１２８０万の中古マンションを買い付けました。諸費用は妥当かお教えください。

質問させていただきます。

当方１２８０万の中古マンションを買い付けました。
そこですでに手付金１０万円を支払っており、

諸費用の概算書をもらいました。
ちなみに業者は福屋工務店です。

具体的には

登記費用ー２５～３５万円
印紙代ー１．５万円
保証料（事務手数料含む）ー２０～３０万円
火災保険料ー１０～２０万円
融資斡旋料ー１０．５万円
仲介手数料ー４６．６２万円

諸費用小計約１４３．６２万円

自己資金約300万円

ローン金額約1130円

以上です。

ちなみにローン返済額の方は
1130万円35年で変動2.625％でボーナス払いなしで月々４１１５５円
です。

数日中には手続きに入りますので、
ぶしつけなお願いではございますが、当方何の知識もなくイエスマン状態なので、どなたかお詳しい方この金額が妥当かどうかご教授の程宜しくお願い致します。

ぜひぜひご回答の方宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/05/13 08:49

仲介手数料４６．６２万円を、回答３に記載の　「売買価格×３パーセント+６万」に当てはめると、売買価格が１３５４万円になります。

ここから推測すると、
・当初売り出し価格が１３５４万円の物件を最終１２８０万円で決着した。
（質問者が支払う手数料は当然４４．４万円に減額されます）　
・概算書は当初作成していた。（今回質問者の要求に応じたものではない）
・よって登記費用以下の数字にもバラつき幅が大きいが、これは借入金額等で修正を受けるのも事実。（営業マンが職責を果たしているとは受け取れず、小口物件客として適当にあしらわれている）
・本当に「仕事が早く・熱意がある」（某社ＣＭより）なら、質問者の契約金額・希望借入額と期間に応じた登記費用概算・保証料が修正されて提示があってしかるべき。
・質問者が記入した書類をそのまま銀行に振り向けて、回答２にある優遇金利なしの融資条件を持ってくるだけの業務に「融資斡旋手数料１０．５万円」を請求できる根拠がない。（というよりも、不動産業者による融資斡旋行為が適法なのかが大いに疑問）

結論としては、
知識がなくイエスマン状態の自身を肯定するなら業者の提示した手数料設定を受け入れる。手間暇をかけて自身で融資銀行を開拓する気持ちがあるなら、２０～３０万円程度の節約＋金利優遇条件獲得が可能、という感じです。但し年収条件等質問者の固有データが不明ですので、あくまでも参考意見です。

この回答への補足

常識でいうと売買価格×３パーセントプラス６万なんですね。
一度その件を不動産屋にいってみます。

ちなみに1280万は値引きなどいっさいなしの価格です。

それと優遇金利はあるそうですが、詳しくは見積もり後との事です。

それと気になったのが融資斡旋は違法になるのですか？
そこらへんを詳しく教えていただきたいです。

補足日時：2007/05/13 13:04

No.7 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/05/13 18:57

>>それと登記費用のほうも15万くらいにしてくれっていえるってことですね?

極端なとらえ方をする方ですね。（笑）

登記費用は登録免許税（国税）と司法書士への報酬で構成されます。
税金部分は一定です。
税額を算出するために必要な情報は
１．購入物件の土地・家屋の固定資産課税台帳に登録された価格
　　（評価証明書を業者に貰えばわかります）
２．住宅ローンの借入額
３．物件の床面積（内法計算・登記簿記載面積）
４．物件の築年数（登記簿の標題部に記載された築年月を基準に）
５．購入物件は居住用か否か
等です。

私が書いたのは司法書士への報酬部分が異常に高くないかということです。
ご自分で適当な司法書士事務所へ見積もりをとって、仲介業者の指定した司法書士事務所の見積もりと比べてみてください。
税金部分は同じですが、報酬部分が確実に違うはずです。
高すぎるようなら司法書士は自分で用意すると業者に伝えればよいでしょう。
購入物件管轄の法務局出張所の近くにたくさん司法書士事務所があるはずです。手間が面倒なら高くても納得するしかないと思います。

注意事項
あなたの購入する物件の床面積が登記簿で50m2未満で築25年を超えているようであれば意外と税金部分は高いかもしれません。
登録免許税の軽減税率の特例が受けられないため。

