住宅ローンの審査について

Question

このテーマの件、過去QAにも多く出ていますが、私の場合とぴったり一致するものが見つからなかったので、質問したいと思います。

住宅ローンの審査についてですが、主人(夫)は以前クレジットカードのキャッシング返済滞納を数回行い、最終的には完済したものの、カード強制停止された経験があります。以後クレジットカード発行審査に通らないといっているため、いわゆるブラックリストに載っていると思います。悪い行いはそれだけで、現在は更正し、借金やローン等は全くありません。
私(妻)は過去キャッシング借り入れも滞納経験もなく、全く問題ありません。カードは使いますが必ず期日までに返済してきました。同じく借金やローン等は全くありません。
現在共稼ぎで主人は600万(会社員)、私は540万(公務員)の年収があります。私も産休はあるでしょうが、ずっと働くつもりです。
このような夫婦2人が住宅ローンを組めるのでしょうか？
たぶん、主人のみの名義や夫婦共同名義にすると、主人の経歴を見られて審査が通らないと思いますが、私の名義で審査をしても、主人の
経歴を探られると聞いたことがあります。そうなると、審査が通らないため、あきらめないといけないのかと気が気でなりません。
ちなみに自己資金も200万くらいしかありません。4000万くらい借り入れたいと考えています。
何かローン審査が通る方法が考えられるでしょうか？アドバイスをいただけたらと思います。
関連して、真偽のほどはわかりませんが、「ご主人の本籍を変えたら通るかもよ？」と言われたこともありますが、審査時に過去を辿れなくする？などの効果があるのでしょうか？
宜しくお願い致します。

noname#35582 · Accepted Answer

金融機関に勤務している者です。
以前、住宅ローンを担当したこともありますし、保証機関に出向して保証審査を担当したこともあり、保証機関に出向していたときに「個人信用情報機関」の１つである「ＣＩＣ」認定の「個人信用情報取扱主任者」の資格を取得しました。

> いわゆるブラックリストに載っていると思います。
ブラックリストなどというものが存在していないことはご承知の上で、例えとして使われているだけですよね？

年収がいくらならばいくらまで借りられる－といった審査の仕方はしませんし、公務員・一部上場企業勤務だから安定していて審査に有利－ということはあまりありません。
どちらかというと、マンション業者、不動産業者、建築業者との提携住宅ローン利用によるゴリ押し…の方が審査に通ります（ただし「家」を持った後のことは保証の限りではありません）。

妻は問題なさそうですね。
問題は
> 主人(夫)は以前クレジットカードのキャッシング返済滞納を数回行い、最終的には完済したものの、カード強制停止された経験があります。
という夫ですね。
ローン等の審査に使われる「個人信用情報」は、現在もですが、主に過去を問題とするわけですからね。
現在更生していても意味がない場合もあります。
まず、キャッシングを利用したことをマイナスに評価されることがあります。
さらに、その返済延滞で、１回のみならず数回…。
同じクレジットカードでも、ショッピング利用で口座振替日に残高不足だった…というのとは、意味が違うんですよね。
結果、カード強制停止ですか。そのカードは解約済みですか？停止のまま放置ですか？
キャッシングの返済延滞はいつ、何回ですか？
カードの強制停止はいつ？解約したのはいつですか？
「以後クレジットカード発行審査に通らない」とのことですが、一番最近申し込んだのはいつですか？（申し込みしなければよかったかもしれないのに…。）
夫の場合、「いつ」が大変問題になってきます。
はっきりしない－ということであれば、そのクレジットカードのクレジット会社が加盟している「個人信用情報機関」がどこかを調べ（ウェブサイトでも調べられます）、そこで「本人情報の開示」を行ってください。
おそらく、少なくとも「CIC」１社には加盟していると思います。
複数の個人信用情報機関に加盟していることもあります。
その内容によってアドヴァイスは変わります。

> 主人のみの名義や夫婦共同名義にすると、主人の経歴を見られて審査が通らないと思いますが、私の名義で審査をしても、主人の経歴を探られると聞いたことがあります。
住宅ローンを夫単独で借りる場合、夫と妻の収入合算で借りる場合、妻単独で借りても物件を共有する場合などには、夫の個人信用情報も照会します。
原則として、住宅ローンが妻単独借り入れで、物件も妻単独所有であれば、夫が何らかの形で連帯保証人にならない限り、夫の個人信用情報を調べることはできません。

