建売住宅と土地を探して建てる住宅、それぞれの長所・短所を教えてください

Question

宜しくお願いします。現在30半ばの会社員です
今年の初めにある不動産仲介会社様と建築条件付土地について
契約を交わしましたが、契約後、説明にはなかった周辺環境の悪さに
納得できず、ご破算になりました
（前金と仲介手数料も納得はできませんでしたが持っていかれました）

今はそれを教訓に日当たり・周辺環境・用途地域などをしっかり調べて
物件を探しています。

ただ前述した不動産会社にお支払いした金額が大きかったために
今はわずか虎の子の数十万円の預金しかない状況です。

前置きが長くなってしまいましたが、頭金となるお金がほとんどない
のですが、
(1)現在家賃11万円程度をお支払いしている状況
(2)近々、賃貸マンションの更新を迎える状況
(3)年齢的に35年ローンを組めるのはここが限界かと思う状況
なので、なんとか今の家賃程度のローンを組んで家を購入したいと思っています。
物件購入予算（諸費用含まず）は3500万程度なのですが
長く住む住まいですから後で後悔しない家にしたいと思っています。
地域としては、(1)茅ヶ崎・藤沢・鎌倉方面・逗子　(2)東横線沿線
(3)埼玉県の東武東上線の和光市～志木間を考えています。
（人気がある沿線での物件探しは承知しております。）
土地面積70平米以上、建物面積100平米以上で南向き
、用途地域は第二種中高層住居専用地域までを希望して
いますが、土地に2000万、建物に1500万の注文住宅と3500万の建売住宅とを検討する場合のメリット・デメリットを教えてください。
誠に私的な質問でお恥ずかしいのですが、事情があり、真剣な質問です。ちゃかしたり、批判したりする回答ではなく
親身になっていただける方のご回答をお待ちしております。
宜しくお願いします。

ryu_a · Accepted Answer

質問があったのでお答えします。

住宅メーカーは土地を紹介してくれるところもあります。
が、あくまでメーカーが関われる土地なので、建築条件付の土地は紹介できないと思います。

不動産屋は担当者にもよります。
うちも最初のところは失敗して何とか契約解除しました。
自分でいろんなところに行って、見る目を養うしかないですね・・・。
どこまで妥協するかです。
うちがやめた不動産屋で買った友人も何かと問題点はあるらしいですが、
買った以上、何とか折り合いつけて生活してますし。

ちなみにうちは立地を取りました。
建売ですが建ちあがる前に契約して、外壁やら内装やら配線やら、かなりいじりました。
地元の工務店が建てているので、不具合あるとすぐ来てくれて助かってます。

kmjpla · Answer

３５００万の予算で注文住宅を建てる場合ですと、立地条件は多少妥協しなければならないのに対し、同じ予算で建売住宅の場合は建物自体に多少妥協しなければならないという部分が出てくると思います。
言うまでもなく注文住宅は建物を注文して、ある程度自由な設計のもと住宅を建てる訳ですから、
それに対するコストがかかるのは当然です。
ゆえに土地にまわす資金が減少します。
建売は今申し上げたことの正反対の条件になります。
どちらを選ぶかはその人の価値観によって左右されるのでここで一概に申し上げるわけには行きません。
お役に立てば幸いです。

tutan-desu · Answer

正直言って建売は強度ぎりぎり（中には強度不足もあるらしい）と考えていいと思います。柱を建てているのを見えないので、基礎も柱も筋かいもどうなっているのかわかりません。一方、注文住宅は希望により自由に設計できますし、さらに第三者の建築士を使えば、設計料は別途かかりますが、それ以上に監理（設計通りに施工されているかチェックする）を含めたメリットがあります。

takapiii · Answer

今更こんな回答必要ないでしょうが、ストレートに回答した物が無いようなので、回答しておきます。

決定的な違いは価格と性能と延べ床面積です。

建売は不動産屋が工務店に坪単価30万円程度で建てさせるので、安普請であり、価格も安いと思います。
買値は恐らく坪50万円程度なので延べ床で30坪位の家であり、家族４人で住むには広さ的にはある程度は満足できるものを見つける事はできます。
ただし、安普請なので不具合は結構出てくる可能性はあります。
ベイツガヤホワイトウッド等の安い部材を使用するのと、構造的に弱い部分は必ずあります。

