マンションの共有部の窓の

マンション占有部屋が二階建てになっています。上の階の共有部の窓(規約で外気に面した窓と窓枠は専有部分ではないとの記載) からの結露が壁の中を通って下の部屋の専有部分の天井に水漏れをおこします。

問題の窓は明かり取りのような階段上の手の届かないような部分の窓で　ハメ殺し窓です。

下の階の天井を剥がしてもらって　調査したところ　その窓からの結露による水漏れだろうということになりました。

手の届かない窓を開閉式にするか　その窓部分に換気扇を取り付けるかという対処法になるようなのですが　この修繕費は　私が負担するべきでしょうか？

教えてください。

質問者からの補足コメント

• 少し補足したいと思ういます。
  今回　質問で　2Fと言ったのは　実は1Fでして
  水が漏れてる天井は地下の廊下の天井です。
  問題の窓は　マンションの自転車置き場に面していて　水漏れ廊下は自転車置き場の真下です。問題の窓の下の階段を降りたら降り口は　廊下と隣り合わせにあります。　　天井板を剥がすと　断熱材と天井板の間はわずが2、3cmでした。　　その部分に結露が発生しているのなら　まさしく落ちてきた水の需要と供給のバランスがおかしいので　他からの水漏れを疑いましたが、天井板と断熱材を剥がしたらコンクリートに割れなど見られませんでした。　ただ階段に面した壁にカビの跡か水の跡が大きくあったのですが　その真上が問題のハメ殺しの窓になります。

    補足日時：2022/06/19 12:32

• その階段の上の階段ホールは壁にカビが多く　階段手すりの鉄もすぐに錆びてペンキが剥がれます。
  その階段上にはトイレと洗面のみがある状況で換気もうまく出来ない状況です。　というかそもそもそういう作りです。　ここは普通の住居ではなくダンススタジオの一部です。壁はコンクリートの打ちっぱなしというやつです。同じマンションに同じ作りは無いです。

    補足日時：2022/06/19 12:32

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2022/06/19 13:32

＃３再回答

あー、なるどね。
地階なら結露の水量も多くなることもあるし、また、他からの雨水が流れてくる位置関係でもあるね。
地面という水をたっぷり含んだスポンジに囲まれた箱みたいなもんだから。
地上階の外壁からの雨漏りよりも雨水の可能性は高くなったよ。
上が居室じゃなくて駐輪場だからなおさらだね。

今回の漏水の原因が、結露か雨漏りかその他の漏水か、それは一旦脇に置いといて。
漏水の頻度（回数）の時期、それと再現性を確認したのかな。
その辺は普通は業者がやってるか。

簡単に言えば、ＦＩＸ窓から任意の量の水を流して、１Ｆ（地階）廊下の天井に流れてくるかどうか。
流れてこなければ、1F（地階）廊下に到達した水は地中の水分ーーー地下水というよりも雨天時に地面がスポンジのように雨水を吸い込んだ状態というのかなーーーという可能性が高くなる。
地中の水分が一定以上になるとどこかの部分から浸み込んでくる。
補足文ではFIX窓から階段室の壁にカビや水の跡があったとのことなので、地中の水分が浸み込んでくるのも同じ位置（＝駐輪場の地下・地階廊下の天井あたり）という可能性がある。
つまり、壁を剝いだ見た目では結露の水の跡と雨漏り浸み込みの跡の区別がつきにくいということ。

FIX窓と駐輪場と地階廊下の位置関係から、雨水であれば地中やコンクリスラブ内の雨水排管が外れていたり穴が開いていたりする可能性があるのでは。
雨天の際に毎回ではなくて、特定の水量や特定の角度で雨が吹き込むことで漏水するとかね。
マンション設計図書を見れば、地階廊下天井に漏水しうる位置にある排管の有無が確認できるはずだ。
可能性のありそうな排水口に色水を流して数日放置して、階段室の壁や近い廊下の天井から汚れた色水がにじみ出してきたらビンゴ。

