登記されていない地上権の対抗要件について

地上権の第三者に対する対抗要件に関するご質問です。
借地借家法では「その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」とされておりますが、この「建物」にはメガソーラーの太陽光発電施設も含まれるのえしょうか。
この度、諸事情がありメガソーラー発電事業所の底地の所有権を取得したのですが、前地主がタッチの差で地上権設定契約を締結してしまっておりました。登記だけは何とか差止させたのですが、この地上権が有効となると、ほとんど土地の価値は無くなってしまいます。
お分かりになる方、ご教示お願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 説明がわかり難くてすみません。地上権設定契約は前地主と事業主との間で締結されており、前地主は事業主側の説明が地主側にメリットしか無いと誤った説明を受けて1年前に締結した借地契約を本年５月２５日付けにて地上権設定契約にそのまま結び直してしまいました。その数日後、前地主は内容証明郵便で「契約は事業主側の説明により錯誤の状態で締結したので取り消したい。」と事業主側に連絡を入れております。よって、本来はそのまま登記に協力すべきところ、錯誤を理由に協力を拒否し登記には至っておりません。その後、私がこの土地を借金のかたとして取得しました。現在締結の契約内容では周囲の相場に比べて借地料も安すぎ、私としては内容の見直しを主張したいのですが、前の地主が締結した地上権設定契約が有効となると話し合いの余地がありません。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/06/20 15:39

• 錯誤を主張したからと言って、締結済の契約が簡単に無効とされる事は難しいと思います。そこで、登記されていない地上権が第三者（私）にたいしての対抗要件となるのか否かについてご質問させて頂きました。借地借家法で述べられている「建物」に太陽光発電のパネル及び変電施設が該当するものかどうかがわかりません。宜しくご教示お願い申し上げます。

    補足日時：2016/06/20 15:43

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/06/21 15:25

弁護士に相談することをオススメする（笑

本件の中には学説割れてる部分も含まれているんじゃないかな。
勝てる弁護士に依頼したほうが底地を損切りするにしてもダメージが少ないようにも思える。


背信者がいない前提で回答。

所有権と地上権はもろに対抗関係になるよね。
所有権移転登記と建物登記のどちらが先かーータッチの差みたいなこともあるらしい。
本件では発電設備が「建物」（＝登記できる）にあたるかどうかもポイントになるけれど、発電”設備 ”は建物ではないので登記できない。
あれは機械だから。
でも変電設備として建物（例・変電所）があればそれは建物。
ソーラー発電が流行り始めたことによく話題になっていた覚えがある（笑
ただ、付帯建設物の中には登記しようと思えば出来るものもあるので、本件では物置でも表題登記されたら不利になるんじゃないかな。
というか、建物の登記は勝手にできちゃうから、登記を具備した相手と争うつもりで準備したほうがいいと思う。
不動産登記法の認定基準で言えば、本件ではやろうと思えばいくらでも建物登記できるよ。
地主が協力なくして登記できないのは地上権、でも建物登記で地上権登記の代用にはできるし、地上権には登記請求権があるから最悪は裁判でもやられて借地人が登記をするしね。（珍しいと思うけれど）
本件では質問者の立場では、発電事業者に表題登記でもされる前に新所有者から不法占拠者に対する明渡請求が一番強いカードにも感じる。
発電事業者は慌てて前所有者へ契約履行を求めるが、前所有者は錯誤無効を主張している→法律事件で裁判へＧＯ。
さらに新所有者とも対抗要件を備えてまた裁判へＧＯ・・・なので発電事業者が２つも裁判を回避するためには新所有者との間で妥協点を模索ーー地上権契約条件の緩和とかーーするので交渉にはなる・・・はず（笑

発電事業者がきちんとしたところだったら、とりつくしまもないだろうけれどね。
上記回答はあくまで参考までに。
本件はもおう弁護士が出てくる領分だと思うよ。

この回答へのお礼

実践的なご教示ありがとうございます。
まずは、相手方とお会いして建物の登記の件含めてお会いし
争う方向ではなく折り合う方向でお話ししてみようと思います。

お礼日時：2016/06/21 17:17

No.5 回答者： satoshino 回答日時： 2016/06/22 08:44

No4です

私は地方の不動産業者です。
耕作放棄地などにソーラーパネルが増えているのを認識しており
質問に興味を持っています。

＞事業者は必ず地上権設定契約を結び登記しているようです。

登記しているのですか？

個人と個人が結ぶ諾成契約は、民法が基本ですが
建物を擁する契約に付いてだけ借地借家法を適用します
借地借家法とは、特別な法律で民法を優先します。

＞借地借家法では「その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」

借地権などの登記がなくても、契約がなくても、その地に借地人が所有する建物があれば
第三者に対抗できるという一方的に借主を守る法律です。

なのでソーラシステムは借地借家法の対象外で民法が適用されると思います。

No.4 回答者： satoshino 回答日時： 2016/06/21 17:00

メガソーラーの太陽光発電施設とは、どの程度のものかわかりませんが

ソーラーパネルは建物ではなく工作物だと思います。

メガソーラーの太陽光発電施設は、建物として建築確認申請を受けているのですか？
また建築基準法や都市計画法の基準をクリアしているのですか？

この回答へのお礼

ソーラーパネルは仰せのとおり工作物です。
よって建物登記が出来ないので、事業者は必ず地上権設定契約を結び登記しているようです。
ですが、メガソーラーが普及している現実を受けて借地借家法も見直しが進んでいるとのこと
なので確認するようにいたします。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/06/21 17:25

No.2 回答者： xs200 回答日時： 2016/06/20 10:16

借地借家法

第二条
一 　借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

わからないのが、
>この地上権が有効となると、ほとんど土地の価値は無くなってしまいます。
>地上権設定契約を締結してしまっておりました

地上権は有効/無効どちらなのですか?
契約しているなら有効のはずですが?
地上権は物件であり、債権よりも強力な権利です。
登記しなければ第三者には対抗できませんが、質問者は第三者ではありません。

>登記だけは何とか差止させたのですが、
これがまた疑問です。
登記がないと第三者には対抗できないので、地上権者は地主に対し、登記請求権を持ちます。逆にいえば地主には登記協力義務があります。単なる賃貸借ではありません。地上権は強力です。

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/06/20 03:31

地上権登記はすでに出来ないのですから

そもそも施設は貴方次第で使用出来ないように出来ますね

無許可で人の土地に置いてはいけません。　どけろです。

恐らく
施設があるなら登記されてなくても作る時に賃貸契約が行われてるハズですから何らしか書面があり
権利があると思う、しかし怖くはありません。

賃料をむしり取れば良いだけです。
潰れたら、銀行に言えば任意競売で激安で譲ってもらえます。

電力会社経営者ですな

この回答へのお礼

ありがとうございます。これから新地主として交渉なのですが、気持ちが楽になりました。

お礼日時：2016/06/20 03:43