抵当権付き不動産の売買

抵当権付きの不動産を売りたいと思っても売れません。なぜですか？民法上は可能な筈です。何らかの法的制限があるのですか？

買い手が付かない、仲介が嫌がるなどの現実の話は度外視してください。

質問者からの補足コメント

• >最近じゃ住宅も可能ですが
  以前はダメで最近は可能、これは契約でそうだったということでしょうか？

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/11/22 06:43

No.2 ベストアンサー 回答者： Tacosan 回答日時： 2023/11/21 22:17

法的にはなんら問題ない.

つまり, あなたが全身全霊をもって目を逸らしている「現実」のせい.

この回答へのお礼

ありがとうございます。
この注釈を入れないとこの回答ばかり来るからです。

お礼日時：2023/11/22 06:45

No.6 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2023/11/26 02:05

法律はどうあれ，当事者が嫌がるという「現実」があるからです。

あなたは，ご自分が高額な商品を買うに際して，その商品の所有権を失う可能性があってもかまわずにそれを買いますか？
普通は買わないと思います。現実として，そんなのは嫌だからです。

普通の動産であればそういうことはないでしょう。普通の動産に抵当権を設定することなんてできないからです。でも登記や登録ができる動産（自動車や建設機械，航空機，一定規模以上の船舶等）については，抵当権を設定することができます。これらには登記や登録の制度があり，それらに抵当権が設定ができるように法律（自動車抵当法，建設機械抵当法等）が整備されています。
また，工場にある機械器具については，工場抵当法により工場建物とまとめて抵当権が及ぶものもあります。
動産だから抵当権なんて関係がないというものでもなかったりするのです。

まあそれはさておき。
民法をちょっとかじったことがある人であれば，抵当権に対しては抵当権消滅請求（民法379条）の制度があるのでそれを使えばいいんじゃないかと思う人もいるかもしれません。でもそれは，相続についても限定承認があるからそれを使えばいいだなんて，限定承認の手続きの現実を知らない人が言うようなものです。ああいった手続きは，一般の個人ではとてもじゃないけど耐えられないようなものだと思います。だから通常の売買契約ではそんなことにならないように，「抵当権等の第三者の権利がある場合はそれを除去して所有権を移転する」という特約が付されています。

現実問題として，（利害関係のない）買主も仲介も嫌だからそんなものは扱わない。
逆に，当事者が関係者であればその負担付で買うこともあり，そういう売買であれば仲介も責任を問われることはないのでそういう案件も取り扱う。
それだけのことです。

No.5 回答者： larme001 回答日時： 2023/11/24 10:29

民法上は売れないことはないですよ。

ただ、抵当権がついてる不動産はリスクが高いのでアンダーローンで売却時に精算して抵当権抹消を同時にするとかしないと通常は買取価格が半分以下とかになって相当買い叩かれます。

もっとも、「住宅ローン」の場合は居住のために優遇された不動産なので自由に売却して現金化されても問題です。よって、金融機関の住宅ローンの条件で残金が残ってる状態で売却するときは残金を一括返済することを契約の条件にしているとか、金融機関の合意条項が定められてるともいます。

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2023/11/22 15:40

抵当権付き不動産を買えば、買主は抵当権を負担しなければならず、被担保債権の支払義務が生じます。

支払わないと、競売になり所有権を失います。

No.3 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2023/11/22 05:27

●【抵当権付きの不動産を売りたいと思っても売れません。

なぜですか？】
⇒買い手、
すなわち、抵当権付きの不動産を買おうとする者がいないからです。

なぜならば、
抵当権付き不動産は仮に購入して所有権を取得したとしても、抵当権に係る債務者の債務不履行等に伴い、債権者（例えば、金融機関等）が競売処分を行うことで、所有権を失うことになるかもしれないからです。

そんな、「【キズ物の不動産】を買う者なんぞ、常識的にはいない」ということですね。


●【民法上は可能な筈です。何らかの法的制限があるのですか？】
⇒確かに、法令上は問題ないはずです。

なので、仮に【安くしてくれるのなら、抵当権付き不動産を買ってもいいよ】などという者がいるのではあれば、買ってもらえばいいのではないかとは思いますが・・・。

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2023/11/21 18:53

抵当権付き不動産の売買は結構あります。

店舗、アパート、マンション、ザラです。

最近じゃ住宅も可能ですが
買い手が払えば抵当権を外せるのが前提です。