注文住宅は坪単価70万円以上。大手ハウスメーカーだと100万円程です。
なので、1500万円程度ですと15坪～20坪程度の家になる可能性があります。大手のハウスメーカーだとその広さだと「難しい」と言われる可能性もありますが、小さくても部材を選べるし、構造も選択できますし、工期中に確認も出来るので安心ですし、満足もできるでしょう。
しかし15坪や20坪程度では…という不満は残るでしょうね。

結論としては、30代で家を建てるなら、親の土地に建てるとかでもない限りは、建売を購入する場合は多いと思います。
多少の不具合は手を入れながら住めばいいし、今後子供が増える事を考えたら、広い方がいいですからね。

注意としては、悪質なデベロッパーや工務店があるので、よく選択する事です。恐れず近所の人に周辺環境を聞き、工務店の評判を聞き、その工務店が以前に建てた家を確認しましょう。
高い買い物なので、保身のために努力は惜しまない事です。

angiras · Answer

通り過ぎようと思いましたが、
●前金と仲介手数料も納得はできませんでしたが持っていかれました
に後ろ髪を引かれて書き込みを・・・。

よい家に住むための条件に、お金と知識がありますが、反比例します。お金があれば知識がなくてもよい。知識があればお金が少なくてもよい。どっちも無い人は泣くしかない。

神戸並みの地震が来たら、耐えられる住宅は少ないです。そこら辺を勘案してリフォームを考えるなら、築３０年の木造は綺麗になります。ただし、２＊４や建売は考慮外です。

私は５８歳ですが、銀行は３２００万まで貸してくれるといいました。そこで借りたら当然、地獄です。いろいろ勉強してして下さい。

本当にやる気があるなら、ネットではなく、休日に工務店のお手伝いに行くのもいいですよ。但し、給料を請求してはいけません。自分で建てる人も多くいる時代です。土地だけは、お気に入りを探すしかありません。

ryu_a · Answer

欲しい地域に根ざした信用できる不動産屋を見つけて情報収集してもらったほうが、
いい物件を紹介してもらえますよ。
いい土地、物件は、地主、持ち主と地元の会社が手を結びがちです。
土地＆注文住宅だと、取得する手間、税金が二回いります。
ローンを組むにも、まずは土地取得分をどうにかして、建物分をまた後でってなった気が。
建売に比べてかなり手間もお金もかかるなと思いました。
費用をおさえて更にそこそこ希望が言えるのが建築条件付の土地ですね。
希望沿線と予算を考えると、建売でないと厳しいかなと思われます。
駅から離れたり不便な土地なら可能かもしれないですが。
とにかく大手の不動産屋と一度相談してみてはいかがでしょうか。
住宅展示場でも土日はイベントやってたりするので遊び感覚で行ってみるとか。
うちは、かなりいろんな不動産屋と住宅メーカーを訪れて、いろんな話を聞きました。
頭金が０円でも可能、とよく聞きますが、諸費用分をどこから出すかが問題です。

大変ですが満足いく家を手に入れるために、楽しみながら頑張ってくださいね。

winngu11 · Answer

再度書きます。
ごめんなさい！！勘違いしてました。
７０坪～１００坪だと思ってました。
３０坪でしたら前途のような地域であると思います。
坪と平米を勘違いしてました。

abacabu · Answer

見習い大工のマサルです。私は東北在住の生まれが東京人という人間です。今年中古住宅を購入したものです。まずローンを組める金額はサラリーマンなら年間総所得だったと思います。ですので現在の支払い能力は加味されません。返済能力があっても月の返済額が総所得の何パーセントまでかと大体決まっているという話も聞いたことがあります。確か私の地域では３パーセントまででそれを超えるローンは組めないそうです。私は職人ですのでこうなるのかもしれませんが。あと建て売りと注文住宅の違いですが、簡単に言うと好きな間取りを選べるか否かです。建て売りですと建てる前に契約しても間取りは決定済みで変更できないと思います。建材の色位は選べる所もあるようです。逆に注文住宅ですと全て自由に作れます。注意するのが土地選びです。住居地域指定があるところは建ぺい率で土地に対する建築面積(基本的に２メートル以上跳ね出した２階部分が無い場合は１階の面積と考えて下さい)を割り出して容積率(建築面積の何パーセントまでの床面積の建物を建てられるか)で決まります。５０坪の土地で建ペイ率５０パーセントで容積率１５０パーセントですと建ペイ率で１階床面積がおおよそ２５坪になって容積率で延べ床面積７５坪となります。ですが３階建てが建てられない場合は５０坪までの家しか建てられません。立地も大切ですがその土地の建ペイ率、容積率も重要です

