未相続の家屋解体について

祖父の死後、母が借地に建てた実家の名義を受け継ぎました。
約３０年前に母が亡くなり一緒に住んでいた私は間もなく結婚で家を出ました。
実家には身体障がいの叔父が残るため母の姉が一緒に住み始めました。
それから３０数年叔父が亡くなり数年前に叔母も亡くなり空き家になってボロボロの家が残り、
実家のある市内に住む姉のところに地主から家を解体し更地にして戻すよう言われています。
長年住んだ叔母の子供は名義は私の親の名義なので解体の費用負担はしない、
関係ないと拒否しています。

姉が弁護士に相談すると家屋の名義が親なのでその子供である私たちでまず家の相続をし
解体も費用を負担しなければと言われました。
どういう段取りでやればスムーズにまた費用が軽減できるか、
ほかに方法があるのか教えてほしいです。

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2018/06/25 07:57

1 建物が、相続による所有権移転登記が未済なので、まずそれをする。

　その際、相続人のうち一人が１００％所有するようになさると、地主との交渉が単独でできる。

２　借地上の建物と地主との関係をどうするか
（１）建物所有者が土地を所有者から買い取る
（２）地主が建物を買い取る
（３）建物を撤去する
　どれかかをお互いの所有者が話し合って決めます。

３　建物を撤去することになった場合の費用負担
（１）地主が負担する
（２）建物所有者が負担する
（３）地主、建物所有者の折半
が考えられます。

４　借地権との兼ね合い
　建物には土地評価額の何割かの借地権がついてます（３割から６割、場所によって変ります）。
建物評価額が二束三文でも、土地評価額の３割が借地権として建物評価額に加算されます。
建物を地主が買い取る価格には、この借地権価格が含まれるのが通常です。

５　相続税節税との兼ね合い
　相続税節税に詳しい税理士は「建物が建ってしまってる貸付地などは、どんな価格でも良いから売ってしまえ」という意見を持ってる人がいます。
金にならない土地に相続税がかかるのではもったいないというのです。一理ありますが、これは建物所有者から言い出す話ではないので、税理士から地主の耳に入れて貰う話になります。


６　私見
建物所有者は借地権を加算した上での建物の買取を主張しない。
地主は所有物である建物を取り壊してしまう損害賠償金と撤去費用を相殺する。
という話ができたら良いと思います。
こうなったとしても、口約束ではなく書面に残しておいた方が良いです。


なお「１」の相続による所有権移転登記費用については、新たに所有権者となる人が負担するのが通常です。この段階で「誰が費用を持つんだ」「わたしゃ金がないから、あんた払え」と争うものではありません。ここで争ってると、このような話は「解決のめどがつかない、ウダウダな話」になります。

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2018/06/24 16:29

・相続登記が未了である問題

・土地の賃貸借契約の解除と原状回復の問題

この2点が問題であり、互いに関連していると言えば関連していますし、別個の問題と捉えることも出来ます。
質問文から推定すると、家屋は既に家としての機能は失われており、借地契約を継続するメリットが無いように思われます。
すると、借地契約を解除するにあたり建物をどのように取り扱うかは契約書の定めがあればそれに従い、定めが無い場合には地主との話し合いになります。質問文には書いてありませんが、借地契約の解除に積極的なのが地主なのか質問者様側なのかも判らないのですが、地主としては建物がボロボロであったとしても地代が入ってくる限りは契約解除のメリットはアリマセンよね？
地主側から見ると、地代も入らず、入居する人もいない状態と言うのが一番困るワケです。

逆に、質問者様側とすると建物解体費用を負担したとしても、契約解除によりその後の地代支払い義務や家屋の固定資産税納付義務からは解放されます。
その費用負担をそれまでの入居者であった親戚に負ってもらう考えは悪くないと思いますが、地主側から見ると誰でも良い問題ですし、費用負担についての話し合いが付かない事を理由にするのは得策では無いでしょう。

また、建物の解体については質問文にあるように相続名義を済ませ、所有者の権限で家屋の滅失登記をすると言うのが最もスマートな方法だと思いますが、実際問題誰に対してスマートなのかと言うと家屋に固定資産税を課していた自治体と、祖父や御母堂の法定相続人です。地主に対して提示する必要はアリマセンし、相続登記をしなくとも解体工事は出来ます。

地主の買取云々とありますが、これは地主側から契約解除を求められたり、更新契約を拒絶された時の事です。考え方としては、地主側借地人側のメリットデメリットを考え、より多くのメリットを享受できる側が歩み寄ることで早期に決着するという事です。

登記をするしない・親戚にも負担して貰う貰わないという要素を加えると問題が長引くことになります。地続きの隣人を含め、その家屋に経済価値を見出してくれる人がいるのかどうか、あるとすれば幾ら位なのかを頭に入れながら地主に対しての解約条件の再交渉が出来れば費用の節約にはなるでしょうね。

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2018/06/23 11:04

借地ですか？

その場合、契約次第では更地にすれば借地権を地主に買い取ってもらうことにできますよ。
場所にもよりますが、少なくとも路線価の半値の価値が借地権にはあるのです。
弁護士さんにはその辺りは確認されてはいませんか？

借地権はただで返すので、建物はそのままにできないかという交渉を地主とされては如何ですか？
借地権を買い取ってもらう方法よりスムーズに事が運びます。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/06/23 10:55

追記です。

未相続なのではなく、あくまでも相続はあなた (と姉) に完了しています。
登記名義を変更していなかっただけで、30年前からあなたと姉のものだったのです。

したがって、甥・姪と伯母の関係で家をただで提供しなければいけない理由など、兄弟以上にありません。
正々堂々と過去の家賃を請求するか、解体費用を持ってもらうか、どちらか選んで欲しいと強く出れば良いです。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/06/23 10:48

＞長年住んだ叔母の子供は名義は私の親の名義なので解体の費用負担は…

まず、親の姉は叔母でなく伯母ね。

まあそれはともかく、伯母の子供に解体費用を負担する義務は当然ありません。
では、伯母が住んでいた期間の家賃を請求しましょう。

親の家に子が住むのに誰も家賃などと言いませんが、兄弟をただで住まわせる道理はありません。
叔父に子供がいるのならそちらにも請求しましょう。
叔父が生涯独身子なしだったのなら叔父の分はあきらめて、伯母の分を伯母の子供に請求すれば良いです。

それをもらったうえで、解体はあなたが責任を持って業者に依頼します。