マンションの水道料金剰余金の扱いについて

当マンションでは竣工以来水道料金に50円上乗せして水道料金剰余金に定例総会で繰り入れしております。
コロナ禍の影響で市の水道料金が4か月間値下げされました。其れを基に4か月水道料金を400数円減額して水道料金を減額して徴収しておりました。市の水道料金減額期間が徒過した後元の水道料金に戻すときに管理会社のミスで月50円上乗せするのを忘れ、マンション全体で月約7000円の水道料金剰余金の減額となり大規模修繕時に15年分、約1200万円の減収となります。

管理会社に誤りを指摘すると今更修正するのは面倒という理由で理事会の決議だけで50円上乗せする慣習を止めると決議しました。管理規約には水道料金を50円上乗せすることを明記しておりません。このような決議を理事会だけで決められえるのでしょうか。定例総会に諮らなければならないのでしょうか。当マンションでは近く大規模修繕が予定されており300万ほど予算が不足すると積立金の値上げが提案されています。本年の理事会の役員はあまり理事会の運営に興味はなく管理会社の言いなりです。

質問者からの補足コメント

• 

  現行管理会社が前回の工事で幾ら掛ったから今回は300万円ほど工事資金が不足する、管理費積立金を増額してはどうかと最近理事会に提案がありました。
  
  私は「その計算はおかしい、すでに前回修繕時に行った照明設備交換を前年50０万円でLEDに前倒しして実施しており、前回より工事費500万円と、縮減した電気代年８0万円を大規模修繕まで4年分、そして３年前の排水管更新工事により洗浄費が3年で一回で済むのとの事で後期まで５年で120万円経費が節減できている。計算すると次の大規模修繕は充分資金に余裕があるではないかと担当者にTELすると黙りこくって返答がありません。
  大規模修繕の具体的な見積もりもできていない現在に何故管理費積立金の値上げを提案しているのか、そして管理会社の請求ミスで水道料金の50円上乗せを廃止するというのは全く理解に苦しんでおります。

    補足日時：2020/12/24 11:47

• №7様
  水道料金50円上乗せは28年前の竣工当時から前管理会社から今まで続いてきた慣習です。
  主に水道設備の改修を目的にしたものだそうで水道モーター、ポンプ、貯水槽清掃費などを主目的にしたものだそうですが剰余金として積み立金会計に総会で組み入れています。今回の市のコロナ対策の際に管理人が元の料金に戻すのを怠り料金収受に支障が出たのに理事会決議だけで50円上乗せをしようとしているのは如何かな、総会決議がいるのではないのでしょうかと言う質問です

    補足日時：2020/12/24 12:45

No.13 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/25 21:38

古い総会決議での上乗せ復活は無理で→もう一度総会へ再上程のうえ→承認決議が必要です。

それには)他の理事のあなたへの支援,特に理事長とのあなたとの考えと一致していなければ,総会上程できません。
水道料金上乗せ議案を総会上程するには→出席理事の半数以上のあなたへの賛成と理事長の支援が絶対条件ですね.
それと)改めて総会へ上程への課題は→私が再三心配している水道料金への上乗せについて→他の組合員からも問題提起が想定されます。
管理会社が無断で上乗せ料金を無視したのは→駄目ですが→総会決議が必要で→その総会時での質疑応答時に→私が心配している課題について→基本から水道料金上乗せの会計のあり方で→質問に答える理論武装が必要と思っております。
単に)勝手に管理会社が無断でやった行為への対応だけではないと思いますね。
管理会社の行った正規の水道料金の徴収だけの観点では→(私も納得でき)
あとは)総会への上程や理事達の賛成と総会時の質疑応答への準備に専念すべきですね。
他の理事,理事長の考えが→決定的な要素となります。
どうぞ他の理事や理事長が,あなたと同じく考えとなりますように祈念しております。余り頑張り過ぎないようにして下さいね

