共有部分の権利が前の所有者の居場所の不明で権利移転ができません

マンションの共有部分の権利が前の所有者の居場所の不明で権利移転ができません。

数年前古い築のマンションを購入しました。購入時に、不動産業者には、駐車場の権利を全世帯で分けてるとのこと。その駐車場の権利は前の所有者のものになってるまま、所有者の居場所が不明なので駐車場の権利の移転ができず、マンションの部屋だけ売買されてきてる物件とのことでした。しかし、駐車場が他の所有者のものにはなっているものの、駐車場を利用できないとか他問題はないとのことで、マンションを購入しました。

しかし、いま、そのマンションを売却しようとしたら、他の不動産業社から駐車場（共有）もきちんと名義変更されないとよくないとのこと、部屋を見た人もこう内容を聞くと購入意思がなくなり嫌がるとのことで問題のあるマンション扱いで非常に不利益を受けてます。

いまでも、駐車場の所有者になっている人を探して正しく名義変更しようともしたのですが、その人、前、このマンションが国か差し押さえられてその時点で名義変更が漏れたようで、居場所不明でどうも探すこともできません。

1.こういう場合、やはりその本人を探さないと名義変更できる方法はないのでしょうか？
2.結局、管理費などの費用を支払ってるのは今の所有者のうちで、前の所有者はただの書類上で名義変更漏れで残っているひとです。こうことでその人の居場所を役所などで教えてくれたりはしませんか？
3.うちらがこのマンションを購入するとき、不動産からの駐車場の権利に関する詳しい説明もなく、 契約書などに注意事項など、この権利に関する内容はまったく明記されてません。これは不動産の不注意だったとのことで責任を負わすことは可能ですか？


ぜひ力を貸してください

No.5 回答者： kamaryu 回答日時： 2008/09/17 11:59

ようやく解りかけて来ましたよ！

通常マンション（区分所有建物）は、その建物（部屋）だけの登記になっています。
お手元に登記簿謄本が有りましたらご確認下さい。
１．【表題部】（一棟の建物の表示）：所在や建物名称等が記載しています。
２．【表題部】（敷地権の目的たる土地の表示）：マンションの敷地地番・地積が記載してあります。
３．【表題部】（専有部分の表示）：貴方のお部屋の家屋番号・床面積等
４．【表題部】（敷地権の表示）所有権　敷地権割合（これが貴方の土地の持ち分です）

建物と土地の持ち分がバラバラに権利移動されるのを防ぐために、マンションは通常の建物とは違って、上記のように建物と土地の権利を一体化した登記になっています。
マンションでは４の敷地権に関する部分が一番大切です。

まれに、どうしても上記のような登記に直せなかったマンションが現存しています。

貴方のマンションがそうであるなら、土地の固定資産税は貴方ではなく前の所有者に請求されていると思います。
「私のマンションの土地の固定資産税は私が払いたい」と言って、税務署経由で所有者を探してもらうことはできないでしょうか？

購入時の重要事項説明書の敷地の権利を記載する箇所があり、説明必須事項となっていますので、そこに何も書かれていないのなら、宅建業者の責任を追及することができるかもしれません。
その場合の条件として
１．売買に関して問題がない（瑕疵のない）マンションであると説明されていた。
２．通常の売買価格で購入していた。

土地の権利がない区分所有者は、建て替えにも参加できませんので、それまでの間住むことができる権利を持っているということになります。

所有者の同意無しでの名義変更は、土地の権利がないことを知っていて購入していますので、裁判でも難しいかと思います。

何筆にも分かれている敷地の一部が権利移動から漏れる場合はありそうですが、建物部分のみのマンション売買は普通あり得ませんので、恐れていたこととは言え現実に行われていたとしたら驚きです。

この回答への補足

建物の専用部と敷地はちゃんと私の名義になっていて固定資産税も
私が支払ってます。私がもってないのは駐車場と駐輪場の敷地の
所有権です。（敷地の一部の権利移動が漏れている状態）登記簿の甲区の右側の権利者そのほかの事項の欄には、その駐車場と駐輪場の権利を持ってる人の名前と住所が書いてありました。私の名前はありません。

補足日時：2008/09/17 13:55

この回答へのお礼

貴重なご意見感謝します。

お礼日時：2008/09/17 13:53

No.4 回答者： bunbun8 回答日時： 2008/09/17 10:43

＃２です。

＃３さんへの補足を読ませていただきました。

ひょっとして、閉鎖されている土地の登記簿謄本見てませんか？

昔は、分譲マンションでも土地・建物（専有部分）それぞれ別々に登記されていましたが、専有部分と土地の持分を別々に売却などできないように、その土地の所有権を「敷地権」として、専有部分の所有権移転登記をすれば、土地の持分も同時に移転されるようになっています。

