として登記をするつもりがあれば，法務局もそれに応じる余地があるものの，何もしなければ，築年の関係から①の付属建物と判断するのが相当でしょう。

ということで，登記になれた司法書士であれば①＋②＋③の合計を課税価格とします。
④については不動産登記法47条の観点から，土地家屋調査士に依頼して登記したほうがいいですよと助言する程度でしょうか（その後の所有権保存登記は司法書士にお任せくださいというおまけ付きで）。

遺産分割協議書の記載については，登記のことまで考える税理士であれば司法書士に相談して登記記載に準じた記載をすることがありますが，そこまで気がまわらない税理士は，税務面を優先して，固定資産税課税台帳上の表記を基準に協議書を作成します。
この場合に困るのが，登記簿上の面積と課税上の面積が異なる時ですね。これは所有者が，増改築や一部取り壊しの登記を怠ったときと，不動産登記法上建物と認定しない部分があるからといった事情によって生じるものですが，登記申請時に固定資産税評価証明書を添付することでその事情が分かったりするので，協議書を特に直さなくても登記できることがほとんどです。

この回答へのお礼

丁寧なご返事ありがとうござます。

やっと役場から返事かきました。
役場のミスだそうです。法務局未登記(表題変更なし）なのに平成１９年からずっとそのままだったとのことです。ミスの原因は教えてくれませんでした。
固定資産評価証明書、名寄帳から未登記の家屋の家屋番号を消したものを
無料郵送してくれることになりました。

お礼日時：2023/08/30 23:12

No.3 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2023/08/26 12:06

税理士が入っていれば、こんな所でド素人に聞くより、その税理士に聞いた方が間違いないでしょう。

この回答へのお礼

申し訳ございません。

お礼日時：2023/08/26 12:18

No.2 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2023/08/26 11:30

＃1です。

> 遺産分割協議書には不動産が登記済みか未登記かを記載する必要があるので
いや、先程書いた通り一括で「すべての不動産」と、個々に書かなくても通りますよ。私はそれで4年前に通っています。
　
そも、遺産分割協議書なんて規定の書式はないのですよ。
まして法律とは無関係。
　
ネット上にいくらでもテンプレートがあります。
Wordで自分で作ればいいのです。
　
要は「相続人すべてがこの条件で納得しました、この結果に対してお互いに意義を唱えません」という証文なのです。
　
銀行などの口座凍結解除は「後で銀行の手続きに不備がないことを証明するため」いわば銀行の保身のために提出を求めるだけなのです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

ただ遺産分割協議書は税理士が作成したもので家屋毎に登記済み物件、未登記物件と書いており
私が相続登記申請するにあたり遺産分割協議書を登記申請書に添付して法務局に提出しても記載不具合として登記申請が通らないかもと思いまして。

お礼日時：2023/08/26 12:03

No.1 回答者： タマタマポチ 回答日時： 2023/08/26 10:44

課税価格に関しては判らないですが･･･

　
遺産分割協議書では「不動産は全て私が相続し」との事なので
4人のうちの3人分の相続内容を書き「上記（下記）以外の金融資産及び、すべての不動産は○○（あなた）が相続する」と、不動産の詳細は書かなくても、遺産分割協議書としては通ります。
（実体験です）
　
但し、法務局での登記はすべて書き出さなければダメです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

課税価格についてはそうですか。
表題部変更してない家屋を含むか、含まないか課税価格が変わってしまいますね。

遺産分割協議書には不動産が登記済みか未登記かを記載する必要があるので
不動産の家屋の詳細として４件の家屋を記載し、４件とも私が相続する旨を記載していますが、４件の登記状況としては
家屋1件は「家屋番号1234-1」、
残り3件はそれぞれ（未登記物件）と記載したままでも
いいのでしょうか。

お礼日時：2023/08/26 11:21