親子リレーローンの相続の手続きについて

親子リレーローンの相続について質問です。

数年前に住宅支援機構より親子リレーローン（竣工時同居）で融資を
受けました。融資の際に連帯債務者となったのは長男です。
団体信用保険には父の健康上の問題の為未加入でした。

機構のＨＰには相続の際には
●相続届け
●法定相続人全員が分かる戸（除）籍謄本または抄本等の写し
●ご申請者が機構債務を相続したことを証明できる書類
（例：遺産分割協議書の写し、家庭裁判所の調停書の写しなど。なお、遺産分割協議書の写しには、相続人全員の印鑑証明書を添付してください。)
●その他金融機関よりご依頼させていただく書類
を提出して、書類にて確認するとありますが、その際に再度相続人の審査や実際に自宅へ来る等はあるのでしょうか？
その他金融機関より依頼される書類って何でしょうか？
実は長男が2年前に独立したばかりなので再度審査をされるようなことがあると審査に通るかどうか不安に思っています。

ちなみに相続人は母、長男、女３姉妹の５人で、女３人は全員既婚で返済能力はありません。母は年金生活者です。

また、竣工時は確かに同居していましたが、現在は住民票を移しています。
相続時に現住所が融資住宅でないといけなかったりするのでしょうか？

最後に、父は遺言状を残していて、それによると財産は全て母にとありました。
それに関しては家族全員異論はないのですが、父と長男とで組んだローンの家の名義を母にするのは難しいのではと素人考えで思うのですが問題ないのでしょうか。
当面は長男の名義にして完済後に母が健在なら母に名義を変えればいいかとも思うのですが、例えば長男が結婚後に母より先に亡くなるような場合にトラブルが起こりはしないかとも思っています。

わからないことだらけでお恥ずかしいのですが、経験者の方、専門家の方、是非とも宜しくご教授願います。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/01/28 19:39

返信いただきました。

司法書士を４０年やってますが金融機関の普通抵当権の相続による変更登記は１件もやっていないのです。
ですので機構のやり方が分からない状態です。
機構の取り扱いが金融機関でしたら窓口は金融機関です。
金融機関の担当者もおそらく経験が無いと思います。
その場合は、金融機関指定の司法書士が金融機関の担当者へ手続きを教えながら進みます。
一般の方は金融機関の担当者が知っていると思っているでしょうが、実際は難しい問題は私たちが担当者に教えて実務をしています。
金融機関に教える立場の私が経験が無いので実際に実務に入った場合は司法書士が機構に直接電話を入れて細かいことを打ち合わせして金融機関の担当者を指導して進めるようになると思います。

何点か説明したいのですが、余りに専門的なことになりますので、金融機関の窓口で相談した方が早いということに留めておきます。

不動産の名義変更は既に書いたとうり問題ありませんが、心配なら登記はそのままにしておいて、機構の相続手続きと併せてその司法書士に依頼すれば問題は生じません。
質問を読む限りでは機構用に遺産分割協議書がいるようですが、それも同じくその司法書士に頼めばやってくれます。
機構に提出する故人の生まれてから亡くなるまでの戸籍の取り寄せも、その司法書士に頼めばやってくれます。
要するに金融機関の司法書士が全部やってくれるのです。
その司法書士の言うとうり金融機関の担当者が業務を進めるわけです。
ですのでまず金融機関に行って相続の手続きをしたい旨を伝え、司法書士と担当者とあなたの３人で打ち合わせに入れば簡単に事は進みます。
戸籍の取り寄せと抵当権変更はたいした金額ではありません。
不動産の名義変更は登録税がかかりますので評価が全く分かりませんのでいちがいには言えませんが１０万円とか２０万円といったかんじです。
住民票のことを心配されてますが、既に書きましたように隠し立てする必要はありません。
融資の時と状況が変わるのは当然でそれで約束違反だというようなことは言いません。
金融機関としても新規融資なら営業ですので真剣になりますが、融資が終わった後のことですので残務整理扱いとなります。
金融機関・司法書士ともに事務的に処理するだけです。
やることは沢山ありますが殆ど司法書士が行い、あなた方は相続人全員が書類に実印を押捺し印鑑証明書を提出するだけです。
私の書いた難しいことは全部司法書士がやります。
こういったように金融機関と司法書士は両輪の輪で仕事を進めています。