水の量がおかしいということは、表面に見える水の痕跡に隠れて別の漏水があるものだよ。
つまり原因は２つあるという可能性。
例えば本件の場合、FIX窓からの結露の水が流れてきているのは痕跡もあることから間違いはないだろう。
そのほかに痕跡がないのに水の量がおかしいのであれば、FIX窓からの結露の痕跡をつたって・あるいは重なった位置に別の漏水があるということを疑う。
変な表現かもしれないけど、その階段室の壁自体が結露してるのでは？
地階では珍しいことではないから。

地階廊下の天井からの漏水が雨が増えた時期に発生しているなら、地中の水分が増えてしみだしていると考える方が自然かもね。

また、地階廊下への漏水が一過性の物なら、どこかの部屋の一過性の漏水という可能性もある。
一回で大量の水を排水する行為、例えば洗濯機の排水ホースが外れたり、浴槽の排水口に隙間ができて、居室の床下部分に水が流れ込んだとか。
駐輪場で洗車とか、定期清掃の際にコンクリート部分を高圧洗浄したとかも影響するかもね。
（今までは発生してなくても地震などで急に発生するようになることもある）


いずれにしても。
現状は地階廊下の天井や階段室の壁ははがしてあるんだよね？
漏水個所やコンクリートが目視できる状態なら、再発したときにすぐに確認できる。
しばらく様子を見て、原因が特定できるように祈ろう。

ぐっどらっくｂ

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2022/06/19 12:11

これは具体的にどこに不具合があったのかな？

質問文に挙がっている症状と対処法が整合していないように感じるけれど。


まず窓ガラスの結露だけど。
一言でいえば、ガラスやその回りが壊れているかどうかが大きな分かれ道。
結露が生じること自体は自然現象（といえる）なので、これは住んでいる人が対処する事柄。
結露が建物や設備の故障や施工不良といった不具合等で生じるものであれば、それは住んでいる人ではなくて共有部分の所有者（この場合は管理組合）や分譲会社が責任を負うところ。
これが基本。

本件の明り取りの窓ガラスには不具合等の情報が質問文には挙がっていないよね。
不具合等がなければ、結露については住んでいる人が対処することになる。
バルコニーなどの掃き出し窓のガラスが結露したら拭くでしょ？
本件は手が届かないという点がネックなんだけど、それは住んでいる人には結露を拭く義務がないという話にはならない。


結露については上記の通りなんだけど、問題は壁の中を通って下の階まで漏水～～という部分。
これは２つの問題がある。

１つめ、下の階まで浸水ルートがあるという点。（普通はナイ）
２つめ、下の階に至るまでの水量があったという点。（普通はそんな水量にならない）

外壁に面したFIX窓の結露が下の階に至るまでの水量になる・・・？
結露は窓の内側に結露するわけで。
その水が１階に達するということは、窓サッシと室内の壁の隙間に流れ込み、室内から見て内装壁の外側・外壁スラブの内側を通って下へ流れ落ちていく。
結露の水は短時間に大量に発生するわけではないし、何もない空間を滴り落ちているわけでもないので、窓の周りの壁や木部にカビをはやすことはあっても、普通は壁の中で乾いて下の階まではいかない。
乾かなかったとしても、１階に達する前に２階の壁面（階段の壁）で相当の長時間ジメジメとしていたわけで・・・。
１階に漏水する前に、階段の壁の表面にカビとか生えたりクロスがはがれたりしてない？

FIX窓から１F漏水地点までの間に目視できるような表面上の症状が出ていないという場合。
位置的に外壁からの雨漏り、比較的１Ｆ天井と同じか少し高い位置くらいを疑うのが本線だと思うよ。


