不動産投資ローンマンションの契約直後の売却

配偶者が内緒でフルローンで投資用ワンルーム（新築）を契約していたことが発覚しました。
今は融資も実行され、第1回返済が近日に控えている状態です。
（借入3000万円ほど、毎月家賃以上の返済額、定年後も続く借入期間⇒本人いわくはなから完済のつもりはなく10年ほどで売却予定とのこと）

不動産投資自体に反対というわけでないですが、その内容のひどさに絶句しています。ローンの返済計画や物件内容を見ると、詳細は省きますが、とても無謀でリスクの高い投資に感じました。契約会社からの詳しいシミュレーションはまだ見せてもらってないので(配偶者は月に数回の帰宅なので)、それからの質問のほうがよかったのでしょうが、不安でいてもたっていられず、トピックを挙げさせていただきました。

質問１．契約直後の売却は、何か違約金など発生するのが一般的でしょうか？初入居者が決まる前に売却などできるものですか？
質問２．契約初期費用（固定資産税の支払い、物件消費税、その他諸々）や、買取値＞売却値による損失などは覚悟しているのですが、ざっくり何万円ほどのマイナスになるでしょうか・・・。質問内容が下手かもしれませんが、要するに、売却時にかかる費用とはどのようなものがあるか知りたく思っています。
質問３．こういうことは専門の方に相談すればいいと思うのですが、すみませんが、どういった方を訪ればいいのか分かりません。どこに相談すればよろしいのでしょうか？今後の相談とシミュレーションをお願いしたいです。。。

質問3だけでもいいので、何かアドバイスいただけたらと思います。

↓ここからは、勉強不足の疑問だと思うので、余裕があればご回答いただきたく思います↓
質問4．ローン返済額が家賃収入より高いというのはどういうことが考えられますか？素人考えだと、家賃収入ととんとんか、少ない返済額が当然に思えるのですが。でなければ、いつのタイミングの売却であれ、ほとんどが最終損益マイナスとなり、プラスになることはほぼないと思うのですが。
質問5．空室時家賃保証されるとかなんとか言ってました。でも契約書は無いみたいです。そんなバカなと呆れてますが、購入金額が数十万円ほど契約時より減額されたのですが(契約から数日で契約内容変更)、これが契約会社の言う”家賃保証”の代わりと思われますか？危険なにおいがします。。。

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/05/11 07:07

これは、わざと損失を出して毎年の確定申告で損益通算したいという、いわゆる節税対策なんじゃないのかな。

投資物件で3000万の借り入れができるということは、配偶者の所得は高いはず。
節税効果も高いだろうね。
・・・内容次第だけど。

質問１について。
売買契約を破棄しようという訳じゃないから違約金はナシ。
入居者が決まる前の売却も特に規制があるわけでもないから可能。
ただ、ローンを全て返済しなければ売却できないから、売却代金で返済しきれない場合には自己資金で補てんするというリスクはある・・・だけどこれは覚悟してるんだよね。

質問２について。
一般的な売買の諸費用は売買金額の7～9％がおおまかな目安。
本件では諸費用は少なめじゃないかなと思う。（5～6％とか）
ただ、新築価格と中古価格では１年足らずの期間でもガクンと落ちる。
１年程度で売却する場合でも1～2割程度の下落は覚悟。
でも、人気物件ならほとんど値下がりしない場合もあるので、本件の物件の資産価値次第かな。

質問３について。
売買についての相談先は不動産会社だけれど、取引のある金融機関に相談してもいいよ。
銀行傘下の不動産会社が売却をしてくれるから。
ローンを組んだ銀行系の不動産会社でもいいかな。
残債が出来るだけ少ないように売却してくれるという期待もわずかにできるから。

質問４について。
冒頭したけれど損益通算による節税効果を狙ったのが今回の投資だと思うけれど。
売却するタイミングは資産価値の残っている10年目頃かな。
高い家賃と入居率が期待できる物件ならさらに保有してもいいけれど。

質問５について。
投資マンションで家賃保証の仕組みは平成初期の頃にはすでに確立していたよ。
「バカな」と呆れるというシステムではないかな。
それとも契約書のないことを指して呆れてるのかな？
家賃保証の契約書は、入居者募集の開始時か最初の入居者が決まる頃に結んでも構わないので、後回しになっているんじゃないかな。
ホントに口頭約束だけだったら、それは呆れるしかないけれど。
いずれにしても、空室時家賃保証はメリットとデメリットがあるので、それを把握してシステムをうまくつかわないと不動産会社の“いいお客さん”にしかならない。
ネットで検索すれば失敗した人の苦労話がたくさんヒットするよ（笑

