持ち家売却後のローン残債について

持ち家の売却を考えています。買い替えではなく、売却のみです。
おそらく売却してもローン残債は残ると考えていますが、
現金での用意は無理だと思います。

例えばローン残額が2100万円として、売却額1900万円の場合、
残債額は200万となりますが、単純に1900万円（実際は手数料や
諸経費がかかるので目減りするでしょうが）を繰り上げ返済に
当てることはできるのでしょうか？残りのローンは200万円・・・
ということにはならないのでしょうか？

よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/05/10 13:34

売却してもローンが残るということは、銀行の抵当権が外れません。

この状態では誰も買わないので、売却自体が基本的に不可能です。これは、あなたが残りのローンを払わなければ、買った人は家を売られてしまう可能性があるからです。また、買主が新たにローンを組むことも出来ないでしょうし（２番抵当になるため）。
例えの場合ですと、どこからか200万円を用意しないと売れないということです。現金の持ち合わせがないのなら、家の担保以外で借りないといけません。

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2009/05/10 16:04

不動産業者です。

お書きの例の様に、不足額が３００万以下程度であれば下記の条件を満たせば
売却可能です。
○無担保に切り替えて十分な返済比率が見込めること（５年程度の返済となります）その後の家賃とローン返済分の合計となります。
○過去に住宅ローンやクレジットの延滞が無いこと
無担保分は、売却の際に借入→住宅ローン返済となります。
銀行によって出来る出来ないはありますので、融資先に確認してみてください。
やむをえない事情がある場合は、なんとかしてくれる金融機関も多いですよ。
都市銀はほぼ無理だと思いますが・・・・・
この場合銀行直の融資ではなく、保証会社がノンバンク（オリックスや
信販など）となるため、最初から信販系の借入を考えても同様です。
金利は高いので３００万を５年で返済すると月６万強ぐらいには、なってしまいます。
売却で相談する不動産業者なども情報を持っていると思います。
尚３００万を越える損金が出る場合は、余程御年収がないと他の回答者さんの
おっしゃるとおり売却自体が不可能です。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
つまり、残債分のお金を借りなおして住宅ローンを完済してしまう、
ということですね？とにかく査定に出さないと分からないので
もう少し調べてみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/11 09:37

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2009/05/10 15:04

> ということにはならないのでしょうか？

ならない。

差額を用意しないと抵当権を外してくれないから、買う人がいない。
売却金額とローン残債が同じになるまで待つか、お金を用意する必要がある。