さらに、夫の「クレジットカードのキャッシング返済滞納を数回」、「カード強制停止」、「クレジットカードの解約」、「クレジットカードによるキャッシングの完済」が全て５年以上前で、「最近審査落ちしたクレジットカードの申し込み」から半年以上経過していれば、何とかなるかもしれませんけれど…。

夫を表に出せない以上、妻単独借り入れで、物件も妻単独所有にせざるを得ません（もちろん住宅ローン控除も妻の分しか受けられないということになります）。
夫は住宅に対しては、一切カネも出せません。
夫が自己資金を出したら、物件を共有登記せざるを得なくなり、連帯保証人にならざるを得なくなりますので、要注意です。

住宅ローンを借りる銀行等金融機関も問題ですが、住宅ローンを借りるに当たっては、保証会社・保証機関の保証を利用しますよね？
夫が表に出てしまえば、その「保証会社・保証機関」は、夫の「クレジットカードのキャッシング」について、ホワイトの情報も把握できると思いますので、「保証審査」でアウトになる可能性が高くなります。

自己資金200万円で4,000万円の借り入れですか？
物件価格はいくらなんでしょう。
諸費用は別に用意されていて、物件価格が4,200万円ということでしょうか？
住宅ローンは、諸費用を上乗せしては借りられないことが多いので、別途400～500万円は準備済みと思いますが、それでも自己資金200万円というのは弱いですね…。
妻の年齢が分からないので、シミュレートがしづらいのですが、最長で考えても、4,000万円の借り入れで固定金利型では返済負担率でアウトになります。
短期固定の最優遇金利で、適用金利が1.50％ならばかろうじて…。

> 関連して、真偽のほどはわかりませんが、「ご主人の本籍を変えたら通るかもよ？」と言われたこともありますが、審査時に過去を辿れなくする？などの効果があるのでしょうか？
甘いです。
まして、本籍を変えてすぐに住宅ローンを申し込まれるのですよね？
別にも見るべきポイントがあり、そこを見れば「怪しい」と感じますので、その時点で審査が厳しくなるだけです。
ポイントに気付かないのは、よほど無能な審査担当者くらいです。

noname#35582 · Answer

＃５です。
お礼と補足をありがとうございました。

補足の内容を拝見しますと、ご質問者さま自身は結構理解されているなぁ…と思いました。

「カード強制停止」というのは、「強制退会」とか「契約打ち切り」とかではなく、クレジット（カード）会社の側から「一時的に」カードが利用できなくされた…ということでよろしいでしょうか？
と言いますのは、「クレジット（カード）会社の側から一時的にカードが利用できなくされた」でしたら、クレジットカードの解約はしなかった方がよかったので…。
それが、３年半前のことならば、クレジットカードの解約をしていなければ「個人信用情報」はスルーだった可能性があるんですよ。

クレジット会社がどこかは存じませんが、おそらく最低でも「ＣＩＣ」という個人信用情報機関には加盟している筈です。
「ＣＩＣ」は、クレジット、信販関係、金融機関およびその関係の保証会社・保証機関が多く加盟しています。
加盟会員が個人信用情報の照会をした場合、契約中・取引継続中のものに関しては、遡ること２年分しか結果表示されないんです。
ですが、取引終了・契約解除・解約したものについては、取引終了から５年分の履歴も表示されてしまうんです。
＃５で私が「そのカードは解約済みですか？停止のまま放置ですか？」とお尋ねし、「夫の場合、「いつ」が大変問題になってきます。」と申し上げましたのは、このことがあったからなんです。
周りの人のお諭しが、残念ながら逆効果になりました。

> 半年前に家賃支払い専用で主人名義でカードを作ろうとしました。
これは、個人信用情報機関に「申込情報」が登録されました。
これを他の加盟会員が見ますと『「申し込み」はあったけれど、契約情報の登録がされていない＝契約していない＝カードが発行されていない→審査に撥ねられた』と考えます。
そして『何かあるな。』と思い、審査がより慎重になります。
ただ、「申込情報」は、どの個人信用情報機関でも６か月経過しますと自動的に消えますので、そちらについては、そろそろ心配ないと思います。

