滞納8ヶ月の借家人への小額訴訟は有効？裁判するべき？

滞納8ヶ月の借家人への小額訴訟は有効？裁判するべき？

札幌マンションの新米大家です。昨年始めて物件を購入しました。幸い？...1件だけなのですが、最初（2009年10月）からまったく家賃を払ってくれない入居人がいます。途中で保証人（親）が3か月分払ってくれたのですが、その後も結局まったく支払なし。また5か月分の家賃がたまりつつあります。

滞納者は母子(子供は中学生くらい)で住んでおり、それに愛人男性が出入りしているとのこと。
母親は勤務していて、高額ではないでしょうが収入もあります。
実際入居時には敷金2ヶ月支払った優良入居者だったそうです。
その後リストラにあい、すぐ転職しましたが、管理会社のものが昨年末に電話で話せたときには、

昨年12月に支払われるはずの母子手当16万の申請を忘れてお金がない。
滞納3ヶ月は4月にはそれが入るからそれまで待ってほしい。
今月から家賃は支払うので、契約解除は待ってほしい。

とのことでした。
そのタイミングで保証人がたまっている分を清算。よかった...と思っていたのですが、以降結局一度も振込はなし。4月にもまったく清算の兆しもなく（もちろん督促は続いています）。
管理会社によると、居留守を使って、電話にも訪問にも一切応じてくれないとのことです。

保証人にも

「あの子にはずっとお金で苦労させられてきた。もう裁判でも好きなようにしてくれっ」

と逆切れされ（管理会社談）。

何度も内容証明をだし、文章内には支払わない場合には契約解除...の文言もしたためております。
話し合いができれば、多少の条件緩和などの相談にも乗る、などの手紙なども管理会社になきつかれて1ヶ月ほどまでに書き、投函しましたが結局反応はなし。


困ったことに管理会社はこういったことに不慣れで、

滞納者が勤務中の日中に5分、10分程度、部屋を訪ねていき、「会えませんでした...」
電話をして居留守を使われるので、「連絡が取れません...」

という状態です。そしていきなり、

「弁護士に任せてしまいましょう。裁判しましょう。費用は100-120万くらいです。」

ときました。
もう一件、持っている千葉の物件の管理会社(こちらはベテラン)に聞いてみると、

「明け渡し裁判まで行くなんてごくごく稀ですよ。うちは30年一度もないですけどね～。相手は勤務人でしょう？一日気合入れてはっていれば、すぐ捕まえて交渉できるんですけどね～。勤務先に電話かけました？」

と聞き、管理会社に問い合わせると、

「一度職場が変わっているので、新しい職場の連絡先は分かりません...」

という始末。

今日訴訟関係の本を読んでいて、滞納者に対する対抗手段として小額訴訟についてこんな文章がありました。

"借家人がサラリーマンの場合、裁判所から会社や職場に執行命令が届きますから、取りっぱぐれはないでしょう（給料の1/4まで差し押さえ）。なお、一般的に勤め人の借家人は、会社や上司に知られることを恐れて、強制執行の申し立てをすると、慌てて滞納家賃を払う人が多いようです。"

この「会社や職場に執行命令が届く」との部分ですが、これはあくまで訴状の「被告欄」に勤務先の住所が書いてあった場合の話しでしょうか？

結局、こちらが滞納者の勤務先を抑えておかなければ、執行命令も家に行くだけで、またそれを無視され、意味のないものになってしまうのでしょうか？

正直、千葉に住んでおり乳児もいますので、大金をかけ、しかも札幌と往復して裁判を起こすのは、なんとしてでも避けたい...と思っています。最悪、滞納家賃はあきらめても明け渡しさえしてくれれば...とまで思っています。


何かこういった問題解決のための支援サービス、支援会社、相談所、その他体験談...なんでもいいですので、アドバイスいただければありがたいです。

どうぞよろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/05/23 20:41

No,2です。

>1) まずは明渡請求
>2) 退去が無事に済んだら、保証人と本人に対して（別々に？）滞納分の小額訴訟

基本的には明渡請求訴訟と少額訴訟は別扱いですが、リンクしている話なので、順序は逆でもいいです。
その場合のメリットは、少額訴訟で勝訴した後、賃借人が支払いを行おうが行わなかろうが、賃貸人のは有利に働きます。賃借人が少額訴訟で敗訴しない限りは支払う意思が無いと言う事を客観的に証明している訳ですから、それが立退き請求の正当事由になります。
デメリットは、明渡までに少々時間がかかると言う点です。少額訴訟とはいえ、最短で1ヶ月～2ヶ月程度の時間が経過します。当然のごとくその間も家賃は入って来ない可能性が高いですね。
ですので、同時に行うという例も多かろうと思いますが、弁護士次第です。
なお、少額訴訟は60万円以内の債権です。それ以上は事実上放棄している形になりますので、ご注意ください。

