投資用マンション【新築】の購入を検討しております。

投資用マンション【新築】の購入を検討しております。
物件やシステムは非常に気に入っているのですが初めてということもあり
なかなか決断が出せません。

購入された方で良いアドバイスがあればご教示ください。

No.6 回答者： s-f-h 回答日時： 2010/08/03 22:42

初めまして、都内で収益物件を取り扱う不動産業者です。

あくまで個人的な意見ですが、新築の区分マンションはお勧めできません。
融資を利用すると想定して、理由はキャッシュフロー等から見てもとても効率の良い投資とは判断できないからです。
ご検討されている物件が表高利回りなのであれば別ですが、新築の区分マンションではいいところ表利回り7％程度と思います。
ローンの返済+管理費+修繕積立金+固都税、おそらくこれだけで賃料収入と同程度か若干上回ってしまうのではとお察しします。空室損・その他経費を入れるとキャッシュフローはマイナスにならざるを得ません。
また想定の賃料に関しても、新築ならではの賃料(新築プレミアム)が設定されいるはずで、近い将来必ず賃料は下げなければいけなくなります。
不動産業者のセールストーク「マイナス分は年金積立とお考えください」といった言葉を良く耳にしますが、20年以上の長期のローンを組む場合、そんな先の不動産市況は専門家でも予測できません、そんな不確かな未来に期待をして毎月マイナスを負担していくのは効率が悪いと言わざるを得ません。
不動産投資は、一棟物が正解と私は思っていますが、区分に投資するのであれば家賃がある程度下落した状態でキャッシュフローがある程度見込める物件をお勧めします。
一棟売りアパートでも1000万円台から購入できる物もあります、毎月のキャッシュフローがプラスになる物件もいくらでもあります。
不動産投資は星の数ほどある物件の中から、いかにローリスク・ハイリターンの物件を探し出すかがポイントになります、私は相当数の収益物件を見てきていますが、新築の区分マンションではそういった優良物件を見たことが一度もありません。
成功している不動産投資家は新築の区分マンションは絶対買いません、それには合理的な理由があり、効率の良い不動産投資法があるのを知っているからです。
不動産について・不動産投資について等、十分に勉強してからでも全然遅くないと思います。
ご参考になれば幸いです。

No.5 回答者： in_go-ing 回答日時： 2010/06/10 23:12

　大家しています。

>　ローンで考えているのですが...止めた方がいい理由は金利上昇のリスクなどでしょうか？

　いいえ。大家が怖いのは空室のリスクじゃありません。滞納のリスクです。６ヶ月滞納されなければ確実には追い出せませんし、それにも裁判が必要です。通常は３ヶ月の滞納で裁判を起こし、判決までに６ヶ月になる計算で訴訟します。この間ローンはどうなさいます？

　また、借り上げでの家賃保証も会社次第で危険はありますし、銀行さんはそんな事情はお構いなしに返済を求めてきます。

　これらのリスクを背負えるなら良いでしょう。

No.4 回答者： hinatamomo 回答日時： 2010/06/02 03:44

　過去ログ調べましたか？あとヤフーの知恵袋の過去ログも。

貴方と同じような事を考えて失敗した人が死屍累々です。一度調べてみて下さい。やる気はなくなると思います。

No.3 回答者： che81 回答日時： 2010/06/01 18:49

不動産投資のセミナーなど各社でやっておりますので一度覗いてみてはいかがでしょうか。

直近ですとこんなものがありますよ。

参考URL：http://fudosan-toushi.mansiontoushi.com/81seminar/

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2010/06/01 15:29

現金が余っているのならどうぞ！！

ローンを組むなら絶対に止めましょう。

この回答への補足

ローンで考えているのですが...
止めた方がいい理由は金利上昇のリスクなどでしょうか？

補足日時：2010/06/01 15:58

No.1 回答者： puyo3155 回答日時： 2010/06/01 11:39

やめた方がいいですよ。

今後不動産はどんどん下がり続けます。人が減っていくのですから当然です。投資用のワンルーム、家賃保証なんてありますが、多くの人が失敗してます。

・　今の家賃を将来にわたって取り続けることなんてできません。ワンルームなんて、半額にしても入居者が入らない事態が続出してます。物件が安くなれば、１Kなどに人気がうつるからです。都心でさえもワンルームは厳しい状況です。

・　家賃保証しても、その企業が存続する保証がありません。長期トレンドが悪ければ、結局損するのは契約した個人です。

・　支払い後の不動産価値がほとんどありません。例えば、築２５年のワンルームがいくらで売られているかチェックしてみるとよいかと思います。

・　確実に儲かるなら、そのシステムを提供する企業が、個人に小口販売する理由がありません。銀行が金を貸すだろうし、現在投資資金は実は潤沢で投資先がなくて困っている人たちがたくさんおり、もし確実なビジネスなら、金を貸すはずなのです。それができず、個人に販売するのは、儲からないから。リスクがあるからです。

・　税金の還付なんて、微々たるものです。収入が変われば一辺で吹き飛びます。ローンを組めば金利動向にも左右されます。

要するに、儲かりますよ・・・という計算シート事態が、砂の城で、一箇所前提が違えば、瞬く間に崩れてしまう芸実的な数字のマジックということです。

投資用マンションを買ってもいいのは、自分で土地勘があり、建物の評価ができて、自己資金で購入し、入居率が８割でも、利回りで５～８％確実に出す自信がある場合です。人に頼っても、リスクを押し付けられ損するだけ。絶対におすすめできません。

少し勉強する気があるなら、株のほうがよっぽどましです。

・　安値
・　いい企業はかならずいる
・　自己責任

なので、５～８％ぐらいのリターンを稼ぐことも可能だと思います。