質問文では「下の階の天井をはがして調査」とあるけど、そこから階段室２階部分の外壁に面したFIX窓を直視できるとは思えない。
FIX窓周りの内装壁を解体していればともかく。
FIX窓の周りを見たら結露の水とカビがすごかったから、原因はここだろうーーーと憶測で断定してしまったような、初動でミスった案件にも見えてくる。
１Fのその位置関係から、FIX窓の―――つまり外壁に面したーーー方向に水滴や水の浸水跡が見えたのなら、外壁の調査も行うものじゃないかな。
また、これが結露の水だとしても、発生源はFIX窓ではなくてコンクリートの外壁の内側に生じた結露、つまり建築時の断熱不備かもしれない。

２F階段室の明り取りの窓の結露が１F天井から漏水してきたーーーという話だと疑問点が山盛りだが。
外壁面の亀裂やシール劣化による雨漏り、外壁面に設置された換気口等から雨水が吹きこんだ雨漏り、または北側外壁面の結露。
あとはFIX窓の結露ではなくて、シール劣化の雨漏りとかね。
そういうことだとあり得る話に感じるよ。
本件の場合、浸水経路と位置と水量からちょっとねぇ。。。


外壁などの部分（＝共有部分）の損傷が原因の雨漏りの場合、質問者の１F天井などの漏水の修理は管理組合の保険で直せるよね。
どちらの負担かもめることもなく。

でも、もしも結露が原因だと判明した場合には、それだけの水量の結露を発生させたり結露防止策を講じなかったことが住んでいる人の責任となる。
階段室の湿度コントロールを心がけたり、長柄のワイパーやモップでこまめに拭いたり、内側に簡易的な二重窓を取り付けるなどの対処をすることをお勧めする。

また、その場合でも、組合に対しては交渉を進めていくのもいいと思うよ。
同じようなFIX窓のある他の組合員もいると思う。
同じように結露に苦労しているだろうし、同じように１Ｆに漏水するリスクもある。
同じFIX窓持ちの組合員と連携して、窓をペアガラスなど結露対策を講じる改修をするように、管理組合に対して共同で申し入れをするという方法もある。
何人かの組合員からそういう声があれば、すぐに改修されなくても、例えば大規模修繕の際などに改修されることも期待できる。


本件は、単に窓は共用部分だから開閉式に変えろ・換気扇をつけろーーーという管理組合への要求にしてしまうと話がこじれると思う。
室内のことなのでまずは自費で漏水原因の調査を行う。
それで原因が共用部分の不具合等によるものと判明したら、自費ではなく管理組合の修繕費から支出される。


現地の状況や位置関係次第では上記の内容は的外れかも知れないけどね。
いずれにしても質問者にとって良い結果となることを祈る。
ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ありがとうございます。

少し補足させていただきました。

お礼日時：2022/06/19 12:33

No.2 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/06/17 23:22

(追記)