winngu11 · Answer

私は埼玉県なので、和光市、志木までのことしかわからないのですが、
７０平米～１００平米ですと２０００万では難しいと思います。
場所にもよると思うのですが、普通に考えて、一種低層地域とか普通の土地が希望ですよね。

うちもそうなんですが、調整区域なら、そういう土地があるかもしれません。坪３０万以下は、本当普通の地域ではないです。
私の住まいは、東上線でももっと田舎ですが、そこから駅歩２０分くらいでも坪単価５０万くらいです。

思うに、他の地域のほうがもっと高いのではないでしょうか？

和光市から、志木の物件に関しては建売ならその金額であると思います。けれど、広さは３０坪かそれ以下だと思います。
大きな街だと、昔ながらの分筆も多いので、完全なる南道路も結構少ないと思いますよ。

３５００万でもし家を買うとしたら、和光市～志木からで２０分圏内のところで、土地は質問者さんの理想の半分くらいの物件ならたくさんあります。
土地と建物が別々の場合は、予算はその予算では無理かもしれません。
というか、もっと土地を小さなものにして、建ぺい率２００パーセントの用途地域に住めば３階建ての注文住宅ができるかもしれません。
でも、３階建てにすると構造にも費用が上乗せになるので、もしかしたら飛び越えるかもしれません。

注文住宅にするメリットは構造の確認ができること。自分のスタイルの好みの家ができること。あと、一般的に建売の水準は耐震等級２、温熱環境（断熱性能）２、劣化の低減（耐久性）２の建物が多いです。

注文ですと、次世代エネルギー基準の住宅も購入することが可能です。
このような建築物は耐震等級３、温熱環境４、劣化の低減３くらいです。

建売は条件のいい土地にしか建てません。
商品を抱き込みで売るからこそ一般的な人でも買える予算でおさまるのです。いい土地はこのように開発するディベロッパーが一般の人に出る前に押さえてしまうので、まず、条件のいい場所を安く買うことはできないでしょう。
土地だけで購入する場合、上もので利益をとれないので、利益を上乗せしてる場合がだいたい多いです。

予想としては、土地を求めるなら鶴ヶ島～若葉のようなちょっと先の開発地域で土地を購入すれば７０～１００坪もあるかもしれないですね。
駅から２０分圏内では川越～鶴ヶ島でも３０坪程度の建売で３５００万くらい、駅にこだわってもそこからまたバス、車で下るしかないです。
ちょっと求める土地の広さが価格とあってません。

注文住宅を建てるなら１５００万では思い描く、また注文住宅にする醍醐味が味わえるほどの物件を買うにはちょっと少ない。
せめて注文住宅で、今最高レベルのクオリティを求めるなら２０００万強は見るべき。
（ローコストで有名タマホームも、追加料金でなんやかんやとられるしかもローコストにするくらいなら建売でもその性能はあるかもしれない）


予算内で割りといい地域を求めるなら、土地の広さは我慢して建売を買う。
しかし、内部構造がわからないので構造上欠陥があるかもしれない。
（多くみられる欠陥・基礎のかぶり厚・コンクリートが規定違反、構造用金物が足りない・断熱がいいかげん、防水不良etc）

