【不動産・建築】共用の土地の専用通路について

私の住んでいる土地（Ａ）は公道に面しておらず建築（建て直し）の場合、
同様に公道に面していない土地（B)で共用の土地（C:４ｍ幅の私道）を使い専用通路にする必要があります。
この2軒（AとB）はCを2mづつの専用通路とすれば建築は可能ですが、将来的にＢの土地を分筆した場合に公道に面していない土地が３軒となり、Ｂが分筆した土地（B1、B2）が専用通路にしたらAの地は建築が出来なくなります。
これを回避する為に、共用の土地（C：４ｍ幅の私道）を2軒（A,B）で２ｍ幅づつに分筆してそれぞれの土地を自分名義にし公道に２ｍ接する様に考えています。

<質問>
不動産・建築に詳しい方、宜しくお願いいたします。

(1)Cの土地（4m×20ｍ）を分筆出来ますか
(2)４ｍ幅を共用する場合と２ｍ幅を自分名義する場合のメリット・デメリット
(3)４ｍ幅を共用する場合と２ｍ幅を自分名義する場合の不動産の価値

質問者からの補足コメント

• 質問の表現を下記に変えました。
  
  (1)Cの土地（C：４ｍ幅の私道）はAとBの共用の土地（4m×20ｍ）です。
  　　この土地は狭いですが分筆出来ますか。
  (2)分筆出来る場合、
  「土地を２つにしてAが接している分をAの名義、Bが接している分をBの名義にする」時と
  「このまま、AとBで一つの土地を共用で持っている時」のメリット・デメリット
  
  (3)(2)の場合の不動産の価値

    補足日時：2016/04/16 09:18

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2016/04/16 21:01

＞ちなみに、専用通路にするには、その土地の所有者の許可が必要で

＞①共用であれば自分（だれか一人）の許可で4m使用OK、（言いかえれば許可不要）2軒分早いもん勝ち
＞②分筆すれば相手の土地2mは使用出来ない
＞で宜しいですか？

正直、この疑問に答えることはできない。
まず。
「許可とは、禁止されている行為について特定の場合又は相手方に限ってその禁止を解除するという法律効果を有する行政行為をいう。」
（以上、ウィキより抜粋）
あなたはその通路の区分所有。
もう一人の相手と同じ立場。
なので許可という言葉はあり得ない。
あなたがその通路を使用することが禁止されているのかな？
許可とはその禁止を「例外的に解除」すること。

相手も同じですよ。
あなたは相手が使うことを「禁止」しています？
あなたに「許可」を求めますかね？
あなたは「ダメ」という権利があるかな？

基本は話し合い。

再度。
早いもん勝ち、って何が勝ちですか？
先ほど建築確認申請に限れば、その通路を路地状部分にして接道を満たす申請をしても、早いもん勝ちで通路を使用する権利を得た訳ではない、とお話ししました。
勝ち負けは無いんです。
こんなことしたら全員が「負け」。
確認申請って、早いもん勝ちで確認を通した計画を、行政が今後も保証をするものではない。
相手の方が常識を持った方ならトラブルなんて起きないでしょう。
でも常識を持たない人間は現にいます。
その方が常識を持っていても、将来常識を持たないヤクザな人間に譲らざるを得なくなったらどうします？ってこと。
（競売で飛びつく人間もいる）
私が何をお答えしても、その保証は無いんです。

そこを２ｍずつ分筆しても、相手の土地を越境することはできない、もケース・バイ・ケースでしょ。
相手も同じなんですよ。
センターにブロック塀を立てて、お互いが２ｍを絶対に越境できないようにするのも一興。
そこは話し合いでしょ。
「今後の相続や売却などのことが心配です。
できれば自分だけの権利で敷地を考えたい。
４ｍ部分を半分ずつ分け合い、２ｍを私の持ち分として共有を外したいんです。
ただ分筆しても２ｍでは車両の通行などでなかなか厳しいところがあります。
現状はそのままとして障害物などは設置せず、車の出入りの際に片方のタイヤが少々越境しても、お互いに了解し合いましょうね。」
でいいんじゃない？

