瑕疵担保責任の免責と白アリについて

Question

今月築24年の物件を購入いたしました。
住んでみて気付いたのが台所の下がシロアリに侵食されていました。

重要事項説明書を見ると瑕疵担保責任免責と記されており
この場合は泣き寝入りしかないのでしょうか？

発見できただけでもかなりの被害があり、まだ他にも侵食されてないか心配です。
３５年のローンを組んだのにも関わらず、住めるのは２～３年だったらあんまりです。

なんとかする事は出来ないでしょうか？

jo69 · Accepted Answer

不動産コンサルタントをしている者です。
まず、先の回答者さん、築２４年の物件で３５年ローンを組むのはごく普通のことですよ。世の中築５０年以上の家は、いくらでも建っていますし、取り壊す必要も法律もありません。持ち主のメンテ次第で家は長持ちします。ちゃかしはダメですよ。

さて、質問の回答ですが、まず、物件の売主は不動産業者でしたか？一般人でしたか？売主が不動産業者であれば、たとえ重要事項説明書（売買契約書）に瑕疵担保免責としてあってもそれは無効となり、引き渡し後２年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。これは法律での定めとなっています。
しかし、売り主が一般人であれば瑕疵担保は免責となります。

それから、契約時に「告知書（現況報告書）」という書類は交付されませんでしたか？
この書類は、売主が買主に物件の現況を告知する書類で、過去から現在において
・雨漏り等。
・シロアリの被害。
・建物内、近隣でで事件、事故、嫌悪施設の存在。
・その他建物の設備の不備等。
等の情報を告知するもので、万一その書類でシロアリの被害がないと告知していたら
虚偽の告知となり、売り主に責任を問えます。

加えて、シロアリ被害の場所が、日常生活上において簡単に発見できる箇所（床下、天井裏ではなく、台所シンクの収納庫の床等であれば）の場合は、賠償責任を問えるかもしれません。逆に質問者さんの過失とされるかもしれませんが。

いずれにしても契約当時の取り交わした書類の内容、相手方が誰かになると思います。

不動産は、人生で一番高い買い物です。慎重に。

-yo-shi- · Answer

まず、瑕疵担保免責の条件で購入した訳ですから「泣き寝入り」ではありません。

＞空き家だったからわからなかった…

だからこその免責特約だと思います。

そもそも、免責の特約があるという事は、言い換えれば「自己責任で購入してね」っていう事になります。

そのようの物件を購入する場合は、全面リフォーム若しくは建て替えを前提であるか、事前調査をして購入するものです。

ただ、免責特約があっても損害賠償の請求が出来る場合もあります。

今回のポイントは「売主が本当に知らなかったか？」というのがひとつだと思います。
また、その立証責任は貴方にあります。

testman199 · Answer

>空き家だったからわからなかったと先方の不動産はおっしゃっています。
>知らなかったでは済まないと思うのですが
空家の管理が悪いと認識しているからこそ、調査せず、瑕疵責任も免責にしたんでしょうね
下手に調査して知ってしまえば責任が生じますから。

このような物件は買う前に貴方自身で調査するのが重要なのですが、そのようなアドバイスしてくれる人はいなかったのですかね？

agboy2 · Answer

先ずは明日朝一番でシロアリ駆除業者を調べて、シロアリ駆除と防蟻工事の見積もりを取る事でしょう。
その後、被害を受けた箇所の補修工事を依頼する工務店の選定でしょうね。

シロアリの駆除は、単にこれ以上の被害を拡大させるだけでなく、周囲に拡散させないための義務だと考えた方が良いでしょう。この家を今後どうするか、とは別の問題として捉えた方が良いでしょうね。

さて、築20年超の木造住宅で３５年ローンが組めたことに少々驚いておりますが、瑕疵担保免責としても、もし、仲介業者や売主がシロアリの害を知っていて、故意にそれを隠して質問者様に売却した、ということを質問者様が立証できれば、責任追及は出来ます。かなりの困難な作業ですし、可能性は極めて低いので、オススメはしません。

今回の発見に至った経緯は不明ですが、少なくとも契約前に内見した程度では判らないレベルという事だと思います。という事は、専門の業者の意見を聞かないうちにアレコレ考えるのは精神衛生上ヨロシク無いと思いますから、冒頭の段取りの後に工事内容と費用の捻出について考える、という方針で明日を迎えた方が良いと思いますよ。

mirukudesu · Answer

そんなのそうやってみてわかるものでしょう。
なので事前に確認しなかったのが悪い。

築24年のを35年ローンってすごいね…数十億円したの？

瑕疵担保責任の免責と白アリについて

不動産コンサルタントをしている者です。

まず、瑕疵担保免責の条件で購入した訳ですから「泣き寝入り」ではありません。

>空き家だったからわからなかったと先方の不動産はおっしゃっています。

先ずは明日朝一番でシロアリ駆除業者を調べて、シロアリ駆除と防蟻工事の見積もりを取る事でしょう。

そんなのそうやってみてわかるものでしょう。

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