一回ネットの物件情報で金額等を確認したほうがよいと思います。
あと、注文住宅にした場合、土地と建物の手数料は別に発生します。

このように推察します。

videocam · Answer

素人ですが、注文住宅をたてました。
支払い能力のことは、現在の生活レベル、引越し先の地域の物価、家族人数、家族全員の進学・就職等ライフプラン、親からの支援有無、趣味などを勘案して決めていくもので、現在の家賃だけで判断するのはよくありません。
不動産売買における注意事項は、週刊住宅情報だったか、そういう雑誌を１冊買いました。なぜ週刊誌かというと、リアルな売買情報も掲載されているし、「豆知識編」みたいな記事が掲載されていたからです。とにかく、それを読みました。
建売住宅は、地元建築業者と中堅ハウスメーカーの建築条件付などをいくつかあたりました。建築中の物件だけにしましたが、、施工技術が気に入りませんでした。
10年ほど前になりますが、在来工法の木造はコンクリートベタ基礎が最高水準みたいに宣伝されていました。よく見ると、まるで米菓子のようなコンクリートでボソボソに見えました。あるところでは、地面を掘らず、大きめの石ころをポイポイと土地に投げ込み、ショベルカーで乗り上がり、鉄筋を張っておしまい。そういうずさんな工事が、客が仕事をしている平日に着々と進められるのです。
在来工法なら、木材どおしを結合する金物（羽子板など）の使用数、使用密度を目視で確認します。これだけでも、工事の精度に違いが見つかります。
２×４なら、工場製品が主体ですが、それを使用できない隙間に着目して、在来工法に近いオーダーメイド部分を念入りにチェックします。
こういうところの駄目出しは、素人なりでいいからやるべきなのです。そして、不動産屋に断る理由として評価結果を伝えます。
土地は、希望地域が広いと不動産屋も困ります。ご要望の内容では、いろいろ手間と時間がかかりすぎ、チャンスをのがします。「ウチはどうしてもここでないとダメだ！」というわかりやすい客が優先されるからです。
わかりやすいとは、希望内容が単純だということです。物件情報を知らせてあげても反応がない客より、地域限定で大騒ぎしている客のほうが「これなら絶対に買ってくれる」という気持ちになるというものです。
広範囲に探したいなら地域ごとに不動産屋を使い分けるという方法もありますが、やめたほうがいいです。情報を受けたら現地へ急行が基本です。だから、あっちこっちでは費用もかかるし疲れます。資料の確認で希望に沿わないものは、なぜ駄目なのかをはっきりさせ、次のチャンスに備えます。
第二種中高層住居専用地域だと、戸建の条件としてどうかという気がします。
街によってばらつきはありそうですが、せっかく建てたのに、大きな建物ができて日影で暗い、寒いということに。そういうクワセモノに注意です。
どんな土地でも周囲がどうなっているかを、徹底的に調べます。
私は土地が気に入ったら、そこに「住んで」みました。つまり、土地の近くに張り込み、住民の様子を見ます。そして、夜は車の中で寝ます。翌日は仕事を休み、土地から勤務先へ通勤してみました。すぐに戻ると、できるだけ土地の様子を確認。日影、騒音、交通、こどもたちの生活の様子、すべてを体感するのです。こうして金をつぎ込む自信を深めていきます。
建物ですが、私の場合は、土地っ子職人が建てたという在来工法の実家で各種の不具合を見てきました。そういうこともあって、建物は大手ハウスメーカーにしました。住宅展示場へ行き、大成、旭化成、大和、セキスイといったところで、営業マンと相談し、最小プランでいくらかかるかを持ちかけました。
> 土地に2000万、建物に1500万の注文住宅と3500万の建売住宅
→ 順序を追って点検できないことから、建売はよくないと考えます。
建売にメリットなんかないというのが結論です。いろいろなことが面倒だと感じるくらいだったら、戸建はあきらめたほうがいいです。

建売住宅と土地を探して建てる住宅、それぞれの長所・短所を教えてください

質問があったのでお答えします。

３５００万の予算で注文住宅を建てる場合ですと、立地条件は多少妥協しなければならないのに対し、同じ予算で建売住宅の場合は建物自体に多少妥協しなければならないという部分が出てくると思います。

この回答への補足

正直言って建売は強度ぎりぎり（中には強度不足もあるらしい）と考えていいと思います。

今更こんな回答必要ないでしょうが、ストレートに回答した物が無いようなので、回答しておきます。

通り過ぎようと思いましたが、

この回答への補足

欲しい地域に根ざした信用できる不動産屋を見つけて情報収集してもらったほうが、

この回答への補足

再度書きます。

見習い大工のマサルです。

私は埼玉県なので、和光市、志木までのことしかわからないのですが、

素人ですが、注文住宅をたてました。

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