土地と建物を一括譲渡した場合の按分方法

土地と建物を一括譲渡しました。（譲渡時は居住者なし：空き家）

　土地：宅地・昭和３０年購入
　建物：居宅・平成３年新築
　

譲渡所得に掛かる税金を計算したいのですが、
この場合何を基準に土地・建物の収入額を按分すれば良いのでしょうか。

よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 9der-qder 回答日時： 2009/12/18 10:28

購入価格はどのように決定しましたか？

もし、土地家屋鑑定士等第三者の客観的な評価によるものであれば、その評価者から明細を受け取っていると思おうので、それを熟読すれば書いてあると思います。場合によっては直接の記載はなく総額と消費税額の記載がある場合があります。この場合、消費税額から建物を算出し、残りが土地と言うことになります。（建物には消費税がかかりますが、土地にはかかりません。）
その記載がなくても、その評価者に聞けば教えてくれるはずです。

もし、親族に譲渡した等で第三者評価がない場合ですが・・・
建物は建設価格を減価償却した価格、土地は路線価の評価額。
これで按分すればいいと思います。

なお、質問とは違いますが、譲渡対価と第三者評価額に乖離があると、それに対しても税金が発生するのでご注意下さい。

この回答への補足

不動産会社を仲介し、販売額を決定するにあたり物件を査定してもらいました。

土地・建物それぞれ査定し、合算した額に流通比率９５％を乗じた額を査定額合計とし販売しましたが、
買い主との値下げ交渉により、最終的に査定額合計より５％程度安く販売が決定しました。

（「宅地建物取引業法第３４条の２第２項」に基づくものとして不動産会社より査定報告書はもらっていますが、
土地家屋鑑定士等の資格のある者が鑑定したかは不明です）


例えば・・・・当所の土地・建物それぞれの査定額により実際の販売額を按分する計算でよいのでしょうか？

　　　　例）販売価格　３,０００万円（土地２,０００万円：建物１,０００万円）２：１
　　　　　　譲渡価格　２,８５０万円（土地１,９００万円：建物　 ９５０万円）２：１

補足日時：2009/12/18 16:47

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。

お礼日時：2009/12/18 16:47

No.2 回答者： 9der-qder 回答日時： 2009/12/21 13:58

No,1です。

査定をしてもらったのであれば、そこから値引き等があっても、査定にある比率でいいと思います。ですから、補足例題の場合は文中にある回答で言いと思います。

なお、土地家屋調査士がその資格の基に鑑定したのであれば、鑑定書に明記してあります。氏名や土地家屋調査士の登録ナンバー等が記載されていると思います。

もし、土地家屋調査士の調査に基づくものではなかったとしても、第三者（不動産屋）を通したのであれば、その価格に客観性ありとして言いと思います。

この回答へのお礼

度々ありがとうございます。

鑑定書には土地家屋調査士の氏名等、明記されていませんでしたが
概算で譲渡税額を計算することができ安心しました。

お礼日時：2009/12/21 22:23