ご主人を「参加」させるのは、カードの解約から５年は待たれた方がよろしいですね。

ご質問者さまの年齢が30歳でしたら、本来は借入期間は30年までとしていただきたいところです。
そして、物件価格が4,000万円ならば、住宅ローン借入額は何とか3,600万円までに抑えていただきたいです。
家具・家電の買い替えを後回しにして、その費用を住宅購入の自己資金に回してでも。
いざという時に備えての予備資金も別に確保されていると思いますが、それもとりあえず自己資金に回してでも。
双方を合わせれば400万円はあるのではありませんか？
そのうえで、「どうしても」ということで、「『損』はやむを得ない」とお考えならば、「妻単独借入」、「物件の所有者も妻の単独所有」、「35年返済」、「短期固定など金利の低いもの」で当たってみてください。
もし、提携住宅ローンがあればそれを活用してください。
公務員さんならば「共済貸付」も利用して（低金利・無担保ローンであることが望ましいのですが）、金融機関の住宅ローン借入額を減らしてみてください。
返済能力の点では何とかクリアできると思います。
ご質問者さまのお宅の場合、「現実」としては、ご主人に収入があります。
住宅ローンの審査さえ通ってしまえば、実際の返済は何とかなるのでしないでしょうか？
住宅は妻のものとし、それ以外の生活は夫の収入で賄う…という形を作る訳です。

この先、金利は間違いなく上昇局面です。
その時期に「短期固定」を選択するのは、危険であり、損が発生することになる可能性もあります。
これらを回避するために、年100万円程度の繰上返済をして、住宅ローンの借入期間の期間短縮をしてください。
年110万円までの贈与ならば、贈与税はかかりませんから。
そして、カードの解約から５年以上経ったところで「個人信用情報機関」各団体に、ご主人の「本人情報の開示」を行ってください。
これで「瑕疵情報」が消えていれば、住宅ローンの借り換えを検討してください。
借り換えには費用がかかりますが、この時に、同時に収入合算、物件の持分の変更についても金融機関に相談されるとよろしいでしょう。
妻の出産・育児などがあれば、それを理由にしてもよろしいですし。

meatq · Answer

我が家も相談者様と同じような年収で、私は過去買い物しすぎで
カードが事故歴ありましたが完済済。マンション購入するまでに6年半ほどです。当時、私(妻)年収600万夫500万で、
私が外資系のTOP企業(自分で言うのも嫌ですけど)で
夫は中小企業で、夫1人ではローンは通らず、
私だけで3800万のローンを組めました。
なぜ審査が通ったかわかりません。たぶんマンション側の銀行への
ゴリ押しと最後の1戸だったのも理由かも。ただ銀行は指定されてしまいました。
頭金は500万前後です。ただローン審査の時にカードは一度解約する、
車は持っていないことにする、夫婦の健康状態、子供を作る予定、趣味(旅行とかブランド品とか)まで聞かれましたよ（＾＾；）
私の妹(夫は消防士)が今郊外一軒家のローン審査をしていて、
合算年収で800万で3500万がMaxでした。
一概には言えませんが、多分公務員でも4000万は無理かと思います。
今事故歴は６－７年ですが、住宅の場合10年で審査されます。


例） ご年収 600万円 × 35％ ＝ 210万円 ←この金額以内に年間返済額を抑えます。 
1,000万円を金利4％で35年払いにすると、44,278円/月 で、
2,100,000円 ÷ 12ヶ月 ÷ 44,278円 × 10,000,000 ＝ 39,523,013円
この場合の借入限度額は、3,950万円になります。 

