倒産した会社の表題登記があるマンションの購入について

教えてください。
中古マンションを購入予定です。
建築した会社は倒産していましたが、中古マンションなので売買には関係ないと考えていました。
ところが、この物件は新築未入居で、売主さんは所有権保存登記をしていないとのこと。
建築会社が新築時に表題登記？をしただけだそうです。
仲介業者は「司法書士に確認したところ、問題ないという回答だったので大丈夫です。管財人にも連絡をしています」といっています。また売買契約書にも「所有権の登記が出来ない場合は契約を白紙に戻す」という文言を入れるといってくれています。
このまま契約を進めようと考えていますが、何か気をつけること、アドバイスがあれば是非教えて下さい！！

No.3 ベストアンサー 回答者： realty00 回答日時： 2009/11/27 23:30

質問者様のおっしゃることが少しわかりにくいので、前の回答者様のように少し事件を整理させていただきながらお答えします。

新築の時の建築会社＝売主、だったのでしょうか？
「建築会社が新築時に表題登記？をしただけです。」と書かれていますが、正常な状態であれば表題登記（表示登記）をするのは建築会社ではなく売主会社です。

もし建築会社と売主会社が別の会社であり、表示登記の推定所有者（表示登記申請者）が建設会社であれば何も問題ありません。すでに破産管財人が処理済みです。
通常の売買契約としてその建設会社から所有権を受けることができ、登記についても通常通りになります。

もし建設会社と売主会社が同一の場合、または別だが表示登記が売主会社でなされている場合。
売買契約は破産管財人とすることになります。
破産管財人はその売買契約書にまた色々な書類を付けて、管轄の地方裁判所の民事部の担当裁判官に申請を出します。
裁判官はその売買に問題がないと判断すれば、「資産処分許可証明書」を出します。
司法書士はその許可証明を添付して、法務局に移転登記の申請を出すことができるようになります。

登記の流れは上記のどちらかになります。

後、私の経験から少し余談を
ローンはどうなっているのでしょうか？
破産会社が売主の場合、住宅ローンの審査に時間がかかるケースが多かったです。
特に井戸のマークとか、菱形三つのマークが絡んだ銀行は・・・・


裁判所の許可証明も、裁判官が慣れてない（正確に言うとその下の書記官なのですが）時は、許可証明がでるのに２週間以上かかります。慣れてくると４～５日で出るようになります。
ですから引渡日等、よく相談して設定してください。

この回答へのお礼

詳しくご説明頂き、ありがとうございました。
今回の話は、建設会社と売主（個人）は別なんですが、所有権保存登記をしておらず、建設会社の表示登記のみだったようです。
現在、破産した建設会社の保全管理人と仲介業者を通して色々とやり取りをしています。どちらにしろ、売買はその保存管理人から「売買しても良い」という書類（詳しくはわからないのですが）が来てからになるとのことです。
またわからないことがあったら是非教えてください。
ちなみにローンは、勤務先のグループ会社のローンを考えています。が、その保存管理人からの書類がこないことには、その会社のローンは通らないようですので、とりあえずはその書類を待っています。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2009/11/30 11:46

No.2 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/11/27 17:03

質問の内容を整理すると下記のようになると思いますが。

まず所有者は破産宣告していると思います。
破産管財人に弁護士が選任され弁護士により売却出来るようになっていると思います。

一方当該建物は所有者名義で表示登記されている状態だと思います。
質問の表題登記？は、表示登記です。
土地が所有権であれば所有者と建物表示登記名義人が同一で敷地権登記されていると推測します。

登記申請としては、年月日売買による建物保存登記ということで土地敷地権の移転に伴う保存登記をするものと思います。

質問内容から推測しますと以上のような形で登記されると思います。

土地建物の登記簿謄本と裁判所の資料がないため通常のパターンを書きました。

破産宣告の破産管財人による不動産の処分をネット検索で勉強してください。
次に敷地権付き建物の売買による建物保存登記を勉強してください。

そのうえで直接司法書士の説明を受けてください。

弁護士から司法書士への委任状等で登記出来る裁判所の書類があるはずです。

関係資料がないため質問内容の整理しか出来ません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
わかりにくい質問で申し訳ありませんでした。
後の質問の方へのお礼にも記載したとおり、今は保全管理人からの書類を待っているところです。
その書類がどれだけの効力があるのか不明ですが。。。
またわからないことがあったら教えてください。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/30 11:49

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2009/11/27 16:10

売主はなぜ所有権保存登記をしていないのでしょう。

所有権が別にあっては売買はどうなるのかな。
そこらがはっきりしてから契約した方がいいでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
＞売主はなぜ所有権保存登記をしていないのでしょう
私もそこが不思議ですが明確な答えはなかったです。
とりあえず、保全管理人からの書類を待ってみます。
ありがとうございました！！

お礼日時：2009/11/30 11:50