この回答へのお礼

何度もご返信恐縮です。

４０年やっていて一度もないなんて相当稀なケースなんでしょうか。
団信未加入でローンを組んでいる方は結構いるとは思うのですが、
そういう場合は登記はそのままにしているケースがほとんどって
ことなんでしょうかね。

知り合いのつてを頼って住宅会社の方に話を聞くことが出来たんですが
その方も複雑なのでまずは窓口に行くべきとおっしゃっていました。

母がかなり落ち込んでいて、手続き等はなるべく母の見えないところで
したいと思っております。
金融機関の指定の司法書士さんがいらっしゃるなら、そこの金融機関で
すべて話が済みそうなのでちょっと安心しました。

私も含めて家族全員こういったことは初めてだし、長期にわたるローンで
銀行に聞くにもうかつに聞いて何か問題がおきては・・とずっと不安
に思っておりました。色々と教えて頂いて少しは予備知識を得ることが
出来、少し安心して窓口へ相談へ行くことができそうです。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2010/01/28 21:14

No.1 回答者： noname#121701 回答日時： 2010/01/28 05:15

まだ回答がついてないので未経験者ですが司法書士ですのでお答えします。

質問の相続手続きは金融機関から催促されたのでしょうか、それともネットで調べただけでしょうか。
根抵当権は相続により確定しますので相続登記はいつもやっておりますが、普通抵当の相続は依頼がありません。
おそらく団信で一括返済しているからだと思います。
わざわざ相続手続きをする必要があるのか現在どうり返済を続けていればいいのか分かりません。

質問を読んであなが心配されているのは一括返済だと思いますが、毎月きちんと返済している人に一括返済を求めてわざわざ不良債権を作ることは常識では考えられません。
融資に当たり審査が行われますがその後の変更は致し方ないことですので機構としては毎月の返済のみを重視すると思います。

●　登記の名義変更
債権と相続による名義変更すなわち物権変動は関連しませんので遺言書どうりに名義変更はても機構が問題にすることではありません。

●　法定相続人全員が分かる戸（除）籍謄本または抄本等の写し
これはかなり複雑ですので詳細書きます。

故人が１５歳頃より亡くなるまでの戸籍を全て取り寄せます。

現在の戸籍謄本もしくは除籍謄本
現在の戸籍がコンピュータ化されていればコンピュータ化される前の改製原戸籍謄本
昭和３２年の法務省令に基づく改製原戸籍謄本
以上が故人が筆頭者のものです。

故人の婚姻前の戸籍が必要ですので故人のお父さんの除籍謄本もしくは改製原戸籍謄本が必要となります。
尚、途中で転籍してましたら転籍前の除籍謄本が必要となります。
故人が１５歳頃戦前ですと旧民法のため複雑となります。

本籍地が遠方でも郵送で取り寄せが出来ます。
郵送で申請する場合は、申請書・謄本代の小為替・切手を貼付した返信用封筒を同封して郵送してください。

お手元の戸籍謄本を持参して近所の役所の窓口で相続で使うのでこの前の戸籍をとりたいと言って教えてもらってください。
教えてもらうのは、本籍地・筆頭者の氏名・請求する役所の住所です。
戸籍が役所から送られてきたら、また役所に行き再度この前の戸籍を取りたいと言って教えてもらってください。
これを何回か繰り返せば１５歳頃の戸籍までだとりつきます。

