証券化

不動産の証券化というのは、簡単に言うとどのような仕組みなのですか？
調べたのですが、難しい単語ばかりでわかりません。
アセットマネージメントとは関連性はありますか？
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/09/29 17:05

>不動産の証券化というのは、簡単に言うとどのような仕組みなのですか？

土地や建物を買って、そこから家賃や地代が得られるとき
購入のために、自分の現金を使ってしまうと投資したお金を回収
するのに、時間かかりますよね。
１０億の金をつぎ込んだら、なるべく早く回収して次の投資にまわしたい
と考えます。
そこで、不動産信託の権利（土地建物を信託銀行に預けて収益を受け取る
債権=信託受益権）に置き換えて、それを別会社に売り払って資金を
回収するのです。

１０億で買った土地や建物の信託受益権を別会社に１１億で売れば１億もうかります。

さて、別会社は、１１億の金をどこから調達するかというと、これが、普通なら
買う土地を担保に入れて銀行から借りるのですが、会社の信用度が高いと
銀行は安い金利でお金を貸してくれますが、そうでないと金利が高くなるか
下手をすると貸してくれません。
実際問題そこで土地建物を貸して賃料を取る事業が失敗したら、別会社は
負債を抱え込むことになります。

そこで、事業の収益性だけを評価してお金を集める仕組みを考えたのが
不動産の証券化というものです。

別会社は、特別な目的（つまり賃貸事業）だけのために作られたペーパーカンパニー
で、土地建物の資産に対して、金融機関からの借り入れ　株式、社債などを発行し
資金を集めます。もちろんもとの会社から出資した資本金もあります。

金融機関は、事業性と資本金の出資企業（最初に土地を買った会社が出資します）
の信用度にあわせて安い金利で貸します。
一方、債権や株式は証券市場で投資家に買われます。
事業収益にあわせた配当が期待できるので、それなりに小口細分化されて
資金があつまります。

このように、証券市場から直接事業資金が調達できるのが証券化の
メリットです。

わかんないですよね。説明下手でごめんなさいね。＿|￣|○


＞調べたのですが、難しい単語ばかりでわかりません。
基本は、会社の資金調達には、金融機関からの借入れの
ほかに、社債の発行したり株式を発行したりして市場から
直接資金調達するしくみがあるということです。

＞アセットマネージメントとは関連性はありますか？
アセットマネジメントとは、上記の事業の物件買収・売却請負
各種契約代理、財務分析　資産価値評価を行う業務のことです。
アセットマネジメントは、投資顧問会社等が行い、証券化の
中心的な役割をなします。自らも資産を保有してリスクを負うケース
が多いです。

No.4 回答者： noname#19073 回答日時： 2005/10/03 16:14

簡単に言ってしまえば、賃貸マンション・商業ビル等（店舗や倉庫なども）収益を見込める不動産に対してその収益を裏づけとして証券を発行し、投資家などから資金を募る仕組みです。

手法は色々と複雑そうですが、要するに不動産が金融商品化されるわけです。

株式会社が株券を発行して資金を調達するのと同じような感じです。
その株券と似たような感覚で市場で売買出来るのがJ－REIT（不動産投資信託）と呼ばれるものです。

アセットマネジメントと関連性はありますが、証券化は証券化です。（と言っても手法も内容も色々ですが）

No.2 回答者： ottotto_ottotto 回答日時： 2005/09/29 13:56

＃１です。

まず、信託とは、読んで字のごとく、「信じて託す」ということになります。ですから不動産の所有者がその物件を信頼できる人（信託銀行）に引渡し、引き受けた人が所有者に代わって一定の目的に従って、運用・管理をし、引き渡した人は運用・管理の成果を得るための信託受益権という権利に変わるわけです。そして、この信託受益権というのは、分割・譲渡が可能なことから受益証券として販売していくというわけです。

No.1 回答者： ottotto_ottotto 回答日時： 2005/09/29 10:54

証券化・・・確かに本を読むと専門用語だらけでよくわかりませんよね。

ものすごく簡単に言ってしまうと、
不動産の取引とは、いろいろ複雑で、取得税やらなにやらかかるものを、アパートやマンションを、一旦信託銀行に預けて証券と見なしてしまうことにより、不動産取引ではなく証券取引の扱いにしてしまうことを証券化といいます。そうすれば、取得税もかかりませんし、固定資産税も掛かりません。あくまで証券としての扱いです。（手続きはとっても複雑で専門用語のラッシュとなってしまうので割愛します）
ものすごく簡単に説明してしまうとこういうことです。

この回答へのお礼

すみません。丁寧にありがとうございます。
ですけど、一旦信託銀行に預けて証券と見なしてしまうってところが理解しがたいです。
もうちょっと噛み砕いて説明できますでしょうか？
わがままですみません。

お礼日時：2005/09/29 13:00