ですので、建物（専有部分）の登記事項全部証明書に、敷地の持分が記載されていれば大丈夫ですよ。確認してみて下さい。

この回答への補足

早速確認させていただきました。
敷地利用権と専有部分の一体化のことですよね？それなら大丈夫です。
今の登記簿の甲区の権利者そのほかの事項に
共有部分の駐車場の敷地が共有所有になっていてその所有者に私の名前がない状況です。（建物（専用部分）とその専用部分の敷地はちゃんと私の所有になってます）

補足日時：2008/09/17 13:43

この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございます。

お礼日時：2008/09/17 12:30

No.3 回答者： kamaryu 回答日時： 2008/09/16 18:34

駐車場の権利が前所有者のままで、部屋のみを購入されたとのことなので、貴方には権利はありません。

なので・・書類上の所有者ではなく真の所有者ということになります。貴方は駐車場を買っていないので単なる名義変更ではなくて売買になると思います。
売主が承諾しないと名義変更はできません。
駐車場が区分所有であれば、固定資産税も有るはずなので、税務署なら分るでしょうか？？
登記の対象である区分所有の駐車場なら屋根付のガレージなのでしょう。
普通は付属建物として部屋と一緒に登記してあるのですが、本当に区分所有に間違いないですか？

＞不動産からの駐車場の権利に関する詳しい説明もなく、 契約書などに注意事項など、この権利に関する内容はまったく明記されてません。

これは、売買の対象が部屋だけなので、契約書にも出てこないのです。
購入するときに、事情も聞いていて、部屋だけの売買を納得してそれなりの価格でお買いになったのでしょうから、今さら責任を問われても・・・
それなりの価格で売るしか無いのでは？

＞駐車場の権利を全世帯で分けてるとのこと
この意味が解らないのですよ。
駐車場が本当に区分所有であれば、車庫のはずで、このような表現はしないはずなんだけど・・・

しつこいようですが、規約別表と駐車場の条項を確認してください。

この回答への補足

分かりにくい説明ですみません。
登記に部屋の部分はちゃんと私の名義になってます。
しかし、駐車場や駐輪場の土地も部屋の所有権を持ってる人みんなにわけられてます。
（登記の他注意事項にも所有者の各部屋の号室と代表者の名前が明記されていて、これを区分所有というのかは私にはよくわかりませんが）
これは、マンションが建つ当時からそうなのではなく、後で管理組合を通してそういうふうになってようです。

管理規約にはみんなの所有なので、もちろん買ったり売ったりすることもできないとのこと、部屋の所有と一緒に
ぐっついていくとのことも明記されているものの、

昔、この部屋は差押の履歴があり、その人の居場所不明で、この駐車場や駐輪場の土地の所有だけが変更手続きされないまま
今に至ってきました。

この駐車場の土地の権利を持っていても管理費、固定資産税など払うこともありません。なので本当に書類上（？）の
所有のような気がします。

私もこの部屋を不動産をとおいて購入してるわけだし、部屋の売買ができないことはないとのこのですが、

やはり書類上の名義変更がきちんとされてないことでいやがる人が多く不利益を受けているわけです。

行方不明のその所有者がいなくても、この駐車場や駐輪場の権利を私に移転できる方法を教えていただけたらと
思います。

補足日時：2008/09/17 09:47

この回答へのお礼

専門家の貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/17 08:51

No.2 回答者： bunbun8 回答日時： 2008/09/16 17:32

以前の売主さんは、おそらく競売で落として、貴方に転売したのでしょう。

落とす時点では、おそらく管財人（通常は弁護士）が売主に代わって所有権移転の手続をしているでしょうから、管轄する裁判所に相談すれば遡って、管財人に聞いて調べてくれると思います。
共有持分が移転されなかったのが、明白に錯誤と判明すれば、裁判所か登記官の職権で変更できるかもしれないので、一度裁判所へ相談されてはいかがですか？

それと・・ここでの質問ですが、
＃１の方も言われていますが、過去に同じ質問をして、キチンと閉じるまでの対応ができていないなら、マナー違反ですよ。

この回答へのお礼

説明不足で分かりにくい質問になっちゃいました。＞。＜
貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/17 08:53

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2008/09/16 12:31

前のご質問がそのままになっているのは、回答者に対して失礼では？

共用部分に「名義」はありません。
権利があるとしたら、専用使用権か賃借権です。
管理規約を確認してください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。m（_　_）ｍ
ご指摘のとおり、名義ではなく、区分所有（登記に明記されてる）のことです。
前の所有者の居場所が不明で所有を移転することができずにいます。
その所有者の承諾なしで所有を移転できる方法はありますでしょうか

お礼日時：2008/09/16 14:22