敷金の特約事項について

Question

賃貸契約書の特約事項に「使用のいかんに関わらず、大家指定の業者に修繕させる」のような事がかいてあったのですが、入居時にどうみても壁紙は汚いし、ほこりは被ってる状態だったので全て写真に収め、仲介業者に預けてあります。もともと前入居者の方が出られた後に完璧な原状回復がされたとはとても思えません。それでも、多額を請求されたら払わなくてはならないのでしょうか？またそういった写真は効力はありますか？

oinu · Accepted Answer

こんにちわ、管理会社に勤務してます。

＞またそういった写真は効力はありますか？
ありますね～実際に退去していく入居者から何度も
見せられています、
原状回復の際に折り合いが付かず裁判等になると
かなりの効力を発揮しますので、
仲介業者のみではなく、cafepressoさんも保管しておくべきです。（無くしたなんて事があったら・・・）

＞それでも、多額を請求されたら払わなくてはならな　いのでしょうか？
そんなことは無いです。特約の使用のいかんに・・・
と有りますが、この辺も今時では通用しないと思います。

現在は入居前ですか？　入居後なら写真で証拠保存を、入居前ならそんな特約を付ける家主の所は考え直した方がいいかも？

torumaringo · Answer

横レスで失礼します。
「そもそも「特約」自体が無効、という解釈をされている意見がわりと多いようなのですが、」の部分に、私なりにお返事します。

一口に原告勝訴（特約無効）の判決と申しましても、（1）特約が何らかの法令に違反していたために原告が勝つ場合、（2）原告の主張が必ずしも正しいわけではないが、大家が反論しないため原告が勝つ場合、（3）善悪問題は横に置いて経済的損得（裁判費用）を考慮して大家が引く場合、（4）全体的には大家が圧倒的に正しいが、手続きでミスがあったために手続き論で大家敗訴、（5）大家が雇った弁護士が未熟で負け戦をした、などいろいろなケースあります。

ご存じの通り日本は三審制をとっていますから、一審と二審で正反対の判決が出されることもしばしばです。関連して、控訴すれば十分に勝てそうな一審判決であっても、大家が控訴しないため判例として確定することもよくあります。

判決は時代背景の影響を受けますから、やたらと判例を根拠に議論を展開する人がいますが、20年前の判例を持ち出したところで、実際の裁判で徹底的に議論すれば逆の内容の判決が出る場合もあります。

私は以前、敷金問題で大家勝訴を勝ち取った弁護士の話を聞きに行ったことがありますが、彼の怒りは原告に対してではなく、一審判決を出した簡易裁判所に対して向けられていました。簡裁での審理が最初に結論ありきで、法律論のイロハを完全に無視していた、被告の反論を聞く時間すら割かず不当であった、という内容でした。まあ、家裁や簡裁についてよく聞くエピソードで、さもありなんです（笑）。

裁判をすれば、事実関係を徹底的に調べ上げ、事実に基づきいつでも同じように公正な判断が下される、ということでもないのです。

過去の判例を調べることは重要ですが、判例があなたに適用されるかどうか、それは個別に判断されるものであり、やってみなければわかりません。

ご質問者さんは何か問題をかかえていらっしゃるご様子ですが、ここでは個別具体的なケースについて結論は出ませんので、証拠持参のうえ一度弁護士と「具体的に」ご相談なさってみてください。

sasa-j · Answer

＃6回答者です。

質問があったのに、見逃しておりましたね。
＞覆される事を承知で無知な借主なら受け入れるだろう、
と記述されているような気がしてなりません。
→そういう疑いを持つことは大切です。
しかし、そのことは大抵の大家さんも見抜いています。
突かれて困るような契約をしてるならば、大家さんの
手落ちでしょうから、無効を訴えて交渉や裁判を起こすと
よいでしょう。

cafepressoさんの大家さんが悪徳か善良かはここでは
わかりませんので、「特約無効」判決がとれるかどうかは
誰にも分かりません。

＞「特約」自体が無効、という解釈を
＞されている意見がわりと多いようなのですが、
＞その辺りはどうなのでしょうか？
→「裁判で、無効と言う判決を勝ち取ったならば」という
一文が抜けて記述されているのです。

