祖父名義の土地に父が家を建て、権利書がない！

Question

似たような質問を拝見しましたが、回答が出ていないので
新たにご相談させていただきます。

２０年ほど前になりますが、祖父名義の土地に
父（3兄弟の長男）名義の建物（二世帯住宅）を建てて
生活しておりました。
九州の田舎で長男なので、
親の面倒をみるという意味で建てた家だと思います。

8年前に火事になり、再度二世帯住宅を建てましたが
3年前には祖父が他界し、祖母は痴呆で病院に入院し
私と姉は嫁いだため、現在は父と母しか住んでいません。

土地の名義は祖母にも父にも変わっておらず
いまだ祖父の名義のままだと思われます。

そこに最近叔父の不審な動きがあり
家族みんな右往左往しております。

叔父についてですが、
昔から生活設計がなっておらず
2度結婚、2度離婚。
職を転々とし、方々に借金をし
父に度々取り立ての電話がかかってきたこともあります。
（連帯保証人ではないので、追い払いましたが）
60を過ぎましたが、年金も払っていないので
もらえないのではという話です。（余計なお世話かも）

数回自己破産し、祖父祖母の年金を使い込み、
祖父が亡くなった当時、祖父の預金がゼロだったことに
家族一同驚きました。
祖父の葬式に来たものの、香典もなければ
四十九日も現れず。。。

ちなみに火事後に家を再建した際には、
その叔父の知り合いの建設会社を紹介され
お願いしたらしいのですが、再建中に倒産。
叔父は何だかよくわからない現場監督料という名目で
100万ほど請求したらしいです。
はっきり言って詐欺だったと思ってます、
親戚じゃなければ訴えたかったです。

そんな叔父が最近うちの周りをうろつくことが多く、
また土地の権利書がないことに気がつきました！

上記に書いたようなろくでもない人間なので
土地を勝手に売り飛ばすことも考えられます。
また、土地はいらないので3等分した土地の代金を払えということも
考えられます（こっちが有力かも）。

そこで、
(1)土地の名義を早急に祖父から父に変更したいのですが、
祖母が生きているので祖母にしなければいけないのでしょうか？

(2)また父名義に変更する場合、2人の叔父の印鑑は必要でしょうか？

(3)長男が土地を継承し、親の面倒をみるという暗黙の了解の下に建てた二世帯住宅ですが
叔父から土地の代金を請求された場合、迷惑をかけることはあっても
面倒を見ていない叔父に払わなければいけないのでしょうか？

(4)ちなみに祖母は痴呆で分別がつかない状態ですので
叔父が叔父名義にする旨の遺言を書かせた場合は有効でしょうか？

(5)権利書自体は火事で滅失したのか、叔父が持ち出したのかわかりません。
権利書なしの名義の変更はできますか？

(6)また、叔父が自分名義で登記をしようとした場合に
ブロックする方法等はありますか？

頭が混乱してまとまりのない文章になりましたが、
父は大腸がんで、父が亡くなった時に
叔父にすでに土地を売却されていて
母が住む家を追い出されてしまうことだけは避けたいと思い
ご質問させていただきました。

お忙しい中大変お手数ですが、何卒よろしくお願いいたします！

loranx · Accepted Answer

まず遺言書がないらしいので土地については
法定相続分による共有になります。（以下祖母A:3/6 兄弟BCD:1/6ずつ）
(1) 相続登記は義務ではありませんが、した方がよいでしょう。
　以下にも書きますが、祖母の100%名義にするには遺産分割協議書を作成し、
相続人全員の印鑑証明が必要になるので難しいかと思います。
(2)父名義にするには(1)の通り、協議書が必要になり、他の相続人の印鑑証明書が必要になります。
(3)叔父が相続欠格事由や廃除されていない限り相続権があります。
面倒を見たか見ないかは関係ありません。
(4)遺言が意思無能力状態と判断された場合は無効です。
痴呆が重度に進行している場合は成年後見の申立をする方法があります。
申立をせず、意思無能力のまま行なった遺産分割協議は無効と判断される場合もあります。
(5)権利書が無くても登記は出来ます。
(6)管轄法務局に「不実な登記が申請される恐れがある旨」等の申出を
予めしておけば登記を止めてくれる場合があります。ただ不実の登記がされる
高い蓋然性があって、緊急を要する場合などのケースでしか対応してくれない場合があります。

解決策として
１　父以外の持分を全て買取る。
（祖母に遺言を書かせて兄弟分だけ買う方法は避けた方が良いと思います。）
２　叔父に毎月持分に当たる賃料を支払う。
あたりでしょうか。
まず祖母について成年後見の申立をするべきですが、これは判断が難しいので
専門家に是非を頼むと良いでしょう。その上で対策を練るのが上策と思います。

walkingdic · Answer

＞また土地の権利書がないことに気がつきました！
登記済証（いわゆる権利書と呼ばれている）ですね。
気になるようなら、権利書紛失ということで、登記の受付できないように出来ますよ。
法務局で行います。

＞土地を勝手に売り飛ばすことも考えられます。
登記済証があっても無理ですよ。

＞また、土地はいらないので3等分した土地の代金を払えということも考えられます（こっちが有力かも）。

もしかしたら持分登記したかもしれませんね。叔父は被相続人である祖父の子供ですから相続人の一人です。相続人ならば自分の法定割合の持分登記は出来ますよ。

＞(1)土地の名義を早急に祖父から父に変更したいのですが、
＞祖母が生きているので祖母にしなければいけないのでしょうか？
いえ、誰でもよいですよ。相続人の間で合意があれば。