ちなみにですが、私の例では両方の訴訟を提起していますが、少額訴訟の方が判決が早いので、それが正当事由となって明渡に関しては100％の確率で成功しています。
1例のみ、引越し費用をどうしても工面できない方に、立退き料を支払っています。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！本当に毎度毎度参考になります。主人に大きな声で読み聞かせてしまいました。

いきなり明渡訴訟かな...と思っていましたが、遠方でなかなか現地に行くのも大変なので、小額訴訟から始めるかどうか、改めて管理会社と相談してみようと思います。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2010/05/25 10:50

No.4 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/05/21 23:15

管理会社とどんな契約してますか？まずそこが問題ですね。

家賃管理してるなら弁護士に任せてしまいましょう。裁判しましょう。費用は100-120万くらいです。」
なんてまずありえない　契約の不履行としか言いようが無い


後は内容証明郵便をその住所に出してそれから小額訴訟をして勝訴
そしてその後に明け渡しの裁判するしかないかな～

一度払いその後放置した大家の責任もあるから全額回収は難しいよ。

私ならまず管理会社を切りますね。滞納8ヶ月でしょう。
連帯保証人から取れないですよ取れて３ヶ月です。（判例）
後は家賃の差し押さえですか？弁護士に頼めば役所からの税金支払いの会社を見ることは可能ですが

この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます。
管理会社との契約で該当する部分は「乙（管理会社）は、空き室および賃料の滞納が生じた場合、速やかにこれらの解消する為誠意を持って努力するものとする。」とあります。

一応、誠意を持って努力はしてるのだと思うのですが...。

電話をするだけはしている。（でも出てくれるまで粘らない）
訪問もするだけはしている。（明らかにいないときにちょこっと行ってたり、いても数回チャイムを鳴らしてあきらめたり）

「一日でいいから、出てくるまで外で粘ってみてほしい。一度つかまって話せればいいのだから」

とお願いしても

「業務時間以外はちょっと難しいです。今後も努力していきますので..」

といった具合です。

裁判が念頭にあるのか、管理会社は一応がんがん内容証明を出し、一応、定期的に訪問/電話の催促は繰り返しており、その経緯リストまで作成しており、私のほうでもかなり頻繁に発破は掛けており、手紙も出し...譲歩条件も出し...なので、放置はしてないと思われます。

ただ、とにかくやっていることが、

片手間でできること
事務処理で終わること

で終わってしまうので、歯がゆいこと仕切りなし...といった感じです。

実はこの管理会社、管理業務の実務はさらに外部の会社に委託しています（これも契約後しばらくして知った）。このためさらに伝言ゲームになっているのかもしれません。

家賃滞納8ヶ月...そのうち3ヶ月は保証人から一度支払われているので、今月末で滞納5ヶ月...。

前出のアドバイスを見て、

1) まずは明渡請求
2) 退去が無事に済んだら、保証人と本人に対して（別々に？）滞納分の小額訴訟

なのかな...と思ったのですが、順番が逆でしょうか？

お礼日時：2010/05/22 00:51

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2010/05/21 21:20

>調査を依頼して勤務先連絡情報が分かった場合、それを小額訴訟や明渡訴訟の「被告側」の連絡先に使用してもいいのでしょうか？

No.2です。私は宅建業者であり大家でもありますが、同様の問題を幾度となく処理してきていますが、今まで個人情報の関して問題になった事は一度もありません。

まず個人情報の収集自体は個人情報保護法に抵触するものではありません。個人情報保護法は、収集した情報を収集目的以外に使用しているかという点を問題とします。
また個人情報保護法が適用になるのは5000以上の個人情報を収集する業者や個人が対象であり、債権回収のために取得する情報を債権回収のために利用する事は法的には全く問題ありません。もしそれが問題であれば金融機関は一切債権回収業務を行えない事になります。
まずは安心された方が良いのと、ご心配であれば、今後訴訟に進む前に賃借人に通知すると思いますが、その際債権回収のために、勤務先等の情報を収集する旨を記載しておけばよいかと思います。

