古築物件購入リフォームについてこれは買いだと思いますか？

古築物件をリフォーム再生して利用されてるご経験者にお聞きしたいです

地方　木造物件３００万　築３３年　土地価値２５坪約１７５万　建屋　２１．５坪　駐車場２台　家賃相場５．５万くらい（リフォームして）

汲み取り式のためリフォーム業者に聞くとトイレだけで１６０万円　屋根外溝塗装含めフルリフォームだと

約６４０万円程だそうです（多分実際はもう少しかかる）　１００万まで市から補助が出て　トイレの浄化槽も３５万

程補助が出ます
　
私の思惑では物件を値切って１７５万円くらいで買えた上で　トイレ＋外溝を業者で　後はなんとかＤＩＹで済ませ　リフォーム費を２００万程に収め（＋補助金１３５万分）　１７５万+２００万＝３７５万＋その他２５万＝４００万

これくらいに抑えられれば倒壊のリスクなど考えても　現在の家賃を考えると７年住めたら元はとれるので＋土地-解体費用分も残る　　それ以上住むか貸せたら毎年６０万程浮く
ありかな～くらいに考えてますがどう思われますか？

No.5 ベストアンサー 回答者： odasaga09 回答日時： 2016/04/23 21:19

＞木造物件３００万　築３３年

＞土地価値２５坪約１７５万
て普通、古家壊し賃かかるとマイナス算定に入るのだから、価値ゼロお荷物を無償で譲りうける・・くらいの値切り交渉がまず基本スタート地点ですね。
家屋に有価価値認めてスタートするならやめておいたほうがいい(^^

さて、「無価値なもの」として、それを再生利用するとするなら、現状雨漏りさえなければイケますよ(^^

シロアリ被害は雨漏り、濡れの湿潤部分でこそ被害が進むので、ベイド剤駆除がかなり効き目あるし（経験実証済み）、被害部おおむね（柱脚部）は添え柱ボルト緊結で補強できるし、耐震補強は軸組みを室内を耐力合板張りっぱなしを仕上げ意匠にする一見シロウト芸でかんたんにすっかり補強できます。

汲み取りトイレリフォームこそ人足労力ですが自分でできる一番テクがいらない範疇で、160万円なんてかからない。合併層補助金もらえたら、100数十万以上浮くだろし(^^、足場は単管パイプ自分で買っちゃって安全上抱き足場クランプ組みでこれも自力でできますよ。やる気。1年でも2年でもずーっとかけっぱなしでいいですし。（これも経験済み^^)
足場囲いで屋根鼻先の安全確保したらもし屋根を葺き替える場合でも、一番廉価かつ長持ち、かつテクいらない波板（ガルバ）でやればいいし、とりあえず並に住めるように室内部分自力いじりで直したら住みながら手を加えていく＝それだけ自分の稼ぎ　と思えば、やらない手はない(^^/　楽しんで稼ぐ(^^　やる気次第（^^/

以上すべてオイラ経験者（建築知識素養がもともとプロ、設計監理で職人を指図・監督できるオイラの特殊ケース？心配材料ゼロでやれてる経験かもしれないけど）、でも、まだシロウト同然の20代で、自分ち廃屋空き家をセルフビルトで半年間それに専従してまるっきり直せた自身からこの道に進んだのオイラ笑。

土地代だけそのまんな有価価値で入手にいずれ損得はないんだから、あとは自分でどう価値を生むか、かけた金以上のものにするか自分の労力・やる気次第(^^

建築上困ったことがあったら、また「教えて」で聴きながら確信持ってやればいい(^^

応援するよ(^^/

この回答へのお礼

めちゃくちゃうれしいご意見ありがとうございます　少し萎えてきてたのがまたやる気を持つ事ができました

まず３００万を土地代だけで考えて１７５万　解体費用分の約100万くらいはこちらで持つので　という交渉ですね（持ち主は更地にして売るより１００万得）

雨漏りはしていないので　経験者様のご意見を聞くと出来そうな気がしてきました　　残念ながら補助金関係は業者に頼まないと下りないようですが(＞＜)　