No.12 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/25 21:11

少なくとも)過去の総会決議の水道料金上乗せ承認決議したのですから→管理会社は管理組合の指摘方針どおりに､￥50円を勝手に徴収しないのは→駄目ですね

ﾏﾝｼｮﾝ管理業務は､区分所有法や規約又は総会決議に違反しない限り→管理組合(理事会)の方針に逆らう事は。できないですね。
他の理事の方とも認識を共有して,管理会社のﾌﾛﾝﾄﾏﾝが従わないなら→管理会社の上司に直接連絡して→担当ﾌﾛﾝﾄﾏﾝの交代を要請すれば,良いでしょう
私どもの管理組合では(別の件でしたが)ﾌﾛﾝﾄﾏﾝ交代を要請しましたが→拒否されたので→当方の管理組合業者の方から、次年度の管理委託契約締結を解約通知を発送し→べつの管理会社へ委託契約変更しました.
他の理事の方々との、あなたとの認識共有が重要ですね
貴方を一人で理事会で意見を述べても→他の理事が管理会社ﾌﾛﾝﾄﾏﾝ寄りの考えでは,どうしようもありません。
是非､他の理事と十分に認識共有のうえで→理論武装した上で､戦いましょう。
それと)最も大事なのは→理事長の考えがどうなのか？です。
あなた一人では無理です。
私のﾏﾝｼｮﾝでの管理会社とのトラブルは→事前に他の理事たちと,事前に十分な話し合いして→同じ認識で理事会でﾌﾛﾝﾄﾏﾝをねじ伏せてます。
どうぞ他の理事と共同で→立ち向かいましょう
どうぞ頑張って下さいね
応援しております

No.11 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/24 22:19

良い事例

▼管理費に余剰金がある
▼修繕積立金に不足がある
こういう管理組合の場合
管理費余剰金を修繕積立金へ繰入して対応する管理組合が多いですね.
▼ですが)本来は)不足する積立金を値上げして→他方管理費は余剰金額を(同
つ額)値下げするのが本来のあり方です.

この回答へのお礼

ありがとうございます
お尋ねしているのはそういう論点ではなく28年間続いた50円上乗せを管理会社がミスを糊塗するために経緯を詳しく知らない理事に内容を知らさないまま
4か月の市の補助がなくなりましたので市の請求通りの水道料金を徴収しますと説明し50円上乗せするのを忘れた管理人のミスを隠したことです。
28年間続いた50円上乗せしてきた静的安静をこのような理事会決議だけで決めていいのかと言う問題です。私は管理会社の言いなりの今の理事会で決定できることではない、総会で決定すべきと言うのが質問の本筋です。

私は【総会で決めてほしい】と管理会社に申し入れましたが50円上乗せは明文にないからその必要はないと回答があったのでここで質問しております。
今のところ積立金に不足はないし排水管更新、エレベーター更新,照明のLED化がすでに終了し過分のの費用を要する工事の予定は給水管取り換え工事だけです。この資金も大規模修繕のあと10年前後にに実施する計画があります。

お礼日時：2020/12/25 13:55

No.10 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/24 22:11

水道料金を正規の水道料金以上に組合員から徴収する、ならば→やはり本筋は→正規の水道局からの請求額だけを徴収すべきですね。

どうやら水道施設等の専用の水道施設特別会計制度もないまま→余分に取った余剰金を修繕積立会計へ繰入されているようなので→それなら,本来の修繕積立金の額を値上げすべきですね.
なぜなら)過剰余剰金があるならば→水道料金を徴収取りすぎているから,
長期の水道施設補修工事費累計額と累計工事額との過不足が,発生時の対応がとても心配ですね.
なぜ)正規の請求されだ額だけを→組合員へ支払ってもらい→全ての共用施設の長期修繕計画に基づいて算出した,月額積立金で徴収しないのでしょうか？

