住宅ローンが払えない

Question

父の住宅ローンについて質問です。

父と長兄の2世帯ローンで3500万円程度借り入れしました。(年金・建更・JA)
年齢67歳、兄38歳（現在別居妻子あり）で残債2500万円、現在の家の相場は1200万円ほどと思われ残債が発生し売却することが出来ません。

現在は父の収入で全額ローンを払っています。
収入は年金（夫婦合計）+アルバイトで30万/月程度ありますが、支払い金額（\176,680）が大きく収入を支出が上回っている状態です。父は住宅ローン支払いを優先して健康保険、介護保険、住民税など支払いが既に50万円近く滞っています。（役所からはかなり請求を受けているようです。）
兄は遠くない過去に多重債務の経験があり、裁判所で調停を受けています。現在は生活保護寸前の状況で定職だけはありますが、とても援助やローンの引継ぎを出来る可能性はありません。

最近になって私が、支出と収入をまとめて未来に渡って一覧にしたところ、やはり今後も税金等の支払いは滞りがちになり、適正化できる可能性はありません。

気持ちとしては父・兄共にいずれ破綻するならば（既に滞納で破綻しているのですが）自己破産する覚悟はあるようです。この状態で自己破産は可能でしょうか？
またこの状態で最善の方法はどういったものでしょうか？役所とJAには相談に行かせるつもりですが、支払いの繰り延べや一時停止は不可能（無意味）と考えています。

Domenica · Accepted Answer

住宅ローン審査経験者です。

「建更」というのは、ＪＡの「建物更生共済」のことではありませんか？
これは、民間の損害保険会社の「火災保険」に相当する「商品名」だと思いますので、「建更でローンを借りる」ということはできないと思います。
もしかしたら「旧・住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）」の「住宅一般融資」ことではないでしょうか？

「住宅金融公庫一般融資」＋「年金住宅融資」＋「ＪＡの住宅ローン」の３つの『併せ貸し』をご利用になっているのではないでしょうか。

ご質問文から、「3,500万円程度借り入れ」で、毎月の返済額が「176,680円」、現在の「残債2,500万円」だと推察できましたので、そこから逆算してみたのですが、借入から１７年程度経過していませんか？
返済期間を35年で契約していると仮定して逆算しますと、適用金利が5.00％程度となり、残債が2,500万円ならば200回ほど返済済みとなります。
17年前（平成４年ころ）に「住宅金融公庫一般融資」を申し込んでいらっしゃると、現在の適用金利が5.00％程度になっているはずなので、辻褄が合うんですよね。
実際には、３本の住宅ローン等の『併せ貸し』なので、それぞれに条件も異なっているはずですから、正確なことは「金銭消費貸借契約証書」を見なければ何とも言えません。

> 年齢67歳、兄38歳（現在別居妻子あり）で、現在の家の相場は1200万円ほどと思われ残債が発生し売却することが出来ません。
「売却しても債務が残る」というだけで、「売却できない」訳ではありませんよ。
自己破産をすれば、結果的に処分＝売却することになりますし。
ところで、この「家の相場」というのは、「土地＋住宅の相場」という意味でよろしいですか？それとも「住宅の相場」なのでしょうか？
「住宅の相場」ならば「土地」についての「権利」は、どうなっているのでしょうか？

> 収入は年金（夫婦合計）+アルバイトで30万/月程度ありますが、支払い金額（\176,680）が大きく収入を支出が上回っている状態です。
300,000円－176,680円＝123,320円
夫婦２人の家庭でしたら、住宅以外の費用が12万円ならば、生活費としては「ほどほど」どころか「充分に余裕がある」くらいだと思います。
兄が負担すべき
> 現在別居妻子あり
の生活費まで、生活費の全てを、（同居していた頃から）ご両親が負担していた…ということはありませんか？

> 現在は父の収入で全額ローンを払っています。
２世帯ローン＝親子リレー返済ならば、兄は「連帯債務者」になっていると思うんですが…。（少なくとも「連帯保証人」にはなっていると思います。）

> 兄は遠くない過去に多重債務の経験があり、裁判所で調停を受けています。現在は生活保護寸前の状況で定職だけはありますが、とても援助やローンの引継ぎを出来る可能性はありません。
住宅だけは残そうと、苦肉の策を採られた訳ですね。
兄は、援助やローンの引継ぎどころか、既に住宅ローンの返済義務を負っていると思うんですけれど（そして、その義務を果たせていないだけ）。

> 父は住宅ローン支払いを優先して健康保険、介護保険、住民税など支払いが既に50万円近く滞っています。（役所からはかなり請求を受けているようです。）
> 最近になって私が、支出と収入をまとめて未来に渡って一覧にしたところ、やはり今後も税金等の支払いは滞りがちになり、適正化できる可能性はありません。
金融機関の人間が言う言葉ではないかもしれませんが、実務としては＃１さまがおっしゃっているとおりですので、「住宅ローンの返済を後回しにしてください。」
自己破産をされるお覚悟あるのでしたら、健康保険、介護保険、住民税などをまず支払い、「ついでに」、ＪＡに「住宅ローンの返済が厳しい」旨、相談に行ってください。

自己破産は可能だと思いますが、ご両親とＪＡ等が待てるギリギリまで粘ってください。
何しろ現状では、現在の金利情勢と比較して適用金利が高くなってしまっています（私が逆算したとおりならば）。
これを、全額ＪＡの住宅ローンに借り換えられれば、（多ければ）毎月の返済額が４万円程度少なくできるはずです。
ただ、兄は債務整理をされていますし、お父さまの年齢を考えますと返済期間の延長ができませんので、非常に難しいとは思いますが、ＪＡも「破たんされるよりはマシ」と考えてくれるかもしれません。
抵当権の実行による債権回収も、結構手続きが面倒なので、本当に「すぐに家を追い出される」ということはないと思います（短くても半年は猶予があると思います）。

jworduzai001 · Answer

他の方もアドバイスされているとおり
優先して、滞納している税金等を清算しておくことが必要です。
任意売却をした後、自己破産を選択する場合でも、税金は免責されないので残ってしまいます。
自己破産を視野に入れながら、まずは自宅を任意売却で売却することが先決です。
売却が決まり引越を終えてから、自己破産を検討しても、遅くはないと思います。
ＪＡに相談に行く前に、任意売却を取扱う不動産業者に連絡をして、話をしてみるといいと思います。
ただし最近は、任意売却の経験もない業者があるようですので、信頼できるところを見極めて、相談する必要はあります。

oosawa_i · Answer

こんばんは。ＦＰの資格を持っています。

ご質問の「自己破産は可能か」については、可能だと考えます。
次に「この状態で最前の方法は」については、自己破産または個人再生だと考えます。
相談相手としては、役所やＪＡではなくて、債務整理に詳しい弁護士や司法書士がよいかと思います。

まずは本屋に行って、借金問題、債務整理についての本を買い、数冊読んでみてはどうかと思います。図書館でもいいです。
法律書のところに何冊も並んでいます。
ある程度の知識がないと、アドバイスも出来ないし、相談に行っても時間がかかるからです。

実務的にいえば、ＪＡに相談なんてしないでローンの支払いはやめて、税金や保険を払った方がいいですよ。すぐに追い出されたりしないですから。
その間に、借金について勉強しましょう。

参考ＵＲＬも読んでみてください。

参考URL：http://www.nekojiro.net/

住宅ローンが払えない

住宅ローン審査経験者です。

他の方もアドバイスされているとおり

こんばんは。

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