離婚前（保護命令中）の不動産ローン・売却について教えてください。

離婚前のマンションのローン・売却についてのご相談です。

結婚・妊娠直後から夫のモラハラ・DVに悩み、子ども達にも手を上げるようになったので、一時避難をし、５月末に保護命令（接近禁止命令・退去命令）の発令を受けました。

夫が戻ってしまうので、退去命令の切れる前に引越をしたいのですが、夫婦で購入のマンションローンについて頭を悩ませています。。。

＜マンションの持分・支払い・ローン＞

・評価額＞購入時価格
・持分は１/２ずつ
・頭金は、夫が１０％、私が１０％払い済み
・ローン残　４２００万円
・ローンは連帯債務（私が主債務者・夫が従債務者）で同等
・過去３年間のローン（月額２０万）の支払いは、私

人を通して、下記の選択肢から選ぶよう、夫には交渉しました。

１．夫から私にマンションの所有分を売却譲渡。ローン残は全額私が支払い、私がマンションに住み続ける。
２．私から夫にマンションの所有分を売却譲渡。ローン残は全額夫が支払う、夫がマンションに住み続ける。
３．マンションを売却処分し、ローンを引いた額を半分に分ける。売却できるまでの間、マンションには私が住み、ローンを私が払う。
４．マンションを売却処分し、ローンを引いた額を半分に分ける。売却できるまでの間、マンションには夫が住み、ローンを夫が払う。

しかし、「僕は困っていないので、今、決めるつもりは無い。」、とかわされたそうです。

＊　夫は、パラサイト系で仕事も真面目に取り組まないのですが、頭は恐ろしく切れますし、粘着質です。
（自分に対して抗う者を許せないタイプです。）
離婚裁判で判決が出ても、控訴・上告をして、諦めないと言っていますし、そうすると思います。
訴訟であっても、解決には３～４年かかると思います。
なので、住みもしないマンションのローン２０万は痛いのです。。。

そこで、

Q１.　持分を半分所有する夫の合意無しで、マンションの売却をする方法はないでしょうか？
Q２．　Q1が不可能ならば、強制的に夫にローンを払わせる方法はないでしょうか？
Q3.　夫の許可を得ずに、決着がつくまでの間、マンションを賃貸に出すことは可能でしょうか？（持ち主の自分が許可をしていない、と最大限の嫌がらせをしてくる可能性が大きいです）
Q4.　私がローンの支払いを拒んだら、どうなるのでしょうか？（私の仕事上、デフォルト暦は許されないので、それは避けたいのですが。。。）

どうぞ、ご意見をお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： areresouka 回答日時： 2009/07/19 11:11

＞Q１.　持分を半分所有する夫の合意無しで、マンションの売却をする方法はないでしょうか？

あなたの持分だけならともかく（そんなもの買いませんよね、普通は）、全部を売ることは難しいでしょう。ローンを貸している銀行の了解も要りますよ。

＞Q２．　Q1が不可能ならば、強制的に夫にローンを払わせる方法はないでしょうか？

ローン返済を請求する権利は銀行にあります。あなたは払うように求めることはできますが、あなたが直接に強制するのは難しいでしょうね。

＞Q3.　夫の許可を得ずに、決着がつくまでの間、マンションを賃貸に出すことは可能でしょうか？（持ち主の自分が許可をしていない、と最大限の嫌がらせをしてくる可能性が大きいです）

共有物の使用・管理ですね。持分の過半数で決まるというのが民法の規定です。どちらも過半数はもっていませんので、要するに両者の合意が必要ですね。

＞Q4.　私がローンの支払いを拒んだら、どうなるのでしょうか？（私の仕事上、デフォルト暦は許されないので、それは避けたいのですが。。。）

マンションが競売にかかるなどの銀行（保証会社）の所定の手続きになります。それでも返済されなければ、その後も請求が続くということです。それをデフォルト歴（暦はコヨミです）というかどうかは知りませんが。

さらに、どうにもならなくなって自己破産すれば、それはデフォルトという事実でしょう。

この回答への補足

ご回答、ありがとうございます。

＞　マンションが競売にかかるなどの銀行（保証会社）の所定の手続きになります。それでも返済されなければ、その後も請求が続くということです。

競売ですと、通常の売り方より不利なお値段になってしまうのでしょうか。。。
マンションは人気の物件で、大手の不動産屋を通じて、購入時を超える値段がついていると聞かされているので、いい売り方をしたいのですが。

補足日時：2009/07/19 20:30

No.2 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/07/19 19:31

金融機関はお二人にお金を貸したのですから、離婚云々で二人がおかしくなっても、それは金融機関にとっては関係ないことです。

二人で借りたのだから、一人に押し付けることはできない。

二人で借りて買った物件だから、一人の自由にはできない。

基本的にこう考えておけば間違いありません。

Q１.　持分を半分所有する夫の合意無しで、マンションの売却をする方法はないでしょうか？

合意なしでは買う人はいません。もし買った人が居れば、その人は夫と共有することになります。

Q２．　Q1が不可能ならば、強制的に夫にローンを払わせる方法はないでしょうか？

質問者さんが返済をストップすれば良いのです。連帯債務ですから夫に請求が行きます。

＞Q3.　夫の許可を得ずに、決着がつくまでの間、マンションを賃貸に出すことは可能でしょうか？（持ち主の自分が許可をしていない、と最大限の嫌がらせをしてくる可能性が大きいです）

夫の許可があったとしても無理です。住宅ローン中の物件を賃貸に出すの金融機関との契約違反になります。


＞Q4.　私がローンの支払いを拒んだら、どうなるのでしょうか？（私の仕事上、デフォルト暦は許されないので、それは避けたいのですが。。。）

前述のように夫に請求が行きます。夫も返済しないなら差し押さえになり、競売で売り払われます。　夫と質問者さんは金融事故歴あり（ブラック）に登録されます。


そもそもそのマンションは売却できるのでしょうか？

このご時勢で、不動産価値は軒並み下落してますが、売却予想額は残債と同等かそれ以上でしょうか？

つまりローンの残債が4200万として、例えば3800万でしか売れなかったら、差額の400万を現金で工面して総額4200万を清算しなければ売却できない。ということです。

この回答への補足

ご回答、ありがとうございます。

＞　そもそもそのマンションは売却できるのでしょうか？

人気物件らしく、購入時よりも値が５００万ほど上がっています。
諸経費を引いても、利益がでる計算です。
しかし、競売となると、話は別かもしれませんね。

１．金融事故歴がつく、２．住みもしない家のローンを毎月２０万支払う、のどちらかを選択せざるを得ないようですね。
（夫の目的は、自分から逃げ出そうとしている妻への嫌がらなので、今までどおり、返済は決してしないと思います。）

二度と、連帯債務や共同所有はしないです。
（今回、信頼した相手もどうなるか分からない事が身に染みて分かりました。）

補足日時：2009/07/19 20:39