検査済証

Question

中古物件を購入するにあたって
市役所に問い合わせ建築概要書を調べてもらいました。
検査報告欄が空白のため
違法処理です。
といわれました。
どういった事なんでしょうか？
平成6年八月建築なのですが
阪神大震災の年です。
なんだか不安になってきたので
アドバイスお願い致します。

binba · Accepted Answer

No.１です。
建築した会社と連絡が取れても、建築後１０年以上経っているので、
責任を追及することは出来ませんし、ごまかされる可能性は否めません。
他の皆さんが実に良いアドバイスをいろいろ書いて下さっていますね。
私が書いた「建築確認通知書」とは、
「建築確認の副本」が添付されている物の事で、皆さんと同じ意味です。
建築概要書には、見れば分るような事しか書いてないので、
専門家からすれば大して意味がありません。
また、図面がない事が、必ずしも耐久性に問題があるとは結びつきません。
他の方も書かれていますが、図面が正規のものであれば合法的に書かれて
いるはずなので、現物と比べてチェックする助けになります。
図面がなくても、専門家が調査する事は可能です。
不動産屋に建物調査をしてもらい、その内容に責任を持ってもらう様、
売買契約書に添付してもらうのも手かと思いますが、
調査費用は購入代金に上乗せされるでしょうね。

ところで、間取りや各所の寸法、仕上、動線など、
ご自分たちの生活スタイルに合っているかどうか、充分検討して、
気に入ったから購入したい、という前提の話ですよね？
新築で入居した場合でも経年に応じたメンテナンスは必ず必要なので、
中古での購入なら、それが処理されているかどうかもチェックポイントです。
寿命を超えた部分が壊れたといって、手抜きや違法建築かと不安になる方が
結構いらっしゃるのですが、住み続ける以上ずっとメンテナンスが必要なので、
その物件では、今後どの部分にいくらくらい費用が掛かるか、
アドバイスしてくれるかどうかも、検討材料かと思います。
設計者も工事監理者も建築会社も不動産屋も、ちゃんと教えてくれない事が多く、
購入者は余計に不安になる人が多いのです。
検査済証がなくても良い物件だと良いですね。

dr_suguru · Answer

＞誰にも「検査をしろ」といわれないということですか？

普通は融資の条件とて「検査済」が要求されます。
融資がないため要求がありません。

kkknagisa · Answer

差し替えの件は、「これが副本です」と渡されても、中身が元のままかが確認できなければ意味が無い、という意味です。
確認申請の副本は、概ね、確認通知書という審査機関が押印した書面と、申請内容を記載した５～１０枚の書類、及び住宅であれば１０～２０枚程度の図面からなります。
審査機関にもよりますが、図面等には審査機関の審査済み印などが押されている場合が多く、そうであれば心配ないのですが、審査済み印を押さない審査機関も有るようで、その場合は、書面及び書類に、別の図面を付けられても解らなくなります。
ここらあたりの見極めも、正直なところ、失礼ですが素人には難しく、確認申請の事務に長けた建築士などに見てもらえれば良いのですが・・・。

追加で、他の方の補足についてですが、銀行などの融資を受けた場合には、融資の条件として検査済証が必要となる場合が多く、完了検査を受けなければならないが、自己資金の場合は、その必要が無いため、完了検査を受けない場合が多い、というだけで、法律の手続き上、自己資金であれば検査を受けなくても良い、となっているわけでは決してありません。

dr_suguru · Answer

＞自己資金100％なら検査はしないのですか？

自己資金だから「検査」をしない人が多いのは事実です。
検査はしなくてはいけません。

＞副本とはなんの副本でしょうか？

確認申請の副本です。
確認申請は、一般的に正本、副本、消防、工事届け、概要書、浄化槽設置届けなどで一式です。

kkknagisa · Answer

確認申請の副本は、原則としては、建築時の建築主が保管します。
但し、建売などの場合は建築業者が持ったままであったりもしますので、
建築主・購入者（建売の場合）・建設業者・不動産業者などが所有している可能性があります。
保存されていればよいのですが、中古で売りに出されているようですので、見つかるか、また、確認申請を受けたままの状態か（差し替えなどが行われていないか）が問題となります。
ここで、完成図、というものが出てくる場合もありますが、それが法的なチェックに使われたものでなければ、あまり意味を持ちません。
但し、確認申請ではなく、現物を建築士なりにチェックしてもらう、となった場合は完成図などの図面が有るに越したことはありません。