「普通の人」なら話し合いに応じるでしょ。
嫌と言われたら、その理由を聞いてみたら。
このケースはお互いさまの問題です。
双方が穏便に使い続けるのなら、何ら問題は起こらない。
でも今回の質問は、先方が先に奥の土地を２敷地として早いもん勝ちで家を建てたらどうしよう、というあなたの心配から始まったんです。
ただし、その心配は可能性として起こり得ること。
可能性は極めてゼロから極めて100％の間で何とも言えない。
その不安を払拭するなら分筆しなさい、が回答です。

で、私なら心配性なので絶対に分筆します、ってこと。
不動産の評価なんて関係ない。
自分の資産は自分で守る。

４ｍ幅の路地の奥に３軒の住宅が建っていて、四苦八苦するのをいくつも経験しています。
過去にそれぞれの敷地で重複して路地部分を確認申請で使い回したんです。
「法第４３条第１項ただし書き」での救済も可能性はありますが、不良宅地であることには変わりはない。
３宅地とも「評価」は、、、最低。

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2016/04/16 09:59

まず１。

分筆は可能です。
でも、共有者の意向はどうなの？

次に２と３をまとめて。
設定では、相手が２敷地で建物を建てたとき、すでに接道を４m使われているんで、あなたの土地が袋地になり、建築不可になる懸念だよね。
まず、共有名義と言ってもあなたの財産です。
他人に勝手に奪われる、価値を無くされるのを黙って指をくわえて見ている人間はあまりいない。
(そこそこいますが(^^;)
自分の財産を守りたいのなら、行政などは関与しないので、自分で対処するしかない。

心配があるのなら、自分で守る方法を考えて実行したらいいんじゃない？
勘違いしないで欲しいんだけど、確かに建築基準法第43条第1項では接道義務をうたっています。
だけど、確認申請は工事の着工前の定められた手続きでしか無い。
先に建築確認を受けて家を建てたからといって、何がしかの既得権を取得したのではない。
　　↑　ここ重要

後塵を拝したあなたが建てられなくなったわけではない。
だけど、すでに建物を立てたのであれば、トラブルは必須です。
相手も取り壊しの命令を受けざるを得ないので、必死になってあなたを潰す。
ま、共有が４m幅で、相手を無視し４m分の接道を先に取ろう、なんて人間はそうそういないと思うけど。
(たまにいますが(^^;)

私が思うに、何でさっさと分筆しないの？
例。
相手がその共有部分の権利を暴力団に譲ったらどうします？
暴力団は無いにしても、あこぎなブローカーは日本中にいます。
あこぎなブローカーの素養がある私なら(爆)このようなメシのネタ物件は逆に権利を手に入れたいくらい。

そこを２軒の路地状敷地として使った場合、共有であれば車の出入りで内輪差の侵入をお互いに容認できるよね。
分筆をデメリットで考えると、これができなくなる。
(２m幅の両側にブロック塀を立てたイメージ)
取り付きの道路が拡幅されていない２項道路だと、大きめの車は持てないかもしれない。

でもね、路地状敷地なんて結局はこんなものなんですよ。
土地の要となる接道部分が自分の意思だけでどうにでもなる、は大変に重要なこと。
土地に限らず、預金口座でも衣食住でも、子供や奥さんでも、自分の命でも、赤の他人と共有なんて嫌でしょ(笑)。
他人はどう考えるか知らんけど、私なら絶対に文筆する。
土地の評価など関係ない。

あと、幅４mなら道路位置指定ができますよ、なんて意見が付くかも知らんけど、可能性は極めて低い。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
分筆してお互いの土地を少し通行に使わしてもらうのが良いかと思います。

ちなみに、
　専用通路にするには、その土地の所有者の許可が必要で
　①共用であれば自分（だれか一人）の許可で4m使用OK、
（言いかえれば許可不要）2軒分早いもん勝ち
　②分筆すれば相手の土地2mは使用出来ない
で宜しいですか？

お礼日時：2016/04/16 15:51

No.1 回答者： satoshino 回答日時： 2016/04/16 08:31

クイズのような質問で状況が中々理解できません。

質問は、BとCの土地所有者から譲渡の承諾を得たが公道として分筆出来るか？
という質問ですか？

メリットは、建築基準法の接道義務条件がクリアできる
デメリットは、再建築出来ない