この回答へのお礼

ほれぼれするような回答でした。
あぁ、私にもそのような知識があれば...というか、管理会社にtakapiiiさんのような知識とノウハウがあれば...と思ってしまいました。

個人情報に関して、明確なアドバイスありがとうございました。
本当に本当にためになりました。

お礼日時：2010/05/22 00:53

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/05/21 11:13

悩んでいても何も解決しませんが、こうした問題は長く放置すると解決しにくくなります。

基本的に家賃を収益したいのか、もしくは退去させたいのかによって違いますが、家賃を収益したいのであれば、和解あっせんや調停という手段になります。
それでも解決しない場合は、少額訴訟と進みます。

退去させたい場合は、もちろん和解あっせん、調停もありますが、時間がかかるし、相手方がその場に来るかどうかも分かりませんし、調停調書がどの程度有効に働くかは分かりませんので、致し方ありませんが明渡請求訴訟と進まない解決しないと思います。
相手方には居住権という強い権利があるので、費用はかかりますが、これは致し方ありません。借地借家法に対抗するわけですから。

もちろん訴訟を提起する前に、立退き料として最大家賃半年分を覚悟して立退きを迫る必要もありますが、それで退去しないのであればやむ負えないと思います。
なお、立退き料を滞納家賃と相殺すると言う事もありますが、そうすると恐らく立ち退きたくても出られない可能性があるので、滞納家賃は少額訴訟で取り戻すと言う選択をする事も多いと思います。この辺りは様子を見ながらご自身で判断するしかありませんが。

和解あっせんを行うのであれば弁護士会の仲裁センター等がありますので、一度ご確認ください。
http://www.nichibenren.or.jp/ja/legal_aid/consul …

内容証明まで進んでいるようですので、後は契約解除→占有移転禁止の仮処分→明渡請求訴訟→強制執行と進むかと思います。ただ普通は訴訟が起きた時点で、立退き料を提示していればかなり高い確率で退去してゆきます。

費用は弁護士によって違いますが、私の経験では着手時に10～20万円。訴訟用書類作成や裁判等の立会で、時間がかかった例で50～80万円、簡単に終わった例で30～50万円かと思います。但し強制執行まで行くと、さらに費用が必要です。もちろんそれ以外に交通費や宿泊費がかかりますが。
高い費用ですが、このまま長引くよりは余程安かったと言う事になるかもしれません。

なお、相手方の勤務先等は書いてもらう事を待っていても仕方が無く、弁護士が入れば身元調査を行いますが、訴訟を起こす前に知っておきたいのなら、ご自身でも勤務先調査は可能です。費用は5万円以内かと思います。

この回答へのお礼

詳細なアドバイス、ありがとうございました!! 具体的なステップの話、費用についての話、本当に参考になりました。これからのイメージがわいた気がします。

8ヶ月も逃げ回り、保証人であるご両親の話だと、今に始まったことではないとのことですので、少々悪質な感じもしています。
ほんとおっしゃるとおりですね。
先延ばしにせず、思い切って「明渡請求訴訟」へと踏み出してみようと思います。
感謝です。本当にありがとうございました。


もしよろしければ、もう1ついいでしょうか？
先ほど、ネットで検索していて、おっしゃるとおり、勤務先などは現状の住所電話番号などから3-5万程度で調査してくれる会社が多くあることが分かりました。...でふと思ったのですが、調査を依頼して勤務先連絡情報が分かった場合、それを小額訴訟や明渡訴訟の「被告側」の連絡先に使用してもいいのでしょうか？夫が、

「おまえこの個人情報、どこで手に入れたんだってならない？」

って言っており...。使用が不正になるのだったら、なんでこんな調査会社がいっぱいあるんだ、とも思ってみたり...少々混乱しています。

お礼日時：2010/05/21 12:56

No.1 回答者： bossabosa0 回答日時： 2010/05/21 11:00

私は自分でやって失敗しました。

裁判所は、大家イコール強い立場という解釈なので、譲歩させられます。
判決も、用語1つ入る入らないで全然立場が変わっちゃいます。
面倒ですし、弁護士に任せるのがベターです。

この回答へのお礼

体験者の言葉は説得力あります。譲歩前提を覚悟し、弁護士に相談しようかと思います。

お礼日時：2010/05/21 12:46