この回答へのお礼

何度もご回答ありがとうございます。
＞全ての共用施設の長期修繕計画に基づいて算出した,月額積立金で徴収しないのでしょうか。
仰る通りと思います。別に水道料金から積立金に繰り入れなくても水道料金剰余金は料金制度上自然に数十万円発生して繰り入れています。
現在積立金に不足はありません

お聞きしたい論点は28年間続いた50円上乗せの慣習を管理人のミスの為で繰り上げることをしなかった。本日午理事会を終えられた後理事さんが来られて管理会社側から水道料金は市水道局の請求通りとしますと管理会社が述べただけで徴収ミスの事に触れなかったそうです。他の理事さんも理解しておられないようです。今年度の理事さんに50円上乗せしていることを伝えないで市のコロナによる補助金が終了したので元に戻したとの理解で50円上乗せには触れていません。実際はこれを機に【会社側のミスを隠すために50円上乗せを止めた】のです。そこで私は理事会決議だけで28年続いた50円上乗せの慣習を住民の理解がないまま終了するのはいかがなものか。２８年間続いた上乗せ制度を管理人のミスのために廃止するのか、それなら総会の決議が必要ではないかと管理会社に聞いているところです。
年間8万円の収入は十五年毎の修繕積立金にすると大規模修繕時に120万円の工事費用に当たります。50円でも修繕時に120万円の力があるのです。
管理人のミスを隠すための行為としては乱暴です。
総会の決議で廃止するなら廃止すべきです

お礼日時：2020/12/25 03:36

No.9 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/24 21:50

▼28年前に､総会決議以後,当該決議行為(水道料金上乗せ)が数年前?から、ストップしているのを、回復したいのなら→再度総会へ上乗せ議案として、上程して再承認決議という工程が必要です。

理事会決議だけではトラブルの原因になります)
しかし、私が言っているのは)水道料その金上乗せという制度が適切なのか？という事です。
一般的に)外壁再塗装,鉄部塗装など多種な大規模修繕工事は,長期修繕計画書に基づいて毎月の修繕積立金を徴収して→修繕を計画実施するのが基本です。
もし水道施設打撃だけの専用の計画的修繕を→水道料金上乗せ額で対応したいのであれば→その上乗せ料金だけで水道施設の長期の修繕費用を賄いきれるのか？不足する場合は→修繕積立金から補充するのか？
ﾏﾝｼｮﾝ敷地内にﾏﾝｼｮﾝの駐車場あれば→駐車料金も,水道料金上乗せのように､駐車利用料金だけで駐車場補修
工事を賄い,修繕積立金会計とは別途の専用の駐車場特別会計を設置して運用しているのか？
▼当該水道施設の補修用の水道料金特別会計の会計制度で→水道料金上乗せ金だけで補修工事費を賄うことを目指しているのか？
▼貴方方の管理組合の全ての共用部分･(貯水槽等の)共用施設に係る.修繕工事費の会計制度がどのようにしたいのか？その根本的考え方も、皆で熟議する必要があります。
各共用部分や共用施設ごとに､上乗せ料金を徴収して→徴収する施設だけを補修修繕するような事例は,他のﾏﾝｼｮﾝ理事会
と相談受けましたが→今回初めて聞きました。
▼本来)全ての共用部分や共用施設を対象に長期修繕計画を策定するのが基本です。
あなた方の特別管理組合で)水道施設だけの専用の特別会計として,上乗せ復活にこだわるならば→理事会の独断判断して理事会決議は→私どもの管理組合では→多くの組合員から,国交省の標準的な長期修繕計画でなぜ対応しないのか？水道料金特別会計を採用するメリットは何なのか？全ての共用施設を含めた長期修繕計画を採用しない理由は何なのか？
総会開催前の組合員へのアンケートだけでも､苦情意見が出ます。
▼それに)全共用部分･施設を対象の長期修繕計画よりも→あなた方の水道上乗せ料金の方が,理事会にとっても→手間のかかる会計制度のため→皆で議論していただければと思います。一度国交省の長期修繕計画を確認して下さいね‼️
皆で頑張ってください。