この回答へのお礼

何度もお返事ありがとうございます。
とても参考になりました！

お礼日時：2007/05/14 20:52

No.6 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/05/13 14:35

>>融資斡旋料は違法なんですか？

ただちに違法ということではないと思いますが、通常売買の仲介をおこなうにあたって金融機関の斡旋は業務の範囲内であると考えるのが普通でしょう。融資が不調に終われば契約が白紙解除されて報酬（仲介手数料）が受領できませんから。
宅建業法上の上限の仲介手数料を請求する以上、融資斡旋料などという名目で費用を請求するのはどうかと思います。
その会社のモラルを疑います。
こういうところは平気で建築条件付土地の取引でも建物分の仲介手数料を違法（この名場合明らかに違法）に請求してくるので注意が必要です。

この回答への補足

お詳しいご回答ありがとうございます。

やはり業務の範囲内ですか、、、。

10万円はけっこう大きいので一度不動産屋に話をしてみようと思います。
ですが、きっといいわけをされると思うので、
なにか相手を納得させる、反論できないようにさせるような
説得力のある言い分はありませんでしょうか？

補足日時：2007/05/13 14:40

この回答へのお礼

考えをまとめますと、

仲介手数料を上限きっちりとっているのに融資斡旋料をとるのは
違法じゃないか？または安くしてくれといえるってことですよね。

それと登記費用のほうも15万くらいにしてくれっていえるってことですね。

間違っていませんでしょうか？

お礼日時：2007/05/13 16:23

No.5 回答者： nornor1999 回答日時： 2007/05/13 10:02

>>登記費用ー２５～３５万円

　高すぎ（仲介業者の担当に司法書士からバックマージンありそう）
　固定資産評価額が記載されていないが、1000万円台前半のマンション
　なら15万がいいとこ。

>>印紙代ー１．５万円
　O.K

>>保証料（事務手数料含む）ー２０～３０万円
　金融機関により異なるが
　事務手数料・・・31.5千円
　印紙代　　・・・20千円
　保証料　　・・・233千円
　の約30万円弱といったところでO.K

>>火災保険料ー１０～２０万円

加入期間も地震保険や家財保険等の有無もわからないのでパス

>>融資斡旋料ー１０．５万円

　違法行為の可能性あり（払う必要なし）

>>仲介手数料ー４６．６２万円

　O.K
前の回答に
>>質問者が支払う手数料は当然４４．４万円に減額されます
とあるが、でたらめ。仲介手数料には消費税がかかります。
　まあ、法令上の上限額ということですが。

この回答への補足

登記費用は高すぎなんですね。
一度不動産屋にいってみます。
火災保険は一度払えばずっとこれです。

融資斡旋料は違法なんですか？
でしたら通常ローンの見積もりなどをとってもらうときは
無料ということですか？

補足日時：2007/05/13 13:12

No.3 回答者： xikeyanx 回答日時： 2007/05/13 07:22

初めまして！同業者のプロの立場から参考になればと思い

回答します。
成功報酬としての売買価格×３パーセント+６万について…
私どもはこの世の中で高価な不動産という商品を扱っている
のであります。
専門の「知識」と「経験」を積んでいます。
そして不動産営業としての責任があるのである。同様に組織・社会
に対して責任を持っている。営業マンとしての職責から
『契約』するという行為を通してその責任を果たさなければならない
と日々考えています。
　　　　　　by 投資コンサルタント・企業ハンターより心をこめて

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました！

お礼日時：2007/05/14 20:51

No.2 回答者： mifu33 回答日時： 2007/05/13 07:02

＞融資斡旋料ー１０．５万円

これは無駄ですね。
変動2.625％とありますが、キャンペーン適用はどうなのですか。このままなら、とんでもなく高いですよ。そもそもローンは不動産屋や任せず、自分で調べて納得いくものを選択し、自分で手続きされる事をお薦めします。そうすれば、融資斡旋料は必要ありませんし。
わずかな諸費用よりも、今後支払い続けるローンの内容の方が心配に感じました。

この回答へのお礼

そうですか、、、

他ではローンの見積もりなどやってもらったとしても斡旋料はかからないんでしょうか？

金利優遇はあるみたいですが、
詳しくは見積もり後という事になります。

お礼日時：2007/05/13 13:03

No.1 回答者： ponsuke04 回答日時： 2007/05/13 00:49

金額は妥当です。

特に問題があるように思われません。

今回の物件は不動産取引としては金額があまり大きくないので、諸費用の割合が比較的に高くなってしまいます。登記費用などは物件が高価でもそうでなくても同じ金額ですから。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時：2007/05/13 01:31