マンション管理規約で定められた共用部分について

Question

長くなりますがよろしくご意見のほどお願い致します。
貸しているマンションの風呂場の壁内の給水管のナットが壊れて階下へ水漏れがありました。専有部分であるので階下への賠償責任はマンション所有者にあると言われましたが当マンションの管理規約(下に抜粋文添付）では給排水衛生設備は共用部分の範囲とはっきりと明記されていて、一方、専有部分の範囲には一切、給排水設備の文言はなく「専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のもの。」としています。　共用部分の範囲に給排水衛生設備と定めれている以上、当マンションの管理規約においては専有部分に給排水衛生設備は含まれないと解釈することが妥当と思われますがいかがでしょうか。建物の区分所有等に関する法律の第１節　（共用部分）第４条　２　第１条に「規定する建物の部分及び付属の建物は、規約により共用部分とすることができる。」とあります。当マンションの管理規約に給排水衛生設備が共用部分の範囲と定められている以上、壁内の給排水管の維持・保全・修繕・改良は管理組合の責任と負担と考えることが合理的であると思うのですが。建設してから２０年以上経つマンションですが小規模で管理規約はありますが管理組合は殆ど機能しておらず、建物・設備の老朽具合の把握に努めたり、所有者・占有者への注意を喚起することは今まであまりありませんでした。
当マンション管理規約（抜粋）
第１章
第２条
（３）専有部分　法律（建物の区分所有等に関する法律）第２条第３項の専有部分をいう。
（４）共用部分　法律第２条第４項の共用部分をいう。
第２章専有部分の範囲
　　　(専有部分の範囲)
第７条対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、次のとおりとする。
（１）一階から三階の住戸番号を付した住戸（以下「住戸部分」という）
２　前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
（１）天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
（２）玄関ドアは、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
（３）窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３　前２項の専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは専有とする。(コメント：共用部分は別表２表で定めれたとおりです)
　　　(共用部分の範囲)
第８条対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。
第３章敷地及び共用部分等の共用
（共用）
第９条対象物件のうち敷地及び共用部分等は、区分所有者の共用とする
第５　章　　管理
第１節総則
（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
第１８条　敷地及び共用部分等の管理については、組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専有使用権を有するものがその責任と負担において、これを行わなければならない。
別表第２　　　　共用部分の範囲
１　玄関ホール、廊下、階段、電気室、内外壁、甲壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ等専有部分に属さない「建物の部分」
２　電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、塔屋、TV共同アンテナ、集合郵便受箱、
　　配線配管等専用部分に属さない「建物の付属物」
管理規約抜粋は以上です。　一般的には専有住居内の給排水管は区分所有者の責任と負担とされているようですが上記のように書かれている場合、管理規約が優先する（つまり給排水管は共用部分）と思いますし、少なくとも区分所有者に対して自ら保守点検する必要性の認識を大幅にそぐものであると思います。いかがでしょうか。

kamaryu · Accepted Answer

管理規約等、法律の文章はわざとではないかと思うくらい解りにくいですよね。
さて、浴室の壁内部の給水管のナットが共用部分か否かという問題ですが、
＞電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、塔屋、TV共同アンテナ、集合郵便受箱、配線配管等専用部分に属さない「建物の付属物」

この中で、配線配管等専有部分に属さない「建物の付属物」を共用部分としている点です。
給排水設備を全て共用部分としているのではなく、給排水設備の内、専有部分の中に無いものと読み取ることができます。
専有部分の範囲は
１） 一階から三階の住戸番号を付した住戸（以下「住戸部分」という）
２　前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
（１） 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
（２） 玄関ドアは、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
（３） 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３　前２項の専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは専有とする

この３項でも共用部分内にある部分以外の設備を専有とすると謳ってあります。

給水管の場合は、メーターまでを共用部分とし、そこから先は専有部分とすることが多くなっています。

但し、給配水管が床スラブの下やコンクリート壁の内部を通っているような場合は、自分で管理することができませんので、共用部分と同様な扱いとなります。

費用負担ですが、原則として区分所有者の責任である可能性が大きいと思いますので、管理組合の保険の特約で、この場合が適用されないかどうか聞いてみてください。
また、賃貸に出しているということなので、借家人賠償責任保険の水漏れで補償されるかもしれませんね。

semi-zzz · Answer

管理規約にあれば一般論よりも優先されますが、ここで問題があります。

管理規約を読んだところ、質問者マンションの管理規約はいわゆる法定規約部分、一般論を明記した内容にすぎないように感じるのですが。

おそらく日本語の文章の読み方の問題なのですが、

＞電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、塔屋、TV共同アンテナ、集合郵便受箱、配線配管等専用部分に属さない「建物の付属物」