私もまずは住めるようにしあとは少しづつ改装していけば楽しくやっていけると思っておりました　　ほんとそのまま自分の稼ぎになるので　もうこれは趣味をかねた副業ですよね　　しかもおまけに空き家問題の社会貢献にもなっている（大袈裟）

いろいろな情報大変参考になります　ベイト剤　シロアリは雨漏りから　柱補強　耐力合板　悩んでいた足場についても　屋根の波板　等　

＞土地代だけそのまんな有価価値で入手にいずれ損得はないんだから、あとは自分でどう価値を生むか、かけた金以上のものにするか自分の労力・やる気次第(^^

ほんと目から鱗の話ありがとうございます　　分からないことだらけですが回答者さんのようなとても優しい方もいらっしゃるので　教えてで聞きながら進めていけたらと思っております　頑張ります！

写真もありがとございました　すごくイメージが沸きました

お礼日時：2016/04/24 16:31

No.4 回答者： katokundes 回答日時： 2016/04/20 14:08

合併浄化槽、雨水、水周り、柱のシロアリ被害確認。

この回答へのお礼

合併浄化槽は新たに設置予定です　雨漏りは今のところはないようです　水回りは配管含め刷新することになると思います　

あとは柱のシロアリ問題ですね　買って壁壊して柱がぼろぼろでは困りますよね

お礼日時：2016/04/20 19:23

No.3 回答者： inon 回答日時： 2016/04/20 10:45

築年数が３３年なら雨漏りが心配ですね。

屋根の葺き替え、設備配管も危ない
七年後に６０万浮くなんて到底無理でしょう。

この回答へのお礼

配管は合併浄化槽になるので一度交換になると思います

屋根は業者なら１００万以上かかりそうですし　自分でも危険　で難しいので悩むところです　雨が少ない地域なのは幸いですが　雨漏りしてないので保留かなぁ

到底無理ではないですが　リスクと手間を考えればそこまで得策とも言えず　悩むところではあります

お礼日時：2016/04/20 19:17

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/04/20 08:29

値切って175万というのが皮算用だけど、瑕疵担保ナシで本人ＤＩＹ７年居住でいいならアリかもね。

その後人に貸す場合には貸主の義務が発生するから、ＤＩＹでは済ませられない修繕も出てくるため、計算通りに行かない可能性も高くなるかな。
あくまで自己居住用であればアリ。

そう言えばこの計算、契約時の諸費用や毎年の固定資産税も計算に入ってる？
忘れていたらこれも計算を。

この回答へのお礼

多分１７５万にはならないと思います　ならなければ買わなきゃいいだけですしね　

もちろん諸費用　固定資産税　考慮してますが額は少ないと思います　あと浄化槽＋ゴミ代などかかりますよね

貸すのは確かにだいぶ勉強しとかないと問題になりますよね　ＤＩＹで済ませられない部分　屋根と耐震性　ですね　　実家も平屋ですが築４０年ですし

リフォームもすれば７年以上は持つと考えています　地震がなければですけど

お礼日時：2016/04/20 19:09

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/04/20 00:22

賃貸に住まわれてるなら借りたまま

水回りトイレは業者　
その他、工具さえ揃えれば
祝日に自分で全部修繕する。　

世の中リフォーム屋は中抜き、人件費が７割くらいです。
加工のみ工務店で頼んで自分で取り付けをする。
屋根外溝塗装　自分で行う　足場も少しそれ得れば十分、元々買っても安い。

建設業の友達がいれば巻き込んでポイントだけ
手伝ってもらえば　修繕工事材料代金なんて１００万程度じゃないかな
殆ど人件費です。　

１~２年で完成すると思います。

この回答へのお礼

心強いお言葉ありがとうございます

自分も賃貸借りたまま一階の内装完了するまで少しずつ進めていって　完了したら引っ越すみたいなイメージ持ってました

中抜きや人件費で７割なら材料だけだと半値以下にはなりますよね　塗装程度なら足場さえできればなんとかなりそうです　問題は屋根の張替えですが

幸い勤務先が鉄工所なので足場も作れそうですし　仕事も似たことはしているので分離発注で職人雇えばなんとかなりそうに感じています　屋根以外は

とにかく家を買って自分で色々やってみたいんです　大変だけど面白そうですしね

お礼日時：2016/04/20 19:04