＞(2)また父名義に変更する場合、2人の叔父の印鑑は必要でしょうか？
もちろん相続人全員の承諾が必要で遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印捺印、印鑑証明を添付します。

＞(3)叔父から土地の代金を請求された場合、迷惑をかけることはあっても面倒を見ていない叔父に払わなければいけないのでしょうか？

叔父がそうしなければ遺産分割に同意しないというのであれば、叔父の言うことを聞くか、あるいは調停なり裁判なりで判決をえるのかどちらかでしょうね。

ただ遺留分があるので０というのは難しいですね。その叔父が昔祖父のお金を沢山使ったということを証明できれば、その分を遺留分に当ててということも考えられますが。

＞(4)ちなみに祖母は痴呆で分別がつかない状態ですので
＞叔父が叔父名義にする旨の遺言を書かせた場合は有効でしょうか？
自書遺言状は一般的にいって否定されることが多いです。
ご質問の話で言えば医師の診断として痴呆なのであれば、それ以降に書かれた遺言状はもちろん無効に出来るでしょう。

公正証書遺言状ならば効力が否定される可能性は低いですが、この場合には公証人２人が本人に間違いがないか確認しますので、痴呆がはたで見てもわかるレベルならばその時点でアウトでしょう。仮に気がつかないレベルとしても、作成時点で痴呆と診断されているのであれば無効に出来るでしょうね。

＞(5)権利書自体は火事で滅失したのか、叔父が持ち出したのかわかりません。
＞権利書なしの名義の変更はできますか？
登記済証は単に本人確認の一手段でしかありません。
ですから代わりの手段はあるので問題ありません。

ちなみにこの登記済証（権利書）という制度そのものが現在は廃止されましたので、名義変更しても新たな登記済証（権利書）はもらえません。

＞(6)また、叔父が自分名義で登記をしようとした場合にブロックする方法等はありますか？

先に書いたとおり、登記の変更を出来ないようにする手続きがあります。
なお、この不受理申出は法律上の規定はなく、法務局が内部規則で行っているものです。

ただ法律上は叔父は自分の持分を登記することが出来ます。

fenekku200 · Answer

＞＞(1)土地の名義を早急に祖父から父に変更したいのですが、
祖母が生きているので祖母にしなければいけないのでしょうか？
　根本的な誤り。現在の民法は，お父上のケースは，相続分を，配偶者（祖母）は2分の１，直系卑属（父，叔父）間は2分の１を均等と定めた上で，協議の上自由に決めることにしています。従って，祖母にする必要はありません。相談のケースでは，近い将来祖母の相続で再び叔父を相手にすることになるので，できるだけ祖母にはしません。
＞＞(2)また父名義に変更する場合、2人の叔父の印鑑は必要でしょうか？
　必要です。上記の定めを自由に変更できるのですが，不動産登記をするためには，印鑑証明を添付し実印を押印した遺産分割協議書を提出しないと受け付けません。
＞＞(3)長男が土地を継承し、親の面倒をみるという暗黙の了解の下に建てた二世帯住宅ですが叔父から土地の代金を請求された場合、迷惑をかけることはあっても面倒を見ていない叔父に払わなければいけないのでしょうか？
　多分そうなるでしょう。家を建てる場所を無償で得ていたという経済的利益があることと，祖父の面倒は親子の扶養の問題で本来無償であることからです。この問題を一緒に論じることはできません。ただ，代償を叔父に支払う際に，ある程度考慮されることも事実ですが。
＞＞(4)ちなみに祖母は痴呆で分別がつかない状態ですので叔父が叔父名義にする旨の遺言を書かせた場合は有効でしょうか？
　当然，無効です。分別がつかないのですから。幼稚園児の契約が有効かどうか考えたら分ります。それと同じです。
＞＞(5)権利書自体は火事で滅失したのか、叔父が持ち出したのかわかりません。権利書なしの名義の変更はできますか？
　権利書が無くても名義変更ができるか？と言う問に対しては，できると言うことになります。Aさん所有でAの登記名義である場合に，権利書が無いだけでBさんに売却できないのは困ります。救済手続きがあります。　しかし，権利者でもないBが権利書なしで名義変更できるかと問われると，できないということになります。相談のケースでは，権利者（祖父）は死亡しており，権利書を所持していても何もできません。
＞＞(6)また、叔父が自分名義で登記をしようとした場合にブロックする方法等はありますか？
　そもそも，叔父が遺産分割手続きを経ずに登記をすることはできませんから，ブロックする制度がありません。

根本的問題ないし解決策
祖父の相続について未解決なので，これを解消しないといけません。その当事者は，祖母，父，叔父です。しかし，祖母は痴呆症なので後見人を選任しなくてはなりません。通常は同居の父がなるでしょうが，遺産分割に関しては利益相反関係にあるので，別人（弁護士）がなります。
後見人が選任されて始めて祖父の遺産分割手続きが始まります。
　以上のように，叔父が不動産を処分することはできません。しかし，相続分を売却したり，法定相続分に従って登記することはできますし（多分知らないでしょうが），それを担保に金を貸す金融業もあることはあります（リスクが多いので最近はあいませんが）が，新規には化さないでしょう。厄介なのは，叔父にお金を貸してしまった，回収に困った金融業者が，叔父に色々問質して，仕方なしに相続登記と担保設定する場合です。田舎と言うことで実際はないでしょうが。
結論　後見人の選任の申し立てをする。選任後，遺産分割調停を起こす，

祖父名義の土地に父が家を建て、権利書がない！

まず遺言書がないらしいので土地については

＞また土地の権利書がないことに気がつきました！

＞＞(1)土地の名義を早急に祖父から父に変更したいのですが、

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