この回答へのお礼

各質問についてのわかりやすい回答をありがとうございました。

昨年度の所得は確かにそれなりに高かったのですが、それがおそらく生涯最高で、今後下がる予定なのです…。それも返済計画における不安要因の一つです。おまけに変動金利。

売却時の損失の覚悟はあるのですが(自己資金補てん)、いざ計算してみると結構額が大きそうなので、今まで頑張って貯金してきたのは何だったんだろうと悲しくなってきました。結婚後、教育費や老後の生活にと思って頑張って貯めてきたお金がゼロになりそうです。

やっと、シミュレーションを持って帰ってきたので見ました。よくこれで契約したなってほどのお粗末なものでした。
おっしゃるとおり、節税効果も書いてありましたが、最初の1年しか大した節税にならなさそうです。回答者様のように、あれこれ考えての投資ならよかったのですが、残念ながらわが配偶者は節税を意識していたわけでなく（そこまで考えての投資をするような賢さや勉強熱心さはやはり無く…）、あくまで10年後くらいの売却を考えていたようです。売却値に対して楽観的過ぎたようです。バブル時代でもあるまいし…。近隣同様マンションの価格をネットで調べるだけでも大した額でないのに、これからの物件飽和状態になったらどうなるのか…。

質問５で「バカな」と書いたのは契約書がないことについてでした。やはり契約書は交わしていないようです。何年保証なのかとかさっぱりわかりません。この点については契約会社に確認しないといけないですね。売買契約のみで、管理委託契約がないんですよ。管理委託費払うのに。

質問３のアドバイスもありがとうございます。
とりあえず、契約会社は信用できないので、銀行で詳しい返済シミュレーションをしてもらったり、相談できる不動産屋さんを紹介してもらおうかなと思います。メガバンクではないので、その点もちょっと弱そうですが…。

もう、カモですよ、完全に。。。
人を悪く言わない・見ない人間なので、いいように付け込まれましたね。

お礼日時：2016/05/12 23:56

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/05/13 10:50

#3再回答

お礼文を見てちょっと思ったこと。
売却（損切り）が痛いようなら、ハラをくくって賃貸経営をやってみるのもアリだよ。
旦那さんは人が良い（これは美徳でもある）ところがあるみたいだけど、質問者がしっかりタイプだから、大家さんとしては結構うまく組み合わせだと思うよ。

本件で気になるのは賃貸経営する場合に、結んでいる・結ぼうとしている契約について。
「管理委託契約」は、一般的には入居者募集や更新手続きや設備修理の手配などという、貸主としての業務の代行のようなもの。
「家賃保証契約」は管理委託契約に含まれている場合もあるけれど、基本的にはまったく別の契約。
これは１ヶ月～半年程度を限度に空室期間中の家賃の50～80％程度を業者が負担するというもの。
業者は自腹を避けるために格安の賃料で募集するので、新築～築浅の家賃を高く取れる大家にとって一番いい時期に、低い賃料しか得られない。
逆に古くて入居者がつきにくい物件などは家賃保証はありがたいけれど、そうなると引き受ける業者が激減するという、怖いね市場主義（笑

管理委託は割と多くの大家さんが行っている契約なので、信頼できる業者と管理委託契約を結ぶといいよ。
家賃保証は、新築なら絶対と言っていいけれど不要。
すでに契約してしまっているなら、解約通告期間があるのですぐに解約申し入れをしてもいい。
管理委託とセットになっていて切り離せないと言う話なら、管理委託も任せない。
分譲会社やその系列で契約していると思うけれど、そこが賃貸募集が強いとは限らないから。

任せる賃貸管理会社は、知り合いなど心当たりがなければ、購入した物件の最寄の大手賃貸業者でいいよ。
大手だから良いというわけではないけれど、ネームバリューで客が来るし、原則法定遵守だから変なことはされない（笑
賃貸経営の知識が乏しい人の場合は、大手のやり方で任せておけば、労力やリスクは低く抑えられるよ。
ある程度賃貸経営が分かってきたら大手のやり方では不満も出てくる可能性もあるけれど、それまでは大手が無難。

