借り換えすべき？繰り上げ返済のほうが良い？

皆様に住宅ローンの借り換えについてご相談があります。
平成12年に家を購入し、30年ローンで住宅金融公庫で借り入れしました。金額と金利は、2140万を当初10年は 3.2％、11年目以降から4％と、710万を当初10年は3．4％、11年目以降から4％、計2850万借り入れしました。
その後一度繰上げ返済をし、残り1900万と635万になっています。月々12万の返済で（ボーナス返済なし）、平成22年から13万になります。あと25年間返済しなければなりません。当初の10年間もあと5年で終わります。
それで、多くの方が悩んでおられるように、借り換えをしたほうが良いかどうかの、皆さんの意見を聞かせていただきたいと思います。借り換えせずに、繰上げ返済をしていけばいいのでしょうか。借り換えをすればいい人の条件には当てはまるので、その方がいいのでしょうか。
子どもも3人おり、将来の教育費も貯めなければいけません。よいアドバイスをよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/05/19 15:23

>切羽詰っていたんだと、お許しください。

はい、お気になさらずに。

>正確な数値は、200万繰り上げて、現在の残金2078万です。平成35年で終了します
まだ少しあわてているようで、、、現在の残高が２０７８万ですと、多分繰上返済は５００万近くされているのではと思います。

現時点の２本のローンの残高と残存年数の正確な数値がわからないので（繰上返済部分があいまいの為）憶測ですが、年数が７年（多分６年と少し）短くなっているということなので、とりあえず２本両方とも短縮し、残高が１５５０万、５２０万程度それぞれ残っていると仮定しますと、残存年数を約１９年として、先の三井住友のもので考えると金利は２．７％（２０年未満なので安くなる）として、

現状：総額２８８５万
借換後：総額２６５５万
　　毎月支払い額１１．６万

で差額は２３０万ほどになりますので、やはり借換え費用を差し引いても１５０万程度は安くなると思います。

詳細は実際に現在の返済表などをお持ちになり金融機関にてご相談下さい。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。
そして、またまた、すみません。
2回目の繰上げ返済の記憶が、吹っ飛んでいました。
おっしゃる通り、200と300と、２回行っていたようです。
本当にお恥ずかしい。。。

また、相談したいこといができましたら、
その時はまたおねがいします。

お礼日時：2005/05/20 10:24

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/05/18 19:47

ご質問で良くわからないのが繰上返済したと書いていますが、元金金額を見ると繰上返済の痕跡がありません。

当初通りに返済した場合の残金とそんなに変わりませんが。。。

それはよしとして、借り換えについて考えますと、現在の元金が２５３５万として計算しますと、三井住友では２．８％（２５年固定）、東京三菱では当初２０年固定で２．７％があります。
現状と同じ全期間固定となる三井住友で試算すると、返済総額は３５２８万です。
一方現状を続けると３９０８万で、差額は３８１万あります。

借り換え費用は８０万見たとしても３００万ほど返済が軽くなります。

ちなみに借り換え後の毎月返済額は１１７，５９２円で最後までこの金額です。

ということで結論としては借り替えましょう。審査が通ればよいですね。

この回答への補足

ありがとうございます。詳しく計算して頂いて、感謝しております。早速、主人に見せて、検討したいと思います。

それと、すみません。急いで打ち込んだので、繰り上げ返済以前の資料を見て、打ち込んでしまいました。それだけ、切羽詰っていたんだと、お許しください。

正確な数値は、200万繰り上げて、現在の残金2078万です。平成35年で終了しますので、7年早まっています。
すみませんでした。

この数値でも、借り替えたほうが正解でしょうか？
再々すみません。

補足日時：2005/05/19 13:57

No.1 回答者： doctor_money 回答日時： 2005/05/18 19:30

金融機関でシミュレーションして貰うと良いでしょう。

最近は１％程度の住宅ローンを扱う銀行もあります。（変動金利で当初１年とか３年とか）

相談内容を見ますと、借り換えした方が金利負担が少なくなり、返済総額もかなり減るように思います。
（残高と残り期間、金利を見て）

複数の銀行でプランを出して貰い、ご自身に合った内容のプランにすると良いと思います。

この回答へのお礼

早速お答えいただき、ありがとうございます。
幼い子を抱え、家で悶々と悩んでいましたが、
これで行動に移すパワーが出てきました。
貯蓄してもなかなか増やせない今、
借りたお金を賢く返すことからやっていきたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2005/05/19 14:08