契約書の記載が不服として裁判を起こし、その決定で
無効となる可能性があるという意味です。
自動的に無効になると言うことではありませんよ。

sasa-j · Answer

＃6回答者です。
お返事をありがとうございます。

＞敷金問題が社会問題になる事もないのでは？
→と、ありましたので、社会問題になっている背景を
知りたいと言う意味かと。
勘違いでしたか。失礼いたしました。

誰でも、自分の信じる道を行くのが良いと思いますよ。

cafepressoさんには、私がアドバイスできることは
なさそうですので、これにて失礼いたします。

sasa-j · Answer

＃5回答者です。
補足回答いたします。
気付くのが遅くなって失礼いたしました。

＞「特約事項」に対する捉え方と余りに違う意見
→回答者には、特約を結んだ時点の状況がわかり
ませんので。

契約書に【明記】されていた約定を「見逃した」のは
cafepressoさんのミスです。
これは動かせません。

大家さんがなぜきちんと説明せず、cafepressoさんがなぜ
納得しもしないのに捺印したのか。
それは回答者にはわからないのです。

もし、説明しようと大家さんが動いていたのに、cafepressoさんが
省いたのであれば非はcafepressoさんがのみにあります。

ところで、大家さんが悪徳であるかどうか、cafepressoさん
にはわかるのでしょうか？

他の回答と私の所見が違うのは、私は大家さんに一方的に
非があるとは、この文から解釈できないからです。

最近の時勢は大家さんに厳しくなっています。大家さんは
小さなミスでも裁判で追い立てられ、店子さんに比べて
法的に責任が重いとなっています。

＃5にも書きましたが、きちんと勉強して対処をする善良な
大家さんでさえ、常識に欠ける店子さんに契約を破られて
無用な出費を認めざるを得ない状況です。

もちろん、世の中には悪徳な大家さんがいます。
そういう人は、cafepressoさんの仰る社会問題にて、
駆逐されればよいと、私も真剣に思います。

しかし、それと同じように、契約時に「面倒だ」などと
言い、よく理解もしないままに捺印し、後になって翻そう、
違約をしようという「悪徳な店子」も、駆逐されるべきと
考えます。（こういう店子はえてして、トラブルを反省
せず、どこに行っても安易な契約→違約を繰り返し、
大家さんにクレームをする常習犯になりがちです）

cafepressoさんが、いい加減な締結をしたと決め付けて
いるわけではありません。（ミスはしていますが）
しかし、この質問内容だけで、大家さんが悪徳であると
判断できる人はいません。
ですので、特約に対する解釈が違います。

-----------------

特約を結んでいた契約書を証拠として、大家さんが勝って
いる裁判も勿論ありますよ。ご存知ですか？

悪徳な大家さんに対してであれば、裁判になっても写真を
盾にし、その上で「契約締結時に大家さんに非があった」と
して、争うことができるでしょう（争点はそこでは無い
と思いますが）。

しかし、きちんとした大家さんならば、写真など無くても、
中古であることは大家さんがきちんと管理しているで
しょうし、契約締結時もきちんとした手順を踏んでいる
でしょう。
裁判では大家さんは自分にミスが無かったことを主張
するでしょう。

結果は、裁判をやってみなければわかりません。

しかし、そんな裁判沙汰になる種は何か？というと、
契約時にきちんとした交渉を怠ったことです。

店子さんは、契約時にはえてして「読むのが面倒くさい」
「読んでもよくわからないけど、意味を調べるのが面倒だ」
「急いでるんだ。契約にかける時間が惜しいんだ」と
言って、よく理解しないままに締結し、入居し、退去時に
「払いたくない」と言ってトラブルになり、挙句に裁判に
なります。

もうお解かりかと存じますが、後々トラブルになるよりも、
始めに熟考し、交渉し、納得して契約することが、後の
損（トラブル）を招かない、一番【得】な方法なのです。
後からでは種は育って刈りにくくなります。

原状回復やら、小額訴訟やらに頭を使うハメにならない
一番得な方法は、「契約時によく読むこと」です。

--------------------
＞それなら敷金問題が社会問題になる事もないのでは？
→いい加減で悪徳な大家さんには、この問題が社会問題に
なっては痛いでしょうが、きちんとした善良な大家さんに
とっては、裁判沙汰など、痛くもかゆくもありません。
社会問題に巻き込まれないための知識や備えがきちんと
あるからです。

大家さんだけがきちんとするのではなく、店子さんも
「痛くもかゆくも無いわ」と思えるような、堂々たる
契約を結べばよいでしょう。

そうすれば、悪徳な大家も悪徳な店子も悪徳な業者も
駆逐され、クリーンな業界となるでしょう。

社会問題を起こしているのは、大家さんだけが原因では
ありません。原因の半分は店子側にあるのです。

sasa-j · Answer

こんばんわ。

実際には違うのですが、第三者から見ると似た事例を
知っています。
入居者が「急いで入居したい」として、大家さんが修繕
する時間を取らせずに即入居したケースです。
時が経ち、退去の際、洗面台の鏡にひびがみつかり、
管理業者は店子に負担を求めました。しかし、店子は
「始めにきれいな部屋にしてもらっておらず、元々ひびが
あった。回復義務は無い」と主張しました。
大家さんは善良な方でして、揉め事を厭い、店子の
主張を受けて、「仕方なし」と、全額負担なさいました。

このケースでは、もともと割れていたのは事実でしょう。
しかし、そのままにしておいて良いと主張していたのは
店子です。大家さんは入居前に回復することを望んでいたし、
契約内容もそれに則していたのです。

