新築マンション購入時の重要事項説明について

新築マンション購入時の重要事項説明について

新築のマンション（建設中）を購入するに当り重要事項の説明を受け、売買契約を締結したのですが、締結後１週間で工事中のマンションを遠くから確認したところ（工事現場内の立ち入りができないため）、外壁が吹き付け処理されているような感じでした。即刻、営業に問い合わせたところ、「調べてみます」との回答で営業も外壁の仕様については「知らない」ような態度をとっていました。１時間後に回答として「外壁はタイルではなく吹き付けです」とのことでした。
モデルルームに何度か足を運んではいたのですが、外壁のサンプルもなく、またイメージ図から勝手にタイル貼りと思っていました。営業からの外壁に関する説明はなく、都心の高額タワーマンションでタイル以外の外壁は想定していなかったため、確認事項からもれてしまっていました。
このように高額マンションの外壁としては