テナントの家賃値上げについて

こんにちは。

元々空き家だったスペースをテナントとして某有名塾に貸しています。
立地はとても良く、駅の近くで一等地にあります。

元々空き家で使う予定も無かった＋開業の為のリフォームはあちら負担という事もあり、毎月格安でお貸ししていたのですが、後に修理(自動ドアやトイレの水漏れ)などがあり、こちらが負担したので、トータルで見るとほぼ利益なしです。

先月その塾の上層部の方が来て、インボイス制度の事で家賃の10％こちらに負担してほしいと言われました。
もともと格安で貸していたので、固定資産税や修繕費などに更にインボイスで10％も差し引くと赤字です。

元々利益を考えずに値段設定してしまったこちらも悪いのですが、やはり家賃を値上げするしか無いでしょうか？
リフォームしたばかりなので、値上げして退去されないか不安です､､､。

No.2 回答者： ppds 回答日時： 2023/09/27 12:55

後の修理はテナント側に原因がないのであれば、貸主としては当たり前に想定すべき問題ですから、そこを強調して負担したというのは感覚がずれてます。

消費税に関してはすでに回答がありますけど、テナント側は賃料に消費税が含まれているということを理解してないのでは？
税込みで家賃を請求して支払ってもらっているのに、さらに消費税分を負担しろと言っている訳ですからね。

そもそも家賃が破格かどうかは、周辺の似たような物件と比較してまず判断すべきですが、あまりにも安いようであればインボイスに関係なく、徐々に段階的に上げていくことは可能です。

例えば周辺相場として家賃が10万なのに、破格の５万で貸しているというような状況の場合。
基本的には更新時でないと家賃の変更は出来ませんから、更新時にまずは月１万の値上げとか、一気に相場にあわせるのではなく徐々に更新ごとに上げる必要があります。

値上げによってテナントが退去するなら、それはそんなに立地が良いと言っていても、あなたが思うほど良くないということでは？
立地が良いのであれば、相場より安い物件が多少値上げしたところで普通は退去しないはずです。

利益を考えずに貸していたというぐらいですから、別に退去されたらそれで良いと思いますけどね。

とりあえず、家賃に消費税が含まれていることをお互いに理解すること。
契約書にもしっかりと明記することが先だと思います。

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/09/26 22:03

＞やはり家賃を値上げするしか無い…

考え方が大きく間違っています。

例えば月額 10,000円の家賃だとしたら、
・真の家賃 9,091円
・消費税 909円
・合計 10,000円
を受け取っていたのです。

あなたは消費税などもらっていないと強弁するかもしれませんが、そこが間違いなのです。
住宅と違ってテナントの貸し付けは消費税の課税対象で、請求書等で消費税について何も触れていなかったら、上記のように解釈することになっているのです。

で、もともと消費税を含めて受領していたのですから、インボイスが始まったからといって値上げは許されません。

あなたもテナントを貸す以上は、立派な「事業者」なのです。
インボイス登録をして、請求書等に正々堂々と消費税額 909円を記載すれば、

＞上層部の方が来て、インボイス制度の事で家賃の10％こちらに負担してほしいと…

などと言われることはなくなり、今までどおり 10,000円をもらうことができるのです。

さらに言っておくと、10,000円のうち固定資産税や修繕費など経費が 70%、7,000円あると仮定すれば、あなたが国に納める消費税は
909円 × (100 - 70)% = 272円
だけで良いのです。

今までこの 272円は「益税」と言ってポケットに入っていたのですが、益税をなくして正しく国に納めてもらおうと言うのが、今回のインボイス制度の趣旨なのです。