この回答へのお礼

当初は水道料金50円上乗せ分だけで水道モータのオーバーホールの3分の2は捻出できたそうです。それ以来非常用のエンジンは役に立たないので廃棄したので点検費用、貯水槽洗浄費に充てています。水道設備は50円上乗せだけで行けるそうです。定着した上乗せ制度をを理事会の決議で頃様な慣習を破棄できるのでしょうか。元は管理会社、管理人の徴収ミスから始まったことです
私は次の総会で元に戻してほしいと発言するつもりです

お礼日時：2020/12/25 03:34

No.8 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/24 12:27

水道料金上乗せではなく)長期修繕計画書において,将来,いつ積立金が不足するのか？それを確認することが必要です。

LED等の改修工事費と水道料金上乗せとは→無関係です。
▼修繕積立金不足ならば→長期修繕計画との過不足との関係です。
組合員がおっしゃる積立金値上げが本筋ではないでしょうか？

この回答へのお礼

ありがとうございます
間違えて補足欄に記載してしまいました。
現在修繕積立金に不足は生じておりません。議事録によると管理会社は前回の大規模修繕の際いくら掛ったから次の大規模修繕は前回と同様なら不足額が出ると議事録に記載がありました。前回に行った照明器具交換は前倒しして実施して工事500万円と、縮減した電気料金年約８０万前後ある。排水管清掃も3年に一回で済むようになったので3年で120万円節約できる。管理費積立金増額の根拠は薄れたのではないかと管理会社社員に問い合わせたが確答はなかったという事です。
管理費積立金を増額しようとして居るのは管理会社で水道料金50円上積みを廃止しようとしているのも管理会社で理解に苦しむと言うより料金修正の手間を惜しむだけが理由と感じております

お礼日時：2020/12/24 13:06

No.7 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/24 11:57

コロナでの水道料金減額は最近の話なのに→なぜ15年前から,上乗せを忘れていたのか？→話が合いませんが?

▼コロナによる水道料金減額終了による水道料金上乗せ廃止は今年の話なのに→15年前からの上乗せ忘れは→別の事ではないですか？

この回答へのお礼

ありがとうございます。
料金は市の水道料金減額処置で4か月間だけ月700円減額されていました。
これが終了した時に管理人が50円上乗せせずに水道料金を徴収してしまったので面倒だからもう上乗せしないで行きましょうと理事会で提案して上乗せしないと理事会決議を誘導したのです。上乗せ忘れは6月から現在までです。

お礼日時：2020/12/24 12:03

No.6 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/24 11:51

水道料金上乗せ行為が､過去の総会の会計処理で決議ならば→もちろん次期総会で(上乗せしていなかった)現行の会計報告をしたうえで→▼本筋の長期修繕計画の変更で修繕積立金の値上げで対応すべきです。

(本筋ではなかった)水道料金上乗せの余剰金の徴収漏れを→過去に遡及して再度徴収するのは→組合員から反対意見も想定され→管理業務の基本に戻るべきです。
▼最大問題は)どとうていう根拠とどういう理由で)水道料金を上乗せしたのか？ですよ❗
水道料金の徴収忘れは→結果オーライとして→▼今後の(積立金不足)対応措置は　
普通の長期修繕計画書の見直改善→積立金月額値上げが本筋です。
ただし､安易な積立金値上げ対応ではなく→(毎年の日常の補修工事費等の管理費や修繕積立金会計の工事費などの)管理組合会計の支出費の節約対策はやってきたのか？精査することも必要です。
そういった支出面での節約努力ないまま→安易な積立金値上げは慎まなければなりません。
▼特に､工事業者の選定は)管理会社に丸投げせずに→理事会自身でも,各工事施工業者をﾈｯﾄ等で見積書を収集して→相見積書で比較考量すれば→大規模修繕工事ならば→￥1000万円以上とかなりの工事費の節約が可能です。
管理費.修繕積立金の値上げと支出面の節約努力→両方の努力義務が,理事会には課せられているのです。
▼水道料金の上乗せ徴収行為は→即刻に次期総会で今後も行わない会計報告を行い→長期修繕計画見直で対応しましょうね‼️

