住宅の名義と贈与への注意点

これから入籍をする婚約者と、先にマンションの購入をすることになりました。
名義を連名にしようとなっています。
割合はまだ考えていませんが、たぶん1：1になるかと思います。

元々私も収入があることから、彼が銀行から借入る分を一緒に返済していくことになると
思っているので、ローン返済口座へ私がお金を入れていく形になるかと思います。
もしくは、家庭用（ローンから光熱費などの引き落とし専用口座）に二人のお給料口座から
お金を移動する形をとろうかと。

購入する物件が築年数の関係で『住宅取得特別控除』の該当にならないので
ローンを二人でとか別立てにせず彼だけで借入をします。

この場合で、贈与税にあたることだけが注意点なのかなとは思っていて、


○彼のローン返済用口座に、私が年間110万円以内で入金をして
　毎年「贈与税」の申告をしていく
　（この場合だと返済専用口座にする予定です）


　年間の返済金額があまり高額ではなく、110万円移動で年間のローン返済額の
　半分には充分対応が可能です。


と、書きましたが、これも得策なのかどうかさえ正直自信はありません。
良い案、また注意点があれば教えていただきたくよろしくお願いいたします。

あと、今はまだ入籍をしていませんが、名義の手続きなどをする前に
入籍を済ませておいたほうが良いのかも、出来ましたら教えていただきたいです。
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/06/09 21:15

彼だけが銀行から資金を借り入れて購入されるのであれば

名義も１００％彼にしない限り、贈与税の対象となります。

ご存じかとは思いますが
マンションの購入価格を2000万円と仮定した場合
共有持分それぞれ2分の１ずつを希望される場合は
彼が1000万円、貴女も1000万円の資金を提供しなければなりません。
これを無視して2000万円全額を彼が負担（支払）するのに
持分だけを貴女と２分の１ずつとしますと、1000万円分については
彼から贈与を受けたことになりますので貴女が納めるべき
贈与税は231万円にもなってしまいます。

そのため、どうしても共有（連名ではありません）にされるのであれば
貴女の持分部分の支払については、貴女が現金でご用意されるか
貴女の名義でローン借入をすることとなります。

少し現実的な話をしますと・・
貴女が用意できるだけの現金を用意し、それを頭金としてお支払いになる。
その支払額に応じた分を持分割合（例：10分の1等）として登記する位が
無難な線ではないでしょうか。

ただし、この場合住宅ローンを借入する銀行からは
貴女の持分についても担保として提供を求められる可能性が高く
つまりは彼の借入したローンの全額について貴女にも連帯して責任が
生じるということになりますことをご理解下さい。

よって、今のところは資金負担と同じ＝100%彼の名義としておき
できるだけ早いうちに全額返済してしまうようご夫婦で頑張られ・・
ローン完済以降において、貴女や将来のお二人の子供さんへ
贈与税のかからない範囲内で少しずつ贈与してもらう。
または、ご結婚後20年間はそのままにしておき、
20年後に一括して夫婦間贈与してもらうといった方法が
一番確実かつ安心だと思いますよ。

なお、ご結婚を機に姓や住所が変更された場合は
それら変更登記をする必要があります。
必ずしも変更しなければならない訳ではありませんが
将来的に売却されたり担保提供する際に変更する必要が生じます。

この回答への補足

実はこの話が持ち上がった時に気になったので、
銀行へ相談をしたんです。
彼と私とで別々にローンを組んで1：1になるような方向で考えていると。
（家族ローンが可能な金融機関です）

いろいろ話していくうちに『住宅取得特別控除』の対象にならない物件ということがわかったので、そしたら別々・・ではなく、私が連帯保証人という形でローンを組む方を勧められました。

名義を連名にするということは最初から話していたので、当初それで大丈夫なんだなと思っていました。

でも、こちらでも他の方の相談を見ているとどうしても「贈与」のところでひっかかる気がしたので相談をいたしました。

名義を連名に・・とは、彼のお母さんからの提案だったのもあり
前向きに検討していたのですが、こういう問題もあることを説明をして
方法を考え直したいと思います。

ちなみに、私が連帯保証人であったとしても、借り入れ名義が彼であるのなら
彼にしか名義人になる権利（と言うのでしょうか・・）はないと言うことで正しいのでしょうか？

補足日時：2008/06/09 22:28

この回答へのお礼

昨日契約を無事に済ませてきたのですが、
たまたま購入する物件は登記費用が他の物件よりも
元々から２倍近くかかるのもだとわかったので、
それを理由にして「名義をわざわざ２名にするのはどうか」と
彼に相談をした結果、

　　彼ひとりの名義で契約をする！

となりました。
将来的に名義を増やすのなら、その時にまた考えていこうと
なりましたのでご報告したいと思います。

丁寧な説明と、例をあげていただいたことでとてもわかりやすく
本当に助かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/06/11 16:32

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2008/06/09 17:02

＞ローン返済口座へ私がお金を入れていく形になるかと思います…

税法に「夫婦は一心同体」などという言葉はなく、これは妻から夫への贈与となります。

＞割合はまだ考えていませんが、たぶん1：1になるかと思います…

登記を済ますとほどなく税務署から、『不動産取得に関するお尋ね』と言う質問書が送られてきます。
頭金は誰がどこから工面したか、返済計画はどうなっているかを事細かく書いて返送しなければなりません。

「妻の給料から夫の口座へ移す」
などと言っても、妻が返済していることにならず、妻は夫へ贈与、夫は贈与されたお金で返済しいるということになります。

＞家庭用（ローンから光熱費などの引き落とし専用口座）に二人のお給料口座からお金を移動…

夫婦は互いに扶養義務があり、生活に必用な最小限のお金を出し合うことは、税法上の贈与には当たりません。
これはこれでけっこうですが、住宅資金は生活に必用な最小限のお金ではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm

＞彼のローン返済用口座に、私が年間110万円以内で入金をして毎年「贈与税」の申告をしていく…

基礎控除以下の申告書は出す必用がありませんし、持って行っても受け付けてもらえません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2020.htm

その上、毎年基礎控除以下での贈与を繰り返すと、「連年贈与」と言って、一度にまとめて贈与されたものと解釈されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

＞ローンを二人でとか別立てにせず彼だけで借入をします…

ローンを別立てにしてそれぞれで返していくなら、贈与税の問題は発生しませんけど。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm