建ペイ率、容積率について

Question

購入する土地が敷地面積47.29m2、含む私道面積8.8m2とあります。建物面積は延べ45.64m2です。建ペイ率が60％、容積率200％となっていますが、この家は只今は２階建てですが、後々３階建てに増築することが出来るのでしょうか？
不動産屋さんは出来ますと言っていましたが、計算間違いをしているのでは・・・と思います。
詳しい方、教えて下さい。宜しくお願いします。

guramezo · Accepted Answer

建物の高さは、建蔽率、容積率とは別の制限があります。

「建ペイ率が60％、容積率200％」であれば、「住居地域」と思われますので、以下の制限がかかります。
＜高さ制限＞10ｍ以下と思われますので、屋根の形状を考えれば、３階建ては建てられます。
＜北側斜線制限＞低層住居専用地域なら、北側の隣地境界線から５ｍまではOK、それ以上は「勾配」の制限があります。中高層住居専用地域なら、１０ｍからの勾配になります。
＜道路斜線＞前面道路の反対側から、勾配による制限があります。

これらは、下記URLが、判りやすいでしょう。

次に、これらの制限を考慮しないで、お問い合わせの敷地でどの位の３階建てが建てられるか、計算してみましょう。

敷地47.29m2－私道8.8m2＝38.49m2が、対象の土地面積になります。
建蔽率の上限は、38.49×60％＝23.09m2
容積率の上限は、38.49×200％＝76.98m2
です。

現在の建物が、延べ45.64m2ですから、総２階建てなら、建築面積は、
45.64/2＝22.82m2で、制限以内です。

すると、延床面積で建てられる76.98m2－現在の延床面積45.64＝31.34m2が、３階に建て増しできる面積の上限です。

しかし、今の建築面積より大きい３階を建て増すのは困難ですから、今のまま３階に伸ばす、22.82×3＝68.46m2が、上限です。

これから、最初に述べた各種制限をクリアーすることになりますので、総３階建ては無理で、２．５階建て位になるでしょう。

参考URL：http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-b-05.htm、http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-b-04.htm

Aquarius172 · Answer

3階建てにすることは可能でしょう。

計算はあっていると思いますが。。。

現在建物が建っているので建蔽率はクリアされているので、問題は容積率になりますが、仮に１階と２階の床面積を同じだとすると、３階建てにした場合、45.64m2×1.5＝68.46m2です。

最大延床面積は47.29m2×2＝94.58m2（私道面積を抜いても(47.29m2－8.8m2＝38.49m2で38.49m2×2＝76.98m2)）ですので大丈夫です。


余談ですが。。。
建物を増改築した場合、大工さんの腕によっては雨漏りする危険性が高いので2階建てを3階建てに改築するのはお勧めできません。

また、3階建てはきちんと地盤調査をしないと建物が傾く危険性が高いので新築された方が良いと思います。

3階建てを新築する場合、業者がきちんと調査します。

３階建てと言う事は

omokajiippai · Answer

４７．２９－８．８＝３８．４９m2（敷地面積）
３８.４９×２＝７６．９８m2（許容延べ床面積）
７６．９８－４５．６４＝３１．３４m2建てれます。
容積率で見れば、約１９帖の３階が増築可能です。

３階建てに増築するには建ペイ、容積率以外に法規による制限（高さ、斜線、木３？消防、構造）がありますので気をつけて下さい。

ipuchamu · Answer

47.29-8.8=38.29
38.29X60%=23.094
23.094X2=46.188>45.64
より総二階（一階床面積＝二階床面積）であれば
建ぺい率クリア
38.29X200%=76.58>23.094X3階
より容積率クリア
三階建ては可能
どうでしょうか？

建ペイ率、容積率について

3階建てにすることは可能でしょう。

建物の高さは、建蔽率、容積率とは別の制限があります。

４７．２９－８．８＝３８．４９m2（敷地面積）

47.29-8.8=38.29

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