◼️管理組合理事会や管理会社の対応が,信じられません。
▼もし,仮に私どものﾏﾝｼｮﾝで同様の共用部分からの原因(貴方の場合=既に下窓の補修時に､壁紙除いて補修業者による共用部分原因がかなりの可能性が高い発言)が判明しておりますので→私が被害者ならば→客観的かつ論理的に説明して→管理組合の理事長を論破いたします。
▼判決事例でも(共用部分の外壁ﾀｲﾙの道路場への落下による歩行者への被害事件で→共用部分の管理瑕疵により→歩行者への損害賠償費の支払確定判決が出ている)→下窓補修業者の上窓原因と説明により→因果関係明白ですから→理事長･理事会が支払済みの①返還請求　②(ひどい非誠実な対応ならば)慰謝料迄も、請求いたします(通常対応による還付されれば,しませんが)
◼️まぁ,できるだけ、感情的な対立は,日頃ﾏﾝｼｮﾝ内の人間関係の対立はしたくないので→円満解決して、還付していただければ、貴方も対立を避けたいですもんね‼️
◼️どうぞ,管理組合も管理会社も→管理委託契約書及びﾏﾝｼｮﾝ管理規約の双方に規定済みの『誠実･信義則に基づき公正な利口責任』の規定条項の履行義務を→粛々とｽﾋﾟｰﾄﾞ感を持って→貴方へ還付すべきと,判断します。
◼️ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の支出年額からすれば→そんなこんな高額な還付額ではないはずです。
◼️管理組合の理事会が還付拒否するなら)私が当人ならば→簡易裁判所へ、(書類作成は出ませんでも)本人自身による本人直接訴訟をやるかもしれませんね‼️
▼元)理事長の経験者の私からすれば▼理事会の公正な誠実な対応を→期(待しますが→そんな難しい事象ではないはずなんですが⁉️
◼️貴方と同じ形状･配置の他の居住者(組合員)も→同じ被害者がおられれば→複数組合員で,理事会へ返還請求を申立をしましょう❗
◼️分かりやすい分析
仮に(上窓からの漏水原因ではなく)単なる雨水が→共用部分のｶﾞﾗｽ戸からの雨水の侵入でも→(通常使用による消耗品等の劣化への修理は→本人負担となるが→今回の通常劣化ｹｰｽではない)→管理組合の管理･補修責任となりますね‼️
◼️規約の共用部分と専有部分への補修管理･責任の規約条項は→大抵のﾏﾝｼｮﾝ管理組合の規約に規定されています。
▼①通常使用による劣化補修→各所有者側が管理･負担する(規約に規定)
②泥棒等による被害時の補修
③建築後～25年以上経過したﾏﾝｼｮﾝで,複数以上の組合員宅で、ｶﾞﾗｽサッシや窓枠等の破損の補修や補修費用
【①以外)の場合には】
管理組合の管理･責任･費用負担が,各種判決の事例が支払既に出ておりますね‼️
◼️共用部分の原因ならば→そんな難しい管理組合負担事例ではありませんね‼️

No.1 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/06/17 19:59

たとえ,専有部分の補修であっても(本来は,専有部分の所有者の責任･管理)→当該下窓の補修原因が,上窓からの水漏れ原因が明確ならば→共用部分の上窓の水漏れを補修するのですから→①上窓の水漏れ補修も②下窓の補修の両方とも→共用部分の補修主体のﾏﾝｼｮﾝ管理組合(理事会)が,その管理･補修･費用負担を、負わなければなりません。

【下窓の被害原因が､発生原因の上窓との因果関係の明確化】
▼下窓がはめ込み式なのですから)あなた方の使用方法に過失の可能性が低いように思いますが→(念のため)補修業者から『下窓の原因=上窓にある可能性が著しく高い』という一筆証明を書いてもらい→毎月の理事会へ申立てすべきです。
▼但し,ﾏﾝｼｮﾝ管理組合としては)今回の下･上窓の損害の根本的原因は,貴方のﾏﾝｼｮﾝ建築業者にあり可能性もあり、管理組合としては、貴方に下上窓の補修工事費用を貴方へ負担しても→ﾏﾝｼｮﾝ建築業者としての『瑕疵担保責任』の可能性もあり、建築業者の過誤施工が第一次原因として→管理組合の負担額を→建築業者へ請求する可能性も判断する必要が理事会にあります。(貴方は無関係の事)
(あなたの注意点)
貴方と同じ間取り･同じような部屋の他の居住者へ、同じ被害の有無を→貴方が訪問して→確認した方が良い.
▼もし、他の居住者も、貴方と同様の被害が発生があれば→その同じ被害組合員と複数で→理事会へ申立て出きれば→完璧に理事会は,あなた方への補修を→管理組合で費用負担してやってくれる、と思いますね。
◼️共用部分の補修は)完全に管理組合の負担ですし→(その共用部分からの原因による)他の専有部分への被害も、当然に管理組合の管理と責任と負担が大原則ですね‼️
頑張ってね‼️応援しております‼️

この回答へのお礼

丁寧な説明と最後には応援まで‼️ ありがとうございます。　　管理会社も施工会社も頭が固く　多分とか難しいとか　言い切れないとか言って　どうなのかはっきりしません。
今日　管理規約を確認するまで　問題の窓が共有部分であることすらわかっていませんでした。
修理も安くないので　少し元気が出ました。

お礼日時：2022/06/17 21:57