住宅ローン、この組合せで問題ないでしょうか・・・？

来年6月竣工のマンションを購入検討中です。
物件価格は4,000万円（内、諸費用160万円程度見込）、
頭金は800万円の予定です。
管理費は、駐車場代込で2.8万円/月です。

収入は、
・夫（32歳・一部上場・購入時点で勤続2年）
　年収→額面550万円　手取400万円（ボーナス50万円×2回含む）
・妻（30歳・購入時点で勤続4年）
　年収→額面450万円　手取り360万円
　　　合計の月収：55万円程度
です。
子供は、入居迄は考えていません。
その後授かったら、産休・育休後復帰予定です。

現在、フラット35と、新生銀行の5年固定特約のローンを併用し、
それぞれ、2,100万円・1,000万円の借入を検討しています。
（新生銀行は、繰上返済手数料と保証料が無料なのと、
貸越機能？がついているのに魅力を感じています）

毎月の支払は、シミュレーションによると
・フラット35（35年・元利均等）：7万円/月・ボーナス時10万円増（年2回）
・新生銀行（35年・元利均等）：3.8万円/月・ボーナス払無し
　合計：10.8万円+（管理費）2.8万円→13.6万円/月
程度とのことですが、
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（1）そもそも、フラット35と、新生銀行の組合せは可能なのでしょうか？

（2）組合せ可能な場合、金額の配分、支払方法はこれで問題ないでしょうか。

（3）他に、有利な金融機関は何かありますでしょうか？
※来年の融資実行なので、金利がそれまでに上がるのが不安で
財形住宅融資（1,000万円迄利用可能）も検討していますが。。
デベ提携ローンは、あまり有利ではないので考えていません。

（4）上記組合せの場合、諸費用は160万円で間に合いますか？
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以上、長々と申し訳ありませんが、宜しくお願い致します。

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/07/13 13:33

子供が出来たとたんに即破綻の計算にはなりませんか？

奥様の産休・育休間の収入低下＋子供の養育費追加
相応の予備費用の貯蓄が必要でしょう

計算は最悪の場合も加えていないとローンの支払いは待ってくれません
３５年間、途切れない返済を要求されます

合計：10.8万円+（管理費）2.8万円→13.6万円/月

固定資産税はどこに入っていますか？

定年は６５才でしょうから期間には問題は無いでしょう
老後資金は退職金かな？

このくらいの無理はしないとなかなかマイホームは手に入りませんが少しきついかな？

奥様が何才まで収入を維持できるかがポイントでしょうね

この回答へのお礼

固定資産税は、デベの試算によると、15万円/年程度との
ことですので、ひとまず住宅ローン控除が適用になっているうちは
還付金で何とかなるかな・・・？などと思っていますが。。
ちょっと計算が甘いかもしれないですね。。

あと、お伝え漏れましたが、
現在、主人の一般財形貯蓄を毎月5万円ずつ行っている状況なので
これを減額すれば捻出できるかな、とも思っています。

私が、現在の収入が維持できているうちに、
繰上返済をガンガン行い、同時に貯蓄も頑張って、
不測の事態に備えたいと思います。

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/07/13 13:46

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/07/13 17:28

(1)直接確認した訳ではありませんが、楽天モーゲージがフラット３５の審査から取扱までを新生銀行に外部委託していることから見ると、おそらく、新生銀行ではフラット３５の取扱は無さそうです。

（競合関係にないから提携できるのだと考えます）

(2)長期固定と変動（中期固定）の組合せバランスを２：１か別の割合にするかは、利用者自身の価値観に委ねるしかなさそうです。固定5年の金利水準が分りませんが、リスクヘッジの手法としては無難で、問題は無いと考えますが、結果は誰にも分りません。

(3)フラット３５の取扱をしている一般銀行を選択肢として、ローンの併用はそこから考えるべきかと考えます。一般的にはフラット３５は当初取扱手数料が金融機関の一時的手数料になる、担保順位が後になる住宅ローンの金利が自行の金利収入となりますので、同一銀行での扱いでなければ、リスクに見合う収益が取れない、というように銀行は考えます。

(4)フラット３５の一括払い当初手数料が２％だと４２万円（手数料率が低いと金利が高くなる）、銀行保証料が３０万円（金利に含ませれば当初は不要）、所有権移転に３０万円＋担保設定に２０万円、加えて引越代、新規家具代、火災保険、は個別に加算して下さい。

この回答へのお礼

とてつもなくお礼が遅くなってしまい、申し訳ありません。。
詳しいご回答ありがとうございました！
所有権移転・担保設定には結構な金額が必要なのですね・・・
勉強になりました！

お礼日時：2007/11/09 11:06

No.3 回答者： kuro-taka 回答日時： 2007/07/14 02:14

ど素人の回答です。

適当に読み流してください。

私の場合…
30歳：公務員、勤続６年、年収480万
婚約者28歳：公務員（教師）、勤続６年、年収450万
で3700万円の戸建住宅を購入、頭金700万払い、3000万円のローンを組みました。

私は住んでいる場所が兵庫県で、播州信用金庫を利用しました（確かに新生銀行も魅力的だったのを覚えています。）が、決めた理由は…
・フラット３５の金利が安いこと。（最低金利でした。）
・銀行ローンと組み合わせるコンビネーションプランなるものがあり、それを利用するとフラットの初期費用が安くなり、かつ金利の低い銀行ローン（１４年固定：当初７年2.25％、後の７年3.25％でした。）が利用できること。
でした。（モーゲージにはなぜかちょっと抵抗がありました…）
コンビネーションプランは最低1000万円は銀行ローンを利用することが条件だったので…
フラット３５…2000万円
銀行ローン…1000万円
としました。これで月々の返済額は12万円弱…子供が出来ても生活していけるレベルと判断しました。

諸費用は…私の場合はもう少し掛かった気がします。
後、火災保険のお金もバカにならなかったです。（地震保険、盗難もいれて50万しました。普通は30万程度と思います。）

思い出した範囲で書きましたので…読みにくい文章で失礼しました。

この回答へのお礼

年齢も、借入金も近い（気がする）ので、非常に参考になりました！
おふたかたとも公務員でいらっしゃるのが、
ローン審査的には、とてもうらやましい状況ではありますが（笑）
諸費用は、もう少し用意しておいた方がよさそうですね。
ご回答いただき、ありがとうございました！

お礼日時：2007/11/09 11:15

No.4 回答者： snoopy0714 回答日時： 2007/07/16 13:42

フラット３５＆新生銀行共に抵当権を第１位順位に設定することが条件になっていますので併用はできません。

どちらか１本にするか、抵当権を第２位以下で設定できるローンとの併用になりますので、併用できるローンは限られます。
デベの営業に相談すればできる営業なら有利なローンを探してくれると思います。
中央ろうきんはフラット３５と併用可能で繰上返済手数料無料、５年固定1.75％ですので検討されてみてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

お礼がとんでもなく遅くなってしまい、申し訳ありませんでした。
中央ろうきんは、HPを見ると金利もその他条件も
なかなか良さそうですね！
是非、選択肢のひとつに加えようと思います。
ご回答いただきありがとうございました。

お礼日時：2007/11/09 11:17