第三者から見ると、「元々反している契約内容だった
のに、なぜ店子はその時点で主張せず、締結した後に
なって無効を主張するのか」理解不能でした。

--------
中古であったのに、「新品にして返せ」という意味に
取れる約定に不安があるということですよね？

まず始めに押さえておくべきことは、契約の重要性です。

契約というのは、締結した時点でその内容には合意をした
と見做されるもので、これは合法的な縛りです。
（厳しい言い方になりますが、いまさらこんな質問を
すること自体が、甘いのです。疑問は締結前に解決せねば
なりません）

新品（に近い質）であったならば、この約定は飲めると
いうことでしょうか？
それならば、現状渡し（中古）である事を主張せねば
なりませんでした。
その部分については大家さんに指摘し、始めから汚れて
いた箇所を、回復時はどういう扱いにするのか、「これを
踏まえた契約内容にしてください」と申し入れするのが
自衛策でした。

契約時に
＞どうみても壁紙は汚いし、ほこりは被ってる状態
→であったことを確認したのにも関わらず、
＞「使用のいかんに関わらず、大家指定の業者に修繕
させる」
→と言う契約に異議を唱えなかったのでは、大家さんが
「cafepressoさんは納得ずくであった」と、退去時に
主張すれば、反論のしようがありません。

「中古であったこと」の証拠写真があっても、上記のように
「そうですよ。中古だったから、修繕したかったのに、
不要と言ったのはcafepressoさんだ」主張されれば、
契約を締結したことが了承の証拠となります。

写真を押さえておくことは「始めの状態を知る証拠」と
なりえます。
そして同時に、契約書の捺印は「中古だったのに、回復を
了承した」という立派な証拠です。

ご自分の捺印する書類の重みを良くお考えになった方が
よかったです。
それが負担を了承した証拠ですので、全く免れる事は
難しいです。
（大家さんの温情によって、負担を軽くしていただくよう
話し合うことはできます）

torumaringo · Answer

ご質問者の頭のなかで、問題が整理されていないような気がします。

「使用のいかんに関わらず、大家指定の業者に修繕させる」という特約は、修繕業者を決めるのは大家であり、入居者が業者を連れてきて修理させてはならないという意味でしょう。業者を手配するのは大家で、修理代を負担するのは入居者という意味ではありませんか？（負担割合については質問文に書かれていませんので、私は敢えて言及しません。）

次に、ご自身の原状回復の問題については、大家に修理の見積もり明細を文書で提出させ、修繕範囲と金額が適当がどうかについて、大家と議論してください。これが基本線です。契約書に明記されている分については、それに従ってください。

この種の問題解決には、契約書の書きぶりと現場確認が必須ですが、サイトではそれができません。従って、「物の考え方」まではアドバイスできますが、多額の請求を払わなければならないかというご質問については、「大家と議論してください」としか申し上げることができません。第一「多額」とはいくらなのか、私たちにはわかりません。

大家と議論するときの根拠として、写真は有効です。しかし、写真を提示して黙っているだけでは議論に勝てません。

plkg · Answer

＞通常使用の範囲内』の汚れ、にフローリングのタバコの焼け焦げは入りますでしょうか？入りませんよね・・

う～ん実際見てないのでわからないですが、微妙なところですね～自分でなんとかホームセンターに行って補修できそうなレベルですか？　たぶんそこの部分について言われるとおもいますが、問題は金額ですよね～それをネタに吹っかけてくる業者ってけっこういますから。タダ同然で補修できるのに、フローリングまるごと取り替えますから、○○万円ぐらいかかりますね～などと言ってこっちの顔色伺ってくるんですよ。それに、ひぇ～～～～なんてひるんだりしたら、もう業者の思うツボ、それでみんなやられてる人多いですよ。cafepresso さんがいかにその焦げ後ごまかせるかですね～　もし文句つけられてけっこうな金額だったら、自分の知り合いの業者に直してもらうんでいいですぐらい言っときましょう。
ヤバくなりそうだったら
↓に電話してもいいかも

参考URL：http://www.muryosoudan.com/?source=Overture

plkg · Answer

写真はないよりあったほうが良いと思います（裁判になった場合等）
はっきり言ってこの特約自体が無効なはずですよ。
確かそんな判例があったような気がします
なにも知らない入居者に言う決まり文句でしょうね。
私も、引越す際ハウスクリーニング代がうんたらかんたら言われましたが、それは、そちらで支払うものですので私は支払いませんときっぱり言ってやりました。そしたら敷金全額戻ってきましたよ。ただしここでの条件は『通常使用の範囲内』の汚れなり痛みの話ですので、壁におおきな穴をあけてしまったり、大きなきずを付けてしまった場合は素直に支払いましょう。

敷金の特約事項について

こんにちわ、管理会社に勤務してます。

横レスで失礼します。

＃6回答者です。

＃6回答者です。

＃5回答者です。

この回答への補足

こんばんわ。

この回答への補足

ご質問者の頭のなかで、問題が整理されていないような気がします。

＞通常使用の範囲内』の汚れ、にフローリングのタバコの焼け焦げは入りますでしょうか？入りませんよね・・

写真はないよりあったほうが良いと思います（裁判になった場合等）

この回答への補足

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング