実家をどうすればいいか

現在、神奈川県に実家があり、既に定年を迎えた父と母が住んでいます。しかし、実家はもうすぐ築６０年程になり、これ以上住み続けるのが難しい状況です。両親からすると、長男である私に土地を相続したいという考えを持っています。しかしながら、次のような問題点があり、どうすればいいのかを悩んでいます。
(1)家を新たに建て替えるお金がない　(2)私がローンを組んで建てるとしても、私は職場の関係上、そこに住むことができない　(3)両親は今の場所にずっと暮らすことを望んでいる　(4)今の実家は場所が良く、売るのはもったいない　　という問題です。
色々考えて見たのですが、(1)半分売って、残りの半分に建てる　(2)アパートを建てて貸しながら住む　といった様な事しか思いつきません。
相続する時の事も考えて、どうするのが一番いい方法かを悩んでおります。どなたかお力を貸して頂けませんでしょうか？
ちなみに土地は約80坪程度です。　

No.10 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/05/20 13:12

＞考えられるリスクはどの程度あるのでしょうか？？

・入居者が居ない
・物件で事故が有った（自殺・殺人）

大きなリスクはこのくらいでしょうか．．．。

最初に書きましたが

「あまり儲ける気がなければアパート経営も有利です（土地さえあれば）」

・土地を維持する
・住居費用くらいはまかなう

この程度でしたら家賃保証の一括借り上げシステムでも大丈夫です

「土地の有効活用でぼろ儲け」

このように考えると失望します．．．（笑）。

じゃあアパートにしないでそのまま維持してる事と比較するとどうでしょうか？

なにもしない資産は維持費用が掛かるタダのお荷物です

＞今の実家は場所が良く、売るのはもったいない

そんな場所なら賃貸でしょうね

貴方の質問は、

　「どうするのが一番いい方法か」

です、否定的な意見を出すなら対案を出すべきでしょう
否定的な方は

「そのまま放っておいて税金だけ払いなさい」

と言っておられるのかな？、対案が聞きたいですね

否定されるだけなら質問者の力になれないと思いますが．．．。

No.9 回答者： mark-wada 回答日時： 2006/05/19 20:59

大家の立場の経験者です。

>このような相談はどちらに行えば良いのでしょうか？

不動産屋・銀行・建設業者、いずれも相談先としては不適切です。
どちらの業者も、質問者さんが無理をしてでもアパート経営に乗り出してくれれば商売のタネになります。その後、経営が悪化しても我、関せずです。

何年ローンを組むかにもよりますが、その地域で将来的にアパートの入居者が確保できるか？で、判断するのが得策ではないでしょうか？

例えば政府の公式統計で、このページ
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson03 …

を見れば、市町村別に将来の年齢区分別人口推計が載っています。
これを見れば判断の一助になるのではないでしょうか。

No.8 回答者： dot777 回答日時： 2006/05/19 20:51

うちは親の実家については、リバースモーゲージを考えています。

場所がわからないのでなんともいえませんが

参考URL：http://www.tokyostarbank.co.jp/products/jyujitsu …

No.7 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/19 18:56

>このような相談はどちらに行えば良いのでしょうか？

>専門の不動産屋とかがあるのでしょうか？？
残念ながら良いところはないです。
しいて言うと銀行によっては相談を受け付けていることもありますが、しかし彼らも商売しているので。。。。

No.6 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/05/19 17:53

アパート経営は「流行」ですが、都会の一等地（地下鉄至近など）以外は10年経った時点で成功したのを聞いたことがありません。

新しいうちは入居率もよいのですが、５年程度経って入居者が入れ替わるくらいからトラブルが出始めます。そのうち、家賃の値下げか入居率の低下かを選択せざるをえません。不動産屋は「家賃の値下げをしないと入居保証はしない」と言い出します。

一旦家賃を下げると、入居者の質が落ちてきてアパート環境が悪くなり、更に家賃を下げざるをえなくなる、という悪循環にすぐに陥ります。ついにローンが返せなくなるわけです。