この回答へのお礼

ありがとうございます。
水道料金上乗せ部分は水道モーター、ポンプなどの維持管理費に充てるのが主目的だそうです。貯水槽洗浄、水道モーターのオーバーホールなどに充てられています。それ以外は水道料金剰余金として組み入れています。
水道料金は市に支払う額より住民から徴収額のほうが必ず多くなりますのでその分を管理費積立金会計に毎年総会の決議で組み入れています。

お礼日時：2020/12/24 12:11

No.5 回答者： マンション管理士 回答日時： 2020/12/24 10:43

他のﾏﾝｼｮﾝ管理組合と同様に)理事,組合員とも,ﾏﾝｼｮﾝ管理業務に無関心,管理会社への丸投げ対質は､多くの問題が発生する事になり,最終的には自分達の損失に向かいます。

▼管理業務のうち)組合員から管理費等のお金を徴収する行為は,最も総会議案を上程の上,水道料金の徴収の可否について,普通決議の承認なければ,徴収できません。
▼さらに)問題なのは,本来,修繕積立金不足への基本的対応策は,その修繕積立金を値上げするのが本筋ですよ。
私の管理組合で,水道料金の上乗せあれば,必ず組合員から反対の声が上がり→理事会が放置するなら,規約の2割の組合員から,水道料金上乗せ金の取消の臨時総会開催要請文書を,理事会へ提出します。
事実,規約改正をしない理事会に対して,この要請をして,規約改正の臨時総会を開催して,規約改正をしました。
▼あなた方の理事会は,本来,長期修繕積立金が不足を長期修繕計画書を見て,不足が事前にわかっていながら,放置されてきわけです.
早期に管理会に.長期修繕計画を無償にて不足ない見直しを指示して､改善済みの長期修繕計画書を,理事会へ提出させ,次期定期総会で新たな修繕計画に基づく修繕積立金の値上げについて、その承認決議をする必要があります。
当然、その前提には、水道料金の上乗せは取消扱いとなります。
どうぞ他の理事と相談しながら、頑張ってくださいね‼️

応援しておりますよ‼️

この回答へのお礼

ありがとうございます。
水道料金剰余金は毎年必ず一定程度発生します。市に支払うよりマンションが徴収する額が料金の構造上必ず多くなるからです。さらにそれに上乗せして徴収しているわけです。20年ほど前給水管のライニング工事を行い4000万円ほど出費しました。その耐用年数が来ており近々給水管取り換え工事を予定しています。
今度は1億円程度かかるそうです。
そんな折管理人の請求ミスで月額7万円の徴収漏れが発生したのに「もうややこしくなるから減額したままで良いでしょう」と理事会決議を誘導し怠慢を決め込んでいるのが管理会社の社員です。

お礼日時：2020/12/24 12:22

No.4 回答者： OnneName 回答日時： 2020/12/24 10:22

上乗せすることの決議が総会で成されているのなら廃止も総会の決議が必要でしょう。

議決がないのなら総会に諮れば過去に遡っての返還要求がでる事でしょう。
そもそも「水道料金剰余金」の存在自体不可思議本来なら徴収水道料金が支払い水道料金に足りないとき以外使用できないでしょう。

総会で決議するべきは水道料金剰余金の修繕費積立金への繰り入れと修繕費積立金の増額でしょう。

この回答へのお礼

水道料金剰余金は市の料金の構造上必ず発生しますので毎年総会で管理費積立金会計に組み入れています。其れを主に水道設備の保守管理に充てております。

お礼日時：2020/12/24 12:33