この分から給排水衛生設備はすべて共有部分になると質問者はお考えになったのでしょうけど、読み方によっては

＞電気設備、給排水衛生設備（、ガス配管設備、塔屋、TV共同アンテナ、集合郵便受箱、配線配管）等専用部分に属さない「建物の付属物」

上記のように括弧内をのぞいて読めば、「給排水衛生設備等専用部分に属さない「建物の付属物」」となり、専用部分に属さない給排水衛生設備を共有物として定義しているように思います。つまり、専用部分に属する配管部分は共有部分から除外されていると読めます。

またこのような解釈が一般的な共有部分の定義で、規約を読んだ限り全体的に一般的な共有部分・専有部分の考え方を踏襲していますので、この部分だけ一般的な定義と異なる定義をしていないのではないかと思います。

また、逆に以下のことからも同じように考えられます。
＞専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは専有とする。

この条文により、共有部分内にあるもの以外は、専有部分ですね。

＞天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

ここでいう躯体とは鉄筋コンクリート造なら鉄筋コンクリート部分を指しますし、一般的に共有部分と専有部分の境目の定義は構造部分の表面としていますので、これまた一般的な定義です。

＞マンションの風呂場の壁内の給水管のナットが壊れて

上記の専有部分の定義により、風呂の表面の壁は躯体ではないので専有部分に属しますし、コンクリート内に打ち込まれた配管以外の配管は専有部分と考えられます。

私には上記のように思えますので、専有部分に該当するという方が妥当だと思います。
あくまで私の日本語の読み方にすぎませんが。

st_tail · Answer

管理会社社員です。

見えない部分からの漏水によって、損害賠償をしなくてはならない。悔しいお気持ちは分かりますが、今回のような解釈は、質問者様の「こじつけ」にしかなりません。

既に他の方が書かれている通り、給排水設備のうち、「専有部分に属さない」部分（別表第２の２）が共用部分、「共用部分内にある部分以外」の部分（第７条３項）が専有部分になります。専有部分の維持管理は、区分所有者の責任です。一般的には、水道のメーターが分界点になります。

マンションでは漏水事故に備えて、管理組合で個人賠責保険をかけている事が多いので、管理会社のフロントに相談してみて下さい。あるいは、お持ちのクレジットカード等に、個人賠責保険が付帯している事もあり、この場合は、階下の被害については保険でカバー出来ます。

iwakura009 · Answer

話は違いますが、マンシュンとして保険に入っていないのでしょうか？
使える場合もあるので確認されてはいかがでしょうか？

semi-zzz · Answer

＃１ですが、

＞ただ釈然としないのは本来、規約のような文書は本来の意味はこうであろうと推測して自分で括弧などを補って読むべきものではないと思うのです。法律文書は文言が全てだと聞きます。

念のため書いておくと、法律文はどう読むかによって解釈が変わることがよくあるようです。そのため専門家によるいろんな説が生まれるようです（最終的には判例により確定するものもある）。
私は法律家の専門家ではないので、自分の解釈と書いたのですが、法律文の読み方として、一般的な読み方をしたつもりです。

おそらくほかの回答をみても特殊な読み方をしていないものと思います。


＞建設してから２０年以上経つマンションですが小規模で管理規約はありますが管理組合は殆ど機能しておらず、建物・設備の老朽具合の把握に努めたり、所有者・占有者への注意を喚起することは今まであまりありませんでした。

管理組合は所有者全員で構成する組織ですので、質問者自身も組合員です。組合員の１人として、今回の事件を契機に、管理組合の運営に積極的に参加してみてはどうでしょうか？
機能していない管理組合では誰かが音頭をとって、行動していかないといつまでも変わりませんよ。
ほかの回答者が書かれているような保険への加入も提案してみてはどうでしょうか？

ora600 · Answer

今日、あるマンション管理に詳しい弁護士事務所に別件で相談に行ってきたときに、ちょうど似たようなケースの判例について教えていただきました。
ほとんどそっくりなケースで、壁の中の配管は専有部分であり、そういった補償は管理組合の責任であるという最高裁？の判例が出ているそうです。

マンション管理に詳しい弁護士さんにご相談したほうがよいと思われます。

マンション管理規約で定められた共用部分について

管理規約にあれば一般論よりも優先されますが、ここで問題があります。

管理規約等、法律の文章はわざとではないかと思うくらい解りにくいですよね。

管理会社社員です。

話は違いますが、マンシュンとして保険に入っていないのでしょうか？

＃１ですが、

今日、あるマンション管理に詳しい弁護士事務所に別件で相談に行ってきたときに、ちょうど似たようなケースの判例について教えていただきました。

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