だいたい若年人口が減っているのに単身あるいはせいぜい２人用のアパートだけの入居率が安定持続して確保できるなんてことがあるわけがないのです。長期に成り立つのは神奈川県なら横浜区内がせいぜいです。

no-ichiさんの心が少し傾いているように「楽して儲ける」という甘い言葉にひっかかっている田舎者や老人世帯が急増しているのです。

結局は、ローンの返済ができずに、アパートごと不動産屋に買い取ってもらわざるを得ず、不動産屋だけが得をする、という筋書きです。

土地を提供するアパート経営は「リスクはすべて地主に、利益は不動産屋に」という図式なのです。

回答の方々を否定すつもりはありませんが、アパートの素人経営をなさるなら、その土地は手放してもともと覚悟してなさってください。

この回答へのお礼

なるほど。非常に分かりやすく、親切なご説明を有難うございます。
やはりリスクはつき物ですよね・・。素人は手を出さぬほうがいいのかも知れませんね。土地がなくなってしまったら本末転倒です。

となると、また話しが振り出しに戻ってしまいますね。
どうすればいいのか・・。非常に難しいところです。

お礼日時：2006/05/19 18:35

No.5 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/19 17:07

>リスクはどの程度あるのでしょうか・・・。

そうですね。最低限家賃保証システムを使うとしても、空室の心配はないものの、問題は定期的に契約更新時に決める新しい家賃の金額が下がっていくことが考えられ、そしてその金額がローン金額を下回ると持ち出しになる点です。

ですから保証される家賃がそのように下がることも考慮して、ローンを返済できるのかという視点で考えねばなりません。

この回答へのお礼

早速のご回答有難うございます。
このような相談はどちらに行えば良いのでしょうか？
専門の不動産屋とかがあるのでしょうか？？

お礼日時：2006/05/19 17:30

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/19 16:10

ご質問の条件であれば、がちがちに硬い路線をとるのであれば、

>(1)半分売って、残りの半分に建てる

ですが、もう少し欲を出せば、

>(2)アパートを建てて貸しながら住む

の方が面白いかもしれません。好条件の土地であれば、実際の賃貸事業は完全に建築業者が請け負うようなシステムも利用できることがあります。

この回答へのお礼

貴重なアドバイス、有難う御座います。
やはり皆様の意見を参考にさせて頂きますと、アパート経営の方がいいようですね・・・。
アパート経営はどうも　怖い　というイメージがあるのですが、リスクはどの程度あるのでしょうか・・・。

お礼日時：2006/05/19 16:35

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/05/19 15:56

＞管理等大家としての仕事は大変でしょうか？？

いえ一切することは有りません

家賃保証一括借り上げシステムが有ります（手数料１０％位）

また不動産屋に管理委託も出来ます（手数料５％位）

大家は貴方ですが、管理はなにもする必要はありません

この回答への補足

アドバイス有難うございます。
大家が私ということになるのですね？？？
アパート経営を行っている知り合い等いないもので、すごく不安を感じるのですが、考えられるリスクはどの程度あるのでしょうか？？

補足日時：2006/05/19 16:55

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/05/19 14:14

大家してます

８０坪程度ですと駐車場の関係もありますが４－６戸程度のアパートまでは可能です

http://www.43up.jp/lineup/index.html

こんな感じで建てて、その内の１戸に親御さんが入居されれば良いと思います

残りの家賃でちょうどローンが払えます（自家使用分が儲け）

ローンは「アパートローン」「一般融資」になりますので貴方の住宅ローンなどは有っても関係有りません

その物件の収支予測でほぼ建設代金の１００％の貸し付けが見込めます

あまり儲ける気がなければアパート経営も有利です（土地さえあれば）

相続時も有利になりますが６０００万円の土地価格まででしたら関係ないでしょう（基礎控除の範囲）

粗い計算ですが月次で、

家賃６万円×５戸＝３０万円
１戸＝自家使用
銀行返済＝２０万円
税金など積み立て５万円

こんな感じでしょうか？

１戸くらいは常時空き室でも耐えられると思います

この回答へのお礼

早速のご回答、誠に有難う御座います。
やはりアパート経営ですかね・・・・。
しかし、もう年も年なので　大家としてやっていけるのかどうか・・・。管理等　大家としての仕事は大変でしょうか？？

お礼日時：2006/05/19 15:14

No.1 回答者： ipa222 回答日時： 2006/05/19 13:56

立地がいいなら、アパートがいいのではないでしょうか？

この回答への補足

両親も年が年なので、大家として管理等が出来るかどうか心配です。
具体的にどのように運営すればいいのか、等　ご存知でしょうか？
どこに相談するのがいいのでしょうか？？

補足日時：2006/05/19 15:15