賃貸保証委託契約の更新

Question

今のマンションに住み始めてから来月で2年になります。

昨日突然賃貸保証委託契約　更新のお願いが送られてきました。

引き続き入居する場合必ず更新手続きをする必要があるという内容でしたが、
請求金額と振り込み先の銀行が書かれているだけで、更新手続きにあたり、
改めて契約書への記入や捺印の必要がないとのことですが、
これは必ず支払うものでしょうか？拒否することはできないでしょうか？

賃貸契約をする際、保証人及び賃貸保証委託契約が必要と言われましたが、
保証人がいるのに更に賃貸保証委託契約を結ぶことを拒否したところ、
仲介業者が賃貸保証委託契約金を2年契約で支払ってくれました。

家主との賃貸契約は1年ごとに自動契約更新になっています。

賃貸保証委託契約が2年ごとに更新料を支払わないといけないということに
ついてはなんの説明を受けていなかったのに、私の意見を聞く余地もない
ような感じで、紙一枚で請求してくるのは納得できません。

どなたかアドバイスをよろしくお願いします。

semi-zzz · Accepted Answer

＃２です。

>実は以前部屋を借りる時に保証人さえいれば、賃貸保証委託契約が必要なかったのですが、これは最近出てきたものでしょうか。
今マンションを借りるのに賃貸保証委託契約が必要になるところが一般的でしょか。
これは借主保護というより貸主保護のためのものだと思われます。貸主を保護するために借主に負担をさせるのがなんだか違うような気がしますが、借主のみ賃貸保証委託会社と契約を結ぶこともあるのでしょうか。

貸し主保護というよりも借り主保護を逃れるための、法律の隙間をねらった新商売ですね。借り主が保証人になってもらうので借り主が費用を負担することになっています。

日本特有の法律として借地借家法というものがあります。
この法律は借り手を保護するために、契約自由の原則に規制を加えてきわめて貸し手に不利な状況を作り出しています。

そのため家賃滞納など契約違反があっても大家が契約解除をすることすら簡単にはできなくなっています。解約解除が認められるには３～６ヶ月程度の長期滞納などがなければできません。

保証人がきちんと支払ってくれればいいですが、昔と違って人間関係が希薄になっている現在、通常の保証人がそう簡単に肩代わりしてくれるはずもなく、借り手・保証人から取り立てるのも一苦労です。
そのような状況の中、家賃滞納の不安は大家に常にあります。

でも借り手を保護するための法律ですから借り手側からの解約は簡単にできることになっています。
つまり、借り手の代理権があれば簡単に契約解除ができるのです。更に家賃保証をしてくれますので、何か問題があった場合の被害が最小限にとどめられます。

通常の保証人に比べて、大家にとってはありがたいシステムですので、それを利用することを条件で貸し出す大家は増えていると思います。
大家には条件に合わない場合は、貸さない自由もありますので。

もっとも、このような保証契約自体が消費者契約法などの観点から無効という考え方もあるようです。まだ判例などがないようですので、はっきりはしていませんが。

motomachi1 · Answer

賃貸保証委託契約と賃貸契約は別物ですから、賃貸保証委託契約がきれても、済み続けることが出来るはずです。
契約書に「賃貸保証委託契約、契約必須」とかかれていないか、見てみましょう。
仲介した不動産屋を通すか、家主さんに直接手紙を書いて、「賃貸保証委託契約の更新料を出してください」と言うのが、一番良いような気がします。

semi-zzz · Answer

保証委託契約というのは、保証人になってもらうのと同時に、借り手の代理人の契約もする契約のようです。
家賃滞納などすると、保証会社が滞納家賃を立て替えてくれますが、その代わり借り手の代理人として契約を解除したりできるようになっているようです。
そうやって借地借家法の借り手保護を逃れられるようになっているようです。
更新の場合も、保証会社に更新料を払わないことにより保証会社が代理権を使って更新をしない意思表示をしてしまう可能性もあります（以下のサイトの問題１７参照）。代理人がした行為は本人がしたものと同じ効果を持ちますので、その更新しないというものは有効となります。
http://sumaino119.blog92.fc2.com/

なお、一般的には更新条件も仲介業者は説明しますが、法的には更新に関しての説明は義務ではないと考えられています（説明義務は契約時点で発生する欣人に関するものにとどまる）。

でも、質問者の場合、仲介業者が本人の承諾無しに保証会社と契約を結んだようですから、保証会社と質問者の間で契約は結ばれておらず、正式な代理権は与えられていませんので、保証会社との契約は無効という主張ができるのではないかと思います。

でも表見代理（代理権がないが正式の代理人と信じるに値する状況にあるの場合は代理権があるのと同じ効果を発揮する場合があるということ）の問題があり確実に拒否できるというものではありません。外形的には代理権があると大家が信じるに値する状況にありますので。
そのため、自動更新になっていても更新する意志をはっきり示しておいた方がよいと思います。

また判例など前例がないのではっきりとは言えませんが、上記のような保証契約自体が消費者契約法などにより無効となるという考え方もあるようですので、消費者生活センターなどに相談してみてはいかがでしょうか？

motomachi1 · Answer

賃貸保証委託会社との契約は、賃借人との契約を取っています。
そのため、賃貸人（大家）の名前や住所を記入する欄自体無いと思います。
入居時に、賃貸保証委託会社へ賃借人が契約料を払っていないのは、「大家の好意」見たいな扱いなります。

基本的に、大家側としては現在保証人はあって無きがごとき扱いになっています。
店子が死んだ場合や失踪した場合に、保証人に荷物や死体を引き取ってもらうために契約書に書いてもらっているのが実情です。
家賃の未払いがあったとしても、保証人からそのお金を取り立てる手間など大家さんにはありません。
大家さんは、債権回収の専門家ではありませんので。
ちなみに、賃貸保証委託会社の未払い家賃支払い督促は、サラ金の督促より厳しいです（ご用心ご用心）。

賃貸保証委託契約の更新

賃貸保証委託契約と賃貸契約は別物ですから、賃貸保証委託契約がきれても、済み続けることが出来るはずです。

保証委託契約というのは、保証人になってもらうのと同時に、借り手の代理人の契約もする契約のようです。

賃貸保証委託会社との契約は、賃借人との契約を取っています。

＃２です。

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