建築士にチェックをしてもらう場合、建築士は利害関係のない第三者である必要があり、報酬はピンキリでしょう。
交通費等は抜きにして、図面が有って、図面と実物が合っているか、見るからにおかしい部分がないか、程度をチェックするとして、３～５万円くらいでしょうか。

ま、確認申請の副本が出てこない場合は、その時点で購入は止めた方が良いかもしれません。
どうしても買いたい、魅力的な物件な場合には、専門家に相談してみる、ということになるでしょうか。

kkknagisa · Answer

No.2の方の言っている副本とは、確認申請の副本というものです。
確認申請は、正本と副本の２冊を提出し、正本を審査機関が保管し、副本が申請者（建て主）に返却されます。
確認申請において、法に適合した計画であるか否かをチェックされますので、その時点での計画と同じものが建てられているか否かをチェックするためには、副本が必要となります。

完了検査を受けていない物件には、２パターンあり、一つは確認申請を受け、そのとおり建築はしたが、完了検査という手続きを行っていない場合。
これは、ま、軽微な違反と言えます。
二つ目は、確認申請と建てられた建物が変わってしまっている場合。
更にその変更はされても法には適合している場合と、法に適合しない部分が生じている場合が考えられます。
どの場合かが問題となりますが、都市部などでは、最期の、確認申請から変更され、法不適合となっているため、完了検査を受けていない物件が相当数有ります。
小敷地の３階建てなどの場合、壁がどうしても多い、使いにくい間取りとなってしまうため、施工段階で壁を無くしてしまい、結果として揺れたり、変形して不具合の生じる住宅が、たくさん造られていたりします。

確認申請の副本が出てきて、それと同じ内容で建てられていることが確認できないようで有れば、手を出さない方が良いかと思われます。
また、どうしても、というので有れば、専門家に現物を調査してもらう、ということも考えられます。

dr_suguru · Answer

＞建築概要書を調べてもらいました。
検査報告欄が空白のため違法処理です。
といわれました。

完了検査とは、建物が完成したときに、その建物が建築基準法と関連規定に適合しているかどうかを調べる検査のこと。

当時の所有者の方が「自己資金１００％」の建築だったんでしょう。
いまさら完了検査はできないと思いますが市役所に確認してください。
たぶん、正本が廃棄処分のはずです。

副本を探しましょう。
でもって設計士にチェックしてもらいましょう。

binba · Answer

建物が完成した時に、工事監理者が、設計図書の通りに建築工事が完了した事を
確認して完了検査して欲しい旨、検査機関に申請します。
検査機関が完了検査を行って、問題なしと認められれば検査済み証が発行されます。

検査済証が発行されなかったのは、完了検査の申請がなされなかったのか、
検査に合格しなかったかのどちらかです。

検査報告欄が空白と言う事は、検査されていないと思われますので、
完了検査の申請がなされなかったという事。
つまり、役所の方から見れば、
完成されているのなら完了報告がなされるべき所、
その処理が行われなかったという事を指摘しています。

工事監理自体がなされていなかった
（合法的に、或いは設計図書の通りに工事されているかどうかが不明）か、
違法行為があって完了検査の申請が出来なかったか、でしょうね。

中古物件なら不動産屋から購入ですか。
完成図がないか要求してください。
完成図がないと、どこがどう作られているか分らないですよね。
中古物件は建築業者と接点がないので特に問題になりますから。
なければ建築確認通知書を要求してください。
これがないという事はありえませんから。
その図面を元に、分る限り図面と照らし合わせてチェックしてください。
目に見えない所でも上から形状で分る事もありますので、
建築士に調査を依頼するのが良いでしょう。
費用の事を考えると、出来れば不動産やさんがやってくれると良いのですが、
図面が一切ない物件なら、相当怪しいと私は思っています。

検査済証

No.１です。

＞誰にも「検査をしろ」といわれないということですか？

差し替えの件は、「これが副本です」と渡されても、中身が元のままかが確認できなければ意味が無い、という意味です。

＞自己資金100％なら検査はしないのですか？

確認申請の副本は、原則としては、建築時の建築主が保管します。

No.2の方の言っている副本とは、確認申請の副本というものです。

＞建築概要書を調べてもらいました。

建物が完成した時に、工事監理者が、設計図書の通りに建築工事が完了した事を

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