売主負担の更地渡し契約について

売買の件でいくつかお尋ねします。
買主が、更地渡しで売買契約を希望してきました。

・更地渡しなので、解体は売主である私がしなければならなくなりますが、その際に問題が起きるとすれば何がありますか。

・更地渡しはいつ行われるのでしょうか。

・解体費用を差し引いて、現状渡し免責で売買契約をしたほうがいいでしょうか。

・仮契約をし、その後本契約時までに、更地渡しとするのでしょうか

・更地にしたにもかかわらず、買主が何らかの理由で買主責任の理由で、売買契約を取りやめた際に、かなりの損失になると思うのですが、
その賠償はどのようになるのでしょうか。

よろしくお願いします。

No.6 回答者： bluedot 回答日時： 2009/11/23 13:58

手付金授受→解体→残代金授受及び引渡し　が一般的な順序です。

解体の際に両隣の建物を傷つけないよう注意して解体してください。万一傷をつけてしまったら納得いくように直して後々わだかまりが残らないようにしてあげてください。
解体費用分負けてあげて現状でお渡しするのはダメですか？私は業者ですが自分が売主側の場合は極力そうするように話をもって行きます。解体費用＋α分引いて現状渡しのほうが余計な手間や費用が掛からなくて良いような気がします。

No.5 回答者： realty00 回答日時： 2009/11/18 13:35

ローン特約について

不動産を購入する場合には、よっぽどお金を持っていない限り銀行の借り入れをしますよね。
で、銀行は売買契約をしないとローン貸し付けに関する本審査をしてくれません。（事前審査はしますが）

売買契約をした後ローンが借りられなくて契約解除になって、手付金を没収されるのは買主側にあまりにも不利だと言うことでローン特約を付けます。（ローン停止条件とも言います）
売主さんが個人の場合には、期日を定めてそれまでの間はローンが借りられなかったら契約を解除できます、そのときには手付金は買主さんにお返しします。と言う内容です。
ちなみに売主が業者の場合は、もっと売主側に不利な特約になってます。

先ほども書きましたが、通常は「建物解体」は契約の履行になりますので、契約解除は違約金の対象になりますが、ローン特約が生きている間は違約金請求も手付金没収もできなくなってしまいます。

解体日数・費用等に関しては、建物の構造、面積、建物の状態、周辺の状況等によって大きく変わりますので、専門業者さんにお聞きください。

No.4 回答者： realty00 回答日時： 2009/11/17 10:02

建築物がある場合の更地渡しの問題点。

今までのいくつかの仲介経験の中で考えられる可能性を書き上げてみました。

・「更地渡し」というのは、売主さんが買主さんに物件を引き渡す日（売買代金を全額もらう日）までに更地にしてください、と言うことです。「仮契約」と言うことはしません、
「本契約」→「ローン特約」→「建物解体」→「引渡」というのが普通の売買の流れです。

・解体することによるの費用負担
解体費、滅失登記費用、後見落とすかもしれませんが、建物の固定資産税も今年の分は全額売主負担ですよね。
でも更地渡し（土地古屋付きでも一緒ですが）土地売りであれば土地分の固定資産税は日割り精算になりますが建物分は全額売主さんが持つことになりますよね。

・期限の問題
解体が引渡までに間に合わなかった場合、当然何らかのペナルティが売主さんにかかります。その内容は契約内容次第ですので今の段階では断言はできませんが・・・

・契約解除時の問題
売買契約後に建物の解体を始めればそれは「契約の履行」になりますので、買主は「手付金放棄」では契約解除できなくなります、違約金条項で処理することになります。その違約金の金額で解体費がまかなえますか？
違約金はいろんな考え方がありますが、売買代金の２０％にするのが一般的ではないかと思います。
この場合違約金額は現実の損害額に左右されません。損害を受けた側は儲かる場合もあれば損する場合もあります。当然売主さん側が違約条項に抵触すればそれは支払わなくてはなりません。
違約金の予定額を決めない場合、損害を受けた側がその損害を証明しなければなりません。結構面倒なので「損害額の予定」と言う形で金額を先に決めておくことが多いわけです。
また、買主さんはローンを使うのでしょうか？売買契約にローン特約（ローン停止条件）が付いていますか？
ローン特約での契約解除は、売主さんは手付金を買主さんにお返ししなくてはなりません、当然違約金ももらえません、解体費はまるまる持ち出しになってしまいます。従って買主さんのローン特約の期限満了日から引渡までの期間に解体に十分な日数を取ってください。
地下埋設物があった場合、費用も期間もまた余分にかかってしまいます。「土地履歴」に地下埋設物がありそうな履歴がありますか？（たとえば今の建物を建てる以前は工場が建っていたとか、ガソリンスタンドだったとか、深い基礎や杭を打つような大きな建物があったとか）

・費用分を差し引いての現状渡しについて
それは交渉ごとになりますので、買主さんが了承すればそれで済みます。

なんか長くなってしまいましたが、こんな感じです。

この回答への補足

非常に参考になりました。本当にありがとうございました。
1点教えてもらえませんでしょうか。
ローン特約云々あたりがよくわからないのですが、
ローン特約には、満了期間があるため、買主がローン特約契約解除では、売主はかなりの痛手ということですね。
ローン特約満了日をすぎてから解体をはじめ、引渡し日を余裕をもつということでしょうか。通常は、どのぐらいの日数のことでしょうか。

補足日時：2009/11/18 09:54

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/11/17 09:49

素人の方でよく誤解されているのが、仮契約、本契約です。

手付金の支払いを「仮契約」、残代金の支払い引き渡しを「本契約」と考えておられるのかもしれませんが、手付金を支払うという事は本契約です。仮契約というものは基本的にはありません。
ですから手付金をもらって、契約書に「解体更地渡し」という条項を入れて契約してください。その後に買主が買うのをやめた場合は違約となり（ローン特約による解約は除く）、違約金を請求できる事になります。

＞解体費用を差し引いて、現状渡し免責で売買契約をしたほうがいいでしょうか

そのほうが手間やトラブルの可能性が少ないので、そうできるのならばそうしたほうが良いと思います。

この回答への補足

手付金の支払いが仮契約と勘違いをしていました。教えていただいてありがとうございました。
買主がローン特約契約解除ができなくなる日数を過ぎて、解体を進めるのが一番でしょうか。その日数というのは、どのくらいなのでしょうか。
教えていただけますでしょうか。

補足日時：2009/11/18 10:00

No.2 回答者： noname#99571 回答日時： 2009/11/17 08:32

私が土地を購入した事例で言いますと

売買契約（本契約）の特約事項で、残金支払いまでに全て撤去し
更地渡しとするという契約でした。（当然手付金は払っています）

この回答へのお礼

とてもよくわかりました。ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/18 10:05

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/11/17 07:41

一番心配なのは解体工事のトラブルでしょう。

隣の家を傷つけた、とか更地にしたら変なものが埋まっていることが
わかったとか。

細かい話では、滅失登記費用の負担だとか、解体工事期間（用益でき
ない期間）の金利ロス　とかが挙げられます。

売り手から見れば現状渡しが有利ですが、買い手は更地渡しを望むで
しょうし、後はどちらが強気になれるかだけですね。

この回答へのお礼

滅失登記費用もあるのですね。いろいろと大変なことだということがよくわかりました。ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/18 10:06