まあ、ハラをくくってやって見るのもいいと思うよ？
ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

再度のご回答ありがとうございます。

夫もやっと自らシュミレーションし（契約前にやるべきことなのに！）、多大なる損失が発生することに気付いたようです。
残念ながら、どのタイミングで売ろうとも、大して損失額は変わらなさそうでした。売却損だけで650万円はありそうです。そこに経費諸々…頭がくらくらします。
どこで売ろうと変わらないのなら、精神衛生上悪いので早く売却しようと思います。
お互い仕事等がハードでその上体も弱いので、とても不動産に時間をかけることはできません…。

物件は、分譲会社の系列で契約していて、管理委託とセットのようです。

いろいろアドバイスありがとうございました。
頑張っていきます。

お礼日時：2016/05/16 01:48

No.4 回答者： manno1966 回答日時： 2016/05/11 10:27

> 今売ってもそれくらいになるのですか…

何でもそうでしょう？
一般的に、新品と中古では、中古の方が安い。
マンションも例外ではないというだけ。

> 入居者入ったらもっと下がるのかな…。
中古と新古では新古の方が好まれる傾向ではあります。
投資用マンションでは、入居者が居るほうが好まれる傾向ではありますが、新築を購入なら２年程度の家賃保証が付いているでしょうから、どちらでも問題は無いでしょう。

> 投資用賃貸ワンルームって入居者が居る間は売却はできないのでしょうか？
入居者が居る時の方が売りやすいし、買いやすい。

入居者が居ないということは、家賃収入が無いということ。
その分赤字になるので。
入居者が居ないということは、入居者を探す手間と時間と費用がかかるということ。

この回答へのお礼

再度のご回答に感謝いたします。

なるほど、投資用マンションということを考えると、入居者がいたほうが確かに家賃収入があるわけで、好まれる傾向にあるのですね。

とりあえず、1年目は確定申告で節税しようかなと思います。
売却値については不動産屋さんに相談するしかないですよね。それを聞いてからですが…。

お礼日時：2016/05/13 00:03

No.2 回答者： gyong 回答日時： 2016/05/11 05:44

どこの業者ですか？

質問4.　新築のため、宣伝費がかかっています。また完全成功報酬歩合が数百万円含まれています。なので物件をできるだけ高く売る必要があります。よってローン返済額は家賃収入より高くなり、キャッシュフローはマイナスとなります。
　不動産投資家は、もうからないことが分かっているので新築ワンルームマンションには手をだしません。いわば、無知な人に売り込んでいるのがこの商売です。

質問5．空き室保証は無知なものぐさオーナーのための撒き餌です。その分手数料を取られるので損します。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

ネットで調べるだけでもあまりいい情報が出てこない会社です…。家賃保証の振込滞納もあるようです。数年後に存続してるかもあやしいですし(IR情報無いですし)、そこが一番の不安材料です。

新築は2割高いというのは、そういうことなんですね。
なんで契約したのかさっぱり理解できません。

本人、大して勉強もせずに突っ込んだようです。説明を求めても、分かっていないようですし。
せめて契約前に一言相談してくれれば。それがなかったということは、ある意味私の責任でもあるのかもしれません。のりこえるしかないですね。

お礼日時：2016/05/11 17:21

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2016/05/11 02:55

> 契約直後の売却

一般的には、違約金等はありません。
ただ、普通のマンションでも一般的には２割ほど価格が落ちるのが普通です。
入居後であれば、さらに落ちます。
投資用マンションなら、今売っても２０００万円程度となる覚悟が必要でしょう。

> 初入居者が決まる前に売却などできるものですか？
可能。
ただ、買値より下がるのが普通なので、ローン残高との差額を現金で用意しないと、売る事はできない。

> ざっくり何万円ほどのマイナスになるでしょうか・
売買手数料などもあるので、１０００万円程度。

> 専門の方に相談
不動産屋。
ただ、誰かの紹介の様な信用ある人を介さないと、単なるセールストークの様な話しか聞くことはできない。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
今売ってもそれくらいになるのですか…入居者入ったらもっと下がるのかな…。
本当に初歩の質問なのですが、投資用賃貸ワンルームって入居者が居る間は売却はできないのでしょうか？

いつのタイミングで売ってもすごい損失になりそうで気持ちが落ち込みます。

お礼日時：2016/05/11 07:07