戸籍を移すという人を聞いたことあります。会社の人で・・。
ローンは通ったそうですよ。提出資料にその年の1月1日の居住してた
証明を出すので最低でも1年以上は時間かかりますよね。
ただ、そういう戸籍を異動した記録もとることできますから
反って徹底的に調べられる可能性は大きいと思います。
そういうのも履歴に残るとしたら不安で何も出来なくなるのでは？
住宅ローンは、一度目が勝負で二度目はないですよ。
気をつけて。ちなみに、ローンはろうきん、ＪＡが比較的ゆるいですよ。地元の地銀とか。
色々な銀行で住宅ローンシュミレーションしてくれますので!頑張ってください。

ok_bun · Answer

こんにちわ。私も過去６～７年前に事故があるものです。
私は事故暦があるのを妻に伝え、妻名義でマンションのローンを
申しこみ無事購入する事ができました。その時の私と妻の年収は
かなり質問者様宅と近いです。その時は、
　・合算ではなく、妻名義のみで申し込み
　・新築マンションの申し込み
　・ローンは約3600万、35年
　・妻の勤続年数は約5年ほど
とこんな状況でした。

確かに当時のMR担当からは、「ご主人を保証人にして下さいと言われるしれない」
と言われましたが結局言われることはありませんでした
奥様名義でのみの審査の場合、旦那様のことまで調べられる事はないはずです
（「はず」というのは審査する側ではないので念のためかいているだけです）
いろいろな理由で女性（妻）の名義でマンションを購入する人が
かなりいるようですので奥様のみの名義で審査をする事は決しておかしいことでは
ないと思います。旦那様を保証人にして下さいといわれない限り大丈夫たと思います。
ただ、540万の年収に対して4000万なのでかなり厳しいとは思います・・・
銀行さん側の審査の一つに年間返済率というものがあるので、4000万程かりようと
思えば、年収は700万以上は欲しいところですね・・・
あと、購入するマンションの価値（立地や築年数など？）によって審査が厳しくなったりもするようです

ちなみに現在は、その時のマンションを売却し、今度は「私」名義（合算なし）で
4500万ほどのマンションを購入する事ができました。かなりの事故暦だったのですが。
旦那様の事故はいつぐらいのことですか？７年以上経過しており、事故先が限定的であれば合算できる
可能性もあります（ご主人名義での審査も可能だと思います）

このサイトで、住宅ローンの審査についてかなり勉強させて頂きました。
質問者様の場合にぴったり当てはまるものはないかもしれませんが、視点を変えることで
かなり役にたつ回答もあると思いますのでぜひ参考にしてください。

myaumy · Answer

本籍を変えるのは過去の住所歴を隠せばとの意味なのでしょうが、本籍を変えた時日は出てくるので、変えた理由が説明できなければ怪しいですよね。自分が審査担当者なら、その時点で過去の事故歴を疑います。そもそも、延滞時と今の住所が一緒なら何の意味もないですし。（普通本籍は審査に不要→取得してはいけない情報となっている。過去の住所履歴を確認するために、戸籍謄本の付表を依頼することがあるが、本籍を移動したから取れません、なんておかしいでしょ？本当に取れなくなるかは知りません。）
そんな姑息な手段を検討するより、二人の年収は高いわけですから、お金を貯めて奥様単独で借入するか奥様の年収で購入できる物件にした方がいいと思います。
基本的にはＮｏ１さんの意見に賛成です。

noname#25433 · Answer

奥様の５４０万円では４０００万円は厳しいかと思われます。

　そこで合算になるわけですが、審査するに当たり、個人信用情報開示
するわけですが、CIC、CCBなどに傷(ブラック)があれば通らない可能性が高いです。
そうなると借りれる限度額が奥様の年収相応になります。
名義が奥様オンリーであれば、あとは関係ありません。
審査する側が知るすべはありません。

　毎月に支払いが遅れるという事は信用が無いということです。
あなたもお金にルーズな知人に４０００万円というお金を
貸したいと思いますか？
たとえ年収１千万以上でも貸さないでしょう。

自己暦が消えるまで(４～７年くらい)は我慢するしかないですね。

住宅ローンの審査について

金融機関に勤務している者です。

この回答への補足

＃５です。

我が家も相談者様と同じような年収で、私は過去買い物しすぎで

こんにちわ。

この回答への補足

本籍を変えるのは過去の住所歴を隠せばとの意味なのでしょうが、本籍を変えた時日は出てくるので、変えた理由が説明できなければ怪しいですよね。

奥様の５４０万円では４０００万円は厳しいかと思われます。

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