新築マンション、サラリーマン大家

新築マンションの購入を検討中。しかし自分で住む気はなし。不動産のオーナーとなり、賃貸物件として家賃収入を得ることが目的。以前から不動産運用には興味あったので。
　◆物件は７４米の３ＬＤＫ、１８９０万の奈良市内の物件。
　　２年ほど前に竣工もリーマンショックなどで販売中止が
　　最近販売再開した物件なので、この値段になっている様。
　◆近鉄の駅から徒歩１０分。
　◆奈良市内でこの広さ、間取りの家賃相場は１２万程度。
予想収支は約２万/月。利回り６．５％程度を想定。

以前から興味あったとはいえ、ローン組んでの大きな買い物をした経験がないので、踏ん切りがつきません。
予想収支、利回りが妥当か？その他いろいろとアドバイスを
よろしくお願いします。

No.1 回答者： mimicann 回答日時： 2010/02/20 00:21

管理費用も考えていますか？

最近の裁判で、分譲マンションの一室を賃貸で貸しているオーナーには管理費用を多く取っても良いという判例が出ました。
だから、分譲マンションの一般入居者は管理費用1万円でも
オーナーが近所に居らず、管理について全く協力出来ない賃貸物件では、倍の2万円と言う可能性もあります。

入退去のメンテンス費用や維持費も考えていますか？
今現在、退去の際に借主からメンテンス費用を取ることが難しくなっています。
だからといって、その分家賃を高くすれば退去しやすく、入居しずらいです。
入居中の借主の責でない補修費も大家負担になります。

投資物件のローン利率を知っていますか？
自己居住用と違い減税もなく、しかも法人で無い信用の薄い個人であれば、ローン利率は高いですよ。

その程度の物件、私は買いません。

No.2 回答者： to-kon 回答日時： 2010/02/20 03:09

住宅ローンじゃ借りれないんで

借り入れ金利が
５％くらいになると思いますが・・・

No.3 回答者： testman199 回答日時： 2010/02/20 03:23

新築は利回りが悪いので投資には向いてませんよ

安全に投資したいなら表面利回りで12%は確保したいものです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

新築でこの物件購入値段はかなり安いと思います。
それでも利回りは１２％をはるかに下回りますね。
新築では無理ですかね。

お礼日時：2010/02/21 22:00

No.4 回答者： 3612masa 回答日時： 2010/02/20 06:47

前述のみなさまに同感です。

借入金1,890万を、年利5%で20年で返済で計算すると、金融機関への月の支払いは約12.5万となります。（元利合計金額：2,994万）

これに、管理費・修繕積立金・固定資産税・利益・その他を計上すると、想定家賃は20万以上になると思います。

駅から10分、家賃が20万以上で、20年、100％借り手がつくでしょうか？
（この条件がクリアできなければ、ローン返済＋管理費・修繕積立金・固定資産税を自分の給料から毎月支払い→15～16万を推定）

私なら、リスクが多いので、手を出しません。

なお、計算には売却益を考慮していません。

参考（ローンシュミレーション）↓
http://www.eloan.co.jp/simulation/calc.jsp

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
ローンを２０年で計算されてます。こういう場合は３５年ではなく、２０年で計算するのでしょうか？
入居者の募集や管理は不動産屋に一任。借り手つかなくても10.5万/月の家賃保障の回答を不動産屋からもらっていますが、この場合なおさら利回りは悪くなりますね。どこかの会社の社宅(借上）で借り手つく物件だと思っていますが...

補足日時：2010/02/21 21:50

No.5 ベストアンサー 回答者： mimicann 回答日時： 2010/02/22 00:48

#1です。

建築兼大家業してます。
約100件のマンション、アパート、戸建て、店舗があります。

私に聞いた訳じゃないので答えて欲しくないかもしれませんが…
厳しい意見は嫌いでしょうが…

収益物件は35年もローンを組めません。
長くて20年です。
支払が滞って債権者が売却しようと思うときローンが大幅に残っていたら大変な痛手です。

>>入居者の募集や管理は不動産屋に一任
任せると楽ですが、管理手数料取られるし、メンテナンス料も不動産屋を噛ますので高くつきますよ。

>>借り手つかなくても10.5万/月の家賃保障の回答
家賃保証のからくりをご存知じゃないのですか？
いつまでも、10.5万円/月入ると思っているのですか？
入居率が悪くなれば、古くなれば、保障費がグンと下がりますよ。
保障費は短ければ2年ごとの改訂です。
長くて10年。でも、10年後保障費が半額とか…。

>>どこかの会社の社宅(借上）で借り手つく物件だと思っていますが...
凄く甘い考えですね…。
社宅で借りるのは何件も物件を持っているオーナーの物件です。
たくさん借りるので大幅に安くします。
1件しか無いオーナーの物件の値引きはたかがしれています。
個人オーナーの1件だけと言うことも偶にはあるかもしれませんが全体の1割も無いでしょう。

質問者さんはここで聞いたので良いですが、その様なアマイ考えの方が多くて簡単に手放す方がたくさんいます。
10年も経っていない物件で初期売買価格の半額以下で買えます。


家賃相場は１２万程度なら管理費・修繕積立金を2万円で月々10万円の収入と考えれば、私が買うとすればマンションならば最高1000万円です。
因みに私の物件は純利１０％以上を確保して7～15年ローンです。

この回答へのお礼

お礼遅くなりました。返信ありがとうございます。文面厳しいですが、これぐらいダイレクトな内容の回答を望んでいました。

お礼日時：2010/02/26 23:20