面倒であれば現在の戸籍謄本もしくは除籍謄本を持参して司法書士に依頼すれば全て取り寄せてくれます。
ネットで戸籍の取り寄せ代行のホームページがありますが通常の料金の何倍もの金額ですので気をつけてください。

●　申請者が機構債務を相続したことを証明できる書類
遺言書で名義変更となりますのでこの書面は遺言書となりますが、遺言の文案で機構が納得するか遺産分割虚偽書で債務の承継を明確にして欲しいと頼まれるかは機構の判断です。

●　その他金融機関よりご依頼させていただく書類
経験が無いのでよく分かりませんが、求めている書類に債務承認の書類がありません。
根抵当権の場合は相続人全員から債務承認の書類をもらいますが機構のやり方は分かりません。
債務の遺産分割は相続人の間では有効ですが金融機関には対抗出来ないため相続人全員が債務を承継します。
従いまして普通の金融機関は相続人全員から債務承認をとりますが、機構の説明によると、機構債務を相続したことを証明できる書類となっていますので通常の金融機関とはやり方が異なっています。

●　審査に通るかどうか不安
審査はありません。
既に融資をしてしまったのですから審査条件に反しても毎月の返済が優先されます。
毎月返済している物権を競売でもしたら社会問題です。

●　相続時に現住所が融資住宅
融資後の状況変化は当然あり得ることですので今のままでいいと思います。

●　父と長男とで組んだローンの家の名義を母にするのは難しいのでは
債務と名義変更は関連しません。

以上書きましたが通常団信により一括返済されますのでこうした事案は始めです。
金融機関からの催促での手続きにしても担当者も経験無く何回か足を運ぶようです。

金融機関からの催促無しの場合はあえて手続きをする必要があるのか分かりません。
お父さんの口座から毎月返済されていれば問題ないのですから。
ただ引き落とし銀行にお父さんが亡くなったことを伝えてますと口座が凍結され返済が出来ませんので、相続手続きが必要となります。

この回答へのお礼

早速のご回答を頂きありがとうございます。

質問を整理しきれていなかったため説明足らずで申し訳ありません。

まず、相続の手続きについてはまだ機構には知らせていません。

普通の家庭ですので財産といっても土地建物と預貯金のみなので
相続の手続きが必要かどうかについて疑問に思われるのも分りますが
完済まであと３０年近くあるため、後日になっての手続きが必要になった
際に面倒になっても困るのできちんと手順を踏みたいと思っています。

債務を相続することに関してですが、ローンを組む際に父も団信加入の
打診をしたのですが、病歴により断られてしまいました。

確かに提出書類には「債務を相続したことを証明できる書類」とありますので、頂いた回答からすると、土地建物は母が相続し、機構債務は
長男が相続した形をとればいいと理解しても差し支えないでしょうか。
その場合は遺産分割協議書の作成はしなくてはならないと考えています。

ただ、機構のＨＰでは「融資住宅を相続された方が債務を引き継ぎ」
ともあるので土地建物の相続者と債務の相続者は同じか、一部だけでも
引き継がないといけないのかとか、頭がこんがらがっています。。。


長男の現住所については、融資の条件が同居であった場合には契約違反
になりはしないかと思ったのですが、当時の機構の融資条件がわからないのでご存知の方がいらっしゃらないのかと思ったのです。

先程母に確認を取ったのですが、父はローンを組んだときから年金生活者で、
年金振込口座と機構引落口座を一緒にしているようなので年金の手続きを
したら銀行側へは分ると思いますのでやっぱり相続の手続きは必要になってくると思います。

なんだかお礼を言っているのか質問をしているのか分らない文章と
なってしまいましたが、再度の審査がないというのが分っただけでも
すごく安心することができました。
あまり頻繁にない手続きとなるので機構か金融機関へまずは相談に
行くのがいいのかもしれないですね。

書類の説明なども詳しくして頂き大変勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/01/28 18:28