不動産投資（収益マンション）について

収益マンションに投資を考えております。もし経験者の方がおられましたら、注意点やアドバイスや経験談、何でも結構なのでお教えください。とにかく初めてなもので、活きた情報が欲しいのです。よろしくお願い申し上げます。

No.3 ベストアンサー 回答者： amanda7 回答日時： 2008/06/11 10:38

まず、現金でお買いになることを前提でよろしいでしょうか。

このサイトで同じような質問が何回も出ていますが、皆さん否定的な回答です。
しかし、私の経験では、かなり得な投資と思っています。
例）1000万円のマンションを買うとすると、家賃収入ー（管理費＋積立金）が毎月の収入です。（固定資産税は大したことない。）
8年間持ち続けると、大体600万円余の利益。
人気エリアならば、空室期間は8年間で2ヶ月ぐらいです。

ここで売っても、買ったときとはあまり変わらない金額で売れる。
そこで、また、少し金額を足して、より築浅の物件に買い換える。

注意点：
１．築10年～15年の物件。　２．都心近くで人気エリアのもの。　　３．10年以内に買い換える。　　４．管理は勉強してなるべく自分でする。　５．空室になったら自分で不動産屋を回って募集をお願いする。６．常にネットを見て、相場感を養い見て歩く。　６．不動産屋のお勧め物件ではなく、自分が住みたくなるようなマンションを探す。　７．売ることを考えると、外観がきれいで管理のよいもの。　８．駅から６分以内　９．よいと思ったらすぐに買う決断をすること（良いものはすぐに売れてしまいます）など・・・。

それから、買取に出すことも考えると、銀行の融資のつくマンションの条件は　１．エレベーター・オートロック付き　２．３０戸以上　３．タイルが３面以上貼ってあること・・・だそうです。

このごろ急に、築浅で割安な物件が出始めました。これからは、こういう物件が増えてくると思われます。

No.4 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/06/12 01:24

　大家しています。

　他の回答者の方が主なリスクについては答えておられますが、私の経験では、最大のリスクは空室でもマンション自体の価値の下落でもなく、滞納とトラブルだと思います。

　滞納は６ヶ月までは許される（それ以下の期間では大家が滞納を理由に明渡請求しても負けることがある)と言う変な判例？があるようで、借主の中にはそれを踏まえて“弱者保護”の看板掲げ、平気で滞納する輩がいます。こういう奴に入られたら裁判して追い出すにしても多額の費用と時間がかかりとても見合いません。そのために安全策として保証会社を介在させることをお勧めします。個人の保証人なんていざとなったら当てになりませんし、こういう奴の保証をするような保証人も同じ類の人間です。『息子の家賃まで払う余裕なんてありません。』って平然と言ってのけます。何のための保証人だったのかと頭にきます。保証会社の場合は、保証費用は借主持ちですからご安心下さい。保証人プラス保証会社なら滞納に対する備えは万全でしょう。滞納が起これば裁判まで保証会社がやってくれます。

　敷金トラブルは、保証会社によっては原状回復費用をオプションでつけられるところがありますので敷金を下げても付けさせておくと良いでしょう。ガイドラインに沿った額なら保証されるようです。お調べ下さい。

　事件、事故のトラブルは天を仰ぐしかありません。宝くじに当たる確率でしょうから入居時の本人審査を厳しくして確率を下げることでしょう。あの江東区の女性が殺されたマンションのオーナーさんなんて本当にお気の毒です。

　これらさえクリアーすればそんなに悪い投資でもありません。後は管理会社に任せっきりにしないことくらいでしょうか。

No.2 回答者： owaraigapp 回答日時： 2008/06/10 22:14

No.1さんが答えている以外では

首都圏及びその周辺以外はオススメしません。(買った値段かそれ以上で売れる所)
収入から諸経費を引いた実収入以上にマンションの資産価値の下落が激しい所があります。
特に少子化で今からの不動産価格は注意しないと行けません。

はっきりしていることは本当に儲かるなら業者が自分でやってます。
儲かるのであれば銀行もお金を貸します。
なぜ売却するのにかかる諸経費もいらないのになぜ自分でやらないのか。
それはリスクが大きいから、だったら素人を巻き込めば儲かると・・・。

No.1 回答者： ishi310 回答日時： 2008/06/10 22:00

質問があいまい過ぎて答えようがありません。

・物件選びにあたってどの業者とパートナーを組むか？
・ＤＣＦ法を採用する場合の割引率をどのように算定するか？
・長期修繕計画をどのように組み立てるか？
・管理はどの程度業者に任せ、どの程度自分で行うか？
・買ったマンションをどのように差別化するか？

考えなくてはいけないことはあげてもきりがありません。
またどれも個別性が非常に高く、一般論なんてなんの意味もありません。

唯一アドバイスできる一般論を言います。

不動産投資は投資全般（株式など）と比べてリスクが低いとは言えない。
中途半端な知識では失敗する確率の方が高い。
初めてならリスクを許容できる（最悪ゼロになっても構わない）範囲から
始めるべき。