宅建業について

某テキストにはAが土地を分割し分譲する際にB不動産に媒介を依頼し、
実際の販売活動はB不動産が行う場合、A及びB不動産ともに免許が必要であるとあります。

販売活動をしていなくてもA(売主)に免許が必要なのは何故でしょうか。


過去問で破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地または建物
の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営むものは、
免許を必要としない。

媒介業者は免許が必要であるのはわかりますが、
破産管財人(売主)は免許が不要とありますがどう違うのでしょうか。

Aも破産管財人も売主で媒介を依頼している点は同じ様に思えます。


よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/07/17 01:36

まずは，宅地建物取引業法（以下「業法」という）第2条2号をご確認ください。

Ａが大きな土地をそのまま売るのであれば，それは一度だけで反復継続することはありませんので「業」には該当せず，ゆえに免許は不要です。
ところがその土地を分割して分譲するのは，その分割・分譲行為がこの第2条2号の「業として行う」に該当するので，同法第3条1項により，免許が必要になります。

それに対して破産管財人が行う土地の売却は，破産財団に属する土地の換価を目的とする単なる処分行為です。そして破産管財人は，「破産手続において破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利を有する者」（破産法第2条12号），「破産手続開始の決定があった場合には、破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利は、裁判所が選任した破産管財人に専属する」（破産法第78条1項）とされていますが，これは破産財団に属する権利の帰属者を意味するものではなく，単なる管理及び処分をする際の財団の代表者という意味に過ぎません。また，その処分についても完全に自由な処分権限が与えられているわけではなく，不動産の任意売却に際してはその都度，裁判所の許可を得なければなりません（破産法第78条2項1号）。
よって，繰り返し行うとしてもそれは複数の土地があるがゆえにその換価のために複数回それを繰り返すだけで，「業として行う」ものとはいえないはずです。免許制度の趣旨からしても，「宅建業を“営む”者」ではない破産管財人に宅建免許を要求することはおかしいです。

なお，宅建業者が破産して破産管財人がいる状態は，業法第5条1号の「破産者で復権を得ないもの」に該当するために宅建免許の不許可基準に当たり，業法第11条3号「宅地建物取引業者について破産手続開始の決定があつた場合」になるので廃業届けを免許権者への提出が必要で，それは破産管財人が行うことになっています（つまり，土地所有者自身の宅建業も廃業です）。

※受験生であるならばネットの情報を単純に信用するのではなく，必ず自分で裏づけを確認してくださいね。

この回答へのお礼

ありがとうございます
換価と業との違いよくわかりました
この部分を見落としていたようです。

No.1の回答者様もありがとうございました

お礼日時：2016/07/20 10:24

No.1 回答者： xs200 回答日時： 2016/07/12 21:18

どちらも免許が必要です。

不特定多数の者に反復・継続して販売しているのはAですから(Bが媒介しても売主はA)、Aは免許が必要です。AがBに売却してBが販売するのなら、とうぜんAは免許は不要です。

破産管財人であっても、業として営むのですから免許は必要です。過去問をよく確認してください。