私の両親は近々自宅の建替えを考えています。
そして、同じ敷地内に200坪位空いている所で
アパート経営をしようかとも検討しています。
そこへ積水の営業がきて、
「ここなら立地がいいので家賃保証で是非建ててみてはどうですか?」といろいろ説明してきました。
親は「家賃保証」のうたい文句にすっかり安心したようでまだ考え中とは言うものの毎週のように営業の人と話し合ってます。
確かに土地の有効活用の一つとしてアパート経営は反対ではありません。周辺は区画整理が始まり住宅もたくさん建てられていますしスーパー・ホームセンターも徒歩圏内で交通の便も良く立地はいいのです。
ただ積水を私自身調べた所、家賃保証というのは最初の10年を基本としそれ以降は状態によって見直しするような感じで、結局損!?な風に見えました。しかも30年ローン・・。あと何年かで定年の父に新築の自宅と2棟のアパートの支払いなんて考えられません。
前置きが長くなってしまいましたが、私はどうせやるなら個人でアパート経営をした方がいいと思うのですが、どうなんでしょうか?確かに自分で管理等する大変さはありますが、ハウスメーカーに家賃保証の名の元に管理料をとられるならはるかに良いと思うのですが・・。
ハウスメーカーで実際アパート経営されている方の意見など聞いてみたいです。
No.3ベストアンサー
- 回答日時:
大家してます
おいしい話ですね、...わたしにとっては...(爆)。
10年目に家賃の改定が有ります
「思ったよりここは入居率が良くありませんでした」
「今後10年はこれだけ下げた家賃で保証します」
こういうお話が出てきます
そんな物件は良く売りに出ます
わたしがそれを買います...よって、おいしいのです...(笑)。
きっと4戸がくっついて3200万円くらいのお話しでしょう
賃貸経営では総額で計算してはいけません
1戸当たりにして計算してください
長くなりますがカラクリを...。
1戸=800万円、返済総額=1100万円
家賃6万円くらい?
家賃保証80%
手取り4.8万円
実質手取り4.5万円
10年で、4.5×12×10=540
11-20年で4.0×12×10=480
21-30年で3.5×12×10=420
合計1440万円...途中で大規模修理が2回は必要
大規模修理+小修繕+備品更新+税金=200万円
実質30年後は、
140万円+築30年のオンボロアパート
解体費用も必要です
ただ、相続税の対策にはなりますから、7-8000万円以上の土地なら節税になるでしょう
ここで疑問が残りますね
ハウスメーカーは家賃保証してなぜ儲かるの?
最初に儲けをプールしています
600万円の物件を800万円で売っていますから
差額が200万円
入居率60%でしたら20%/月の損失
6万円×20%×12×10年間=144万円
最初に200万円水増ししていますから実質は56万円の儲け
最初の10年くらいは入居率も90%位は見込めますからもっと有利かな?
11年目からは家賃保証金額を下げますから損は無し
全てのハウスメーカーの計算がこうだとは言いませんが、某なんとか建託はこういう計算でしょうね
地主に損は有りませんが、儲けも相続税以外は無し
メーカーは儲かります
途中であきらめて売れば...私なんかが儲かります
アパートローンは85才位まで対応してくれますが、団信は完済時80才までです。
ありがとうございます。
今日知り合いでアパート経営をしている人の話を聞いてきました。m-inoue様と同じ様な話でした。やはり収支7年位で見てやるくらいじゃないとダメだとも言われました。
両親も結局話を聞いて断るそうなので安心しました。
私も全く無知だったのでここで為になる回答をいただけて感謝しております。本当にありがとうございました!
No.5
- 回答日時:
■最近流行りの、自己資金の無い地主をターゲットとしたアパート経営です。
結局は地主のローン負担だけが延々と続き、いったい何のためのアパート経営だったのか?、ということになります。要するに、その間、業者には、アパート建築代も手に入り定期的に貢物のように管理料が振り込まれ、まさしく「ネギカモ」状態となります。■業者にとっては「ノーリスク、安定収入」となります。一方地主には「リスク丸がかえ、小遣い稼ぎ」となります。この手のアパート経営が流行りだしてから10年ほどになり、そろそろ入居率が低くなって経営が難しくなってきている物件も出だしています。下の方が書いていらっしゃるように、10年で家賃の見直しです。
「この入居率では家賃を下げざるをえませんね。」
「家賃保証とは家賃収入をずっと保証するものなんかじゃないですよ」
という営業の突き放したような言葉が聞こえてくるようです。
■要するに「楽して金儲けができることはいつの時代も無い」ということです。
ありがとうございます。
両親もちょっと考えればそんなうまい話はないという事に気づくと思うのですが・・残念です。
でも今日実際にアパート経営をいている方(その方は個人でやっていて儲かっているらしいのです)に話を聞いてきて、両親も断ることにしたようです。とりあえず安心しました。
とても参考になりました。ありがとうございます!
No.4
- 回答日時:
#3です
http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=man …
ちょっと長いURLですが...。
こういう方、おそらく
土地を使って同じように家賃保証、
契約折り合わなくて泣く泣く売却、
の、パターンでしょうね。
この物件を購入すると土地付きで15年で回収できます
同じ新築から30年で建て替えでも
土地分が丸々違ってきます。
No.2
- 回答日時:
見習い大工のマサルです
少し補足的に話しますが
確かアパートとなると30年もローンを組めなかったような気がします。
少しあやふやですいません…。
あと、賃貸の人が出た場合は、修繕もしなければなりませんし、
現状貸しの場合は余り高いと借り手も居ませんし。
修繕にもよりますが、敷金以外は大家負担ですよね?
その他返済期間中に発生する出費を考えた上でご検討なさった方が
宜しいかと思います。
使っていない土地ならそれこそ積水に貸すから、自社でアパートやらすとか
貴方達は土地の貸し賃だけ貰って、へたに儲け様とすると
なかなか上手く行かないものですが、この程度だと収入が見込めるし
失敗しても何ら影響無いし。
「そんなに薦めるなら、土地貸してあげるから積水さんやったら?」
と1回その営業さんに言ってみるのも面白いと思いますよ。
もし建てる予定が変更にならなかった時、実際最低限の家賃と
果たして、質問者様がその家賃でその完成したアパートに
その値段で入居するかを図面が出来たら考えてみてください。
こんな感じで参考になれば…。
ありがとうございます。
ホント困ってます。
「土地貸すから積水さんやったら?」
「30年家賃保証なら始めに30年分の家賃前払いでください。」
とかいろいろ言いたくなってしまいます。
No.1
- 回答日時:
最初の10年はどこでも入居者は埋まります。
問題はその後です。
そういった業者は、建物代に加えて、保証の経費などもろもろの経費がかかっていますので、かなり割高の建物になりますよ。
収支が30年なら当然やるべきでないです。
15年~20年程度なら検討してもいいのでは?
アパート管理は、地元の不動産屋と一緒にすればいいです。
掃除はご自分でやれば経費がかからないし。
ありがとうございます。
そうなんですよね、私も10年以降のことを考えると
結局最初のプランニングなんてどこ吹く風、あれやこれやとかかりそうなのが心配です。
実際にこういう家賃保証制度を使って建てた方で20~30年経っている方はいないようですし・・。
やはり収支30年はやらない方がいいですよね。
ありがとうございました。
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