東京の地価はインフレ？

Question

その道のスペシャリストにお聞きします。
東京近郊で中古マンションを探してます。
しかし自己資金をある程度まで貯めたいので、急いで購入は考えてません。
問題は今後の動向です。都市公団の知り合いに言わせると、東京近郊の住宅は過剰供給だそうで、今後は住む人が少なくなるため、結局一時的にインフレになっても、すぐまたデフレになると見てます。
さて人口減の時代、正直どうなのでしょうか？
この場合人によって本当に意見が分かれて、インフレになる、一時的だ、いや変わらないとあります。
果たして長期的なデフレと見ても、それって何年後？という意見もあります。
しかし東京の地価は超デフレでも中古マンションで2000万はします。全国区からみると超高騰には変わらない。さて今後どうなるとお思いですか？
スペシャリストの意見。お待ちしております。

noname#17334 · Accepted Answer

>私の場合二俣川になります。つまり駅周辺です。

あくまで私見としてですがご希望なので私の考えを述べます。


二俣川は東京近郊というより横浜近郊ですよね。横浜通勤圏も含めて考えるべき場所で沿線からいったら、横浜乗換えの分だけ、直通の京浜東北京浜急行よりは劣ると考えるべきでしょう。まず首都圏通勤圏で圧倒的な影響度を持つのは付近では、東横線の武蔵小杉です。今後横須賀線新駅や大規模供給でいっきに通勤需要を吸い上げます。
買い物の便では、横浜駅の大規模商業集積があるので二俣川自体は、ちょうど渋谷に対する井の頭線的プレステージを持っていてそれなりに「便利な場所」です。
でも首都圏全体のポテンシャルで行ったら、山手に負けて鶴見に勝つ程度の場所と考えてください。つまり今後も地価の下落は平均水準で進行するエリアでしょう。
駅前の大型スーパーのイメージはいいですが県立がんセンターの存在はいいのか悪いのか。横浜の住宅地ならやはり能見台や山手、もしくは港北ニュータウンのほうが施設も充実し所得の高い層が集まっているというイメージがあります。地域のブランドみたいなものが二俣川にはありません。同じ沿線なら緑園都市のほうがフェリス短大のイメージや緑の豊かさでかつては人気が高かったです。
田園都市線のプレステージが低下した以上に相鉄線のポテンシャルは相対的に低下している気がしてなりません。

noname#17334 · Answer

＞その道のスペシャリストにお聞きします。
どういう職業の人を指してそういうのか知りませんが不動産業界の人は、自分の扱う物件以外のことに
あまり関心ないです。エコノミストはマクロ経済にしか関心がないです。
ところで、スペシャリストはコメントが即お金になるレベルの人のことで、タダで細かいことまで喋ったらスペシャリストの自己否定になりそうですね（＾＾；
実際私は、過去何冊もスペシャリストの書いた本を読んできましたが、長谷川徳之助にしろ幸田昌則にしろ伊藤友八郎にしろ大きいトレンドは読んでもミクロの動向は読みきれていないようですよ。


＞東京近郊で中古マンションを探してます。
具体的に地域を指定してくれたらその将来動向についていくらでもコメントしますよ。

＞しかし自己資金をある程度まで貯めたいので、急いで購入は考えてません。
正しい選択です。どうか４割以上の資金をためてください。


＞問題は今後の動向です。都市公団の知り合いに言わせると、東京近郊の住宅は
過剰供給だそうで、

それはそうです。とにかく小田急線と田園都市線の間の、エリアなど現在も一戸建て住宅建設ラッシュ
家で埋め尽くされていますからね。満員電車のラッシュはますます加速するわけです。
武蔵小杉では５０階のタワーマンションが５棟も建つ。

＞今後は住む人が少なくなるため、結局一時的にインフレになっても、
インフレってマンション価格が高騰するって意味ですか？だったら住む人が少なくなると価格は下がる。

＞すぐまたデフレになると見てます。
供給過剰ですから長期的デフレ（価格下落）でいいです。

＞さて人口減の時代、正直どうなのでしょうか？

今起こっているのは、地方都市の凋落、首都圏の都心回帰です。

マクロな視点からみれば、まず高齢化です。高齢化というのは６５歳以上の人口が増えるという
意味です。６５歳以上は基本的に住宅ローンも組めないし買い替えがしずらい世代と言われています。
しかし、現在は月２５万以上の年金がもらえ退職金も温存できる裕福な世代でもあります。
また、もっている物件次第では売って住み替えが可能な人もいる。

地方の高齢者は、築３０年くらいの家に住んでいて死んでもその土地が売れません。
地方都市では、本来借家に住むしか選択肢がなかった工場などの若年労働者までがローンを組んで
土地付き一戸建てを買ってしまっているからです。
人口が伸び悩んでいるのは地方都市です。ですから地方の凋落。

一方港区の人口は増え続けています。都心回帰です。

では、都心近郊はどうでしょう。どこでも２５年以上経過したマンションの住人は高齢者です。１９８０年前後に安く取得して
住み続けて、いまは１０００万円を切っているマンションがいくらもあります。
新築当時から住み続けている人はまだいいけど１０年前買った人など高値でつかんで大幅に値下がりしています。
郊外は実は、マンションより一戸建ての建築がすさまじいです。
都心近郊というのは、駅周辺のマンション好立地は払底して、バスの通るところ限りなく戸建て住宅がひろがる。そういう
状況にあるのです。
マンションと戸建ての需要は歴然と分かれているのでなく、広さ、立地、価格という要素で相互にかぶるものです。
４０００万であざみ野駅徒歩１０分２５坪のマンションを買うならそこからバス１０分で３０坪の一戸建てが買えます。
また同額で、ベイエリアの高層マンションの低層階の２０坪の部屋が買えます。
マンションの価格動向だけ追いかけないで戸建ての供給にも目をひからせないと読み違えます。

近郊の中古マンションは古ければ古いほど買い手がいなくなり値下がりします。なにしろ周辺に築浅や戸建てで中古が
やまほどあるのです。

東京の住宅地の中心は南青山を中心とする同心円です。これを私鉄の線で切ったケーキのような扇方の市場を考えてみましょう。
中心部ほど土地が少なく人口密度が高い。周辺ははてしなく大きくなり、間のエリアはどんどんひろがります。
この扇上の広がったところを埋め尽くすように戸建てやマンションができていますが、いずれ買う人が少なくなる。

買う人が少なくなるという意味は、今は金利をさげて優遇税制で、買える層をめいっぱいまで下げてきているから、市場が需要を
先食いした格好になっている。地価が高騰でもしてくれたらバブル期のような買い替えも出てくるだろうけど、郊外一戸建て志向が
減って、少子化家族には都心回帰のほうが強い。
また、教育費が値上がりして所得が下がる傾向のなかで優秀な都立高校へ子供を通わせたい親が増えて、神奈川、千葉からの
都内流入は今後も増える。なにしろ八王子から目黒に高校生の子供を通わせる親もいるのだから。東京都という「価値」は教育の
面では大きいです。昔は郊外の安い土地に住んで都内の麻布、開成に中学から通わせるというのが流行ったけど、そこまで
子供が賢くないし金もないなら、せめて都内に住んで都立高校という流れになります。


＞「便利な土地＝高値、不便な土地＝安値」ということになります。
それは真理ですね。
＞では具合的にどういった条件が不便な土地になるのか？
基本的に通勤でしょ。都心５区にオフィスの大半が集中していますから通勤４０分以内は便利な
土地です。まぁドアツードアで６０分までが便利。
それと一般的には駅から７分以内が便利
それと、大型スーパーが遅くまで開いていて飲食など商業施設やドラグッストア、ホームセンター
などがあるのが便利。
これらがないか、あっても一軒だけで選べないのは「不便」
基本的に多摩川から向こうは不便荒川から向こう（本当は隅田川といいたいところですが）はみな
不便。

＞この具体例を知りたいですね。つまり駅からバス10分以上が境目とか、
所得がパラメータです。
あきらめを変数とした関数です。ひとによって感じ方はちがいます。
お金をだせるひとほど便利の要求度が高く、果てしないということです。

戸建てならまだしもマンション購入者は普通の人は、バス便なんて全く考えないと思います。
（新浦安とか一部の例外を除いて）
便利とは駅まで徒歩１０分以内（これは、住宅情報誌などで中古坪単価と駅までの距離をグラフにしてみれば
よくわかります）
たとえば、用賀徒歩２０分は鷺沼徒歩２分以下の便利さということです。

＞商業地と住宅地が境目とか・・
世の中価値観が多様化しています。商業地のど真ん中に住むライフスタイルを求める人もいれば
閑静な住宅地が好きという人もいる。


＞一つ疑問があるのですが、あまりに土地の価値に差が付くと、新たに問題が生まれませんか？
・・・ってもうバブル時代にさんざん格差が生じて問題が生まれて、不良債権でおおモメにもめて、
とにかく大変だったのは御存知の通り。

sumaou · Answer

歴史が証明しています。多くの人が買いと言った時は売り。売りと言った時は買い。デフレはまだまだ続くといった時はインフレ。

ponsuke04 · Answer

■どうも不動産に関して遅れをとっているようですね。

■既に東京近郊の地価は２極化しています。つまり、よい土地はバブル期を越して高値となるでしょうけれども、少し不便な物件は下落していきます。人口が減ってくるとその動きは加速します。

■「その土地が便利になる」ということは「人の動きがある」ということなのです。人口が減ると、減った地域は店や交通機関の採算が合わないためにどんどんと過疎化＝不便になってきます。その地価は下落します。言い換えれば「便利な地域が減る」ので残った便利な地域は高値で取引されます。その傾向は始まっています。

■「東京近郊の住宅は過剰供給だそうで、今後は住む人が少なくなるため、結局一時的にインフレになっても、すぐまたデフレになる」と言ったお知り合いの方は「ただの素人」です。人口が減っても便利な土地がデフレになることは絶対にありません。便利だった土地が不便になって安くなることは当然あります。素人やにわか評論家の意見は分かれていますが、専門家の意見は一致しています。

koala0305 · Answer

東京近郊というのがどの辺りかにもよりますが、
郊外は長期的にはデフレ傾向だと思います。

今後、特に東京のマンションは都心および人気地区と
その他郊外の価格差が拡大すると予想しています。
社会そのものも格差社会と言われており、購買力の
高い上流層が集中する都心などの人気マンションは
価格が維持（あるいは高騰）されるでしょうが、郊外のマンションはジリ貧かもしれません。

ちなみに私はスペシャリストではありませんが、1991年から不動産運用を始めました。相場が長期低落する中、私の物件はマアマアで利益を生んでいますから
不動産を見る目はあるつもりです。

東京の地価はインフレ？

>私の場合二俣川になります。

＞その道のスペシャリストにお聞きします。

歴史が証明しています。

■どうも不動産に関して遅れをとっているようですね。

東京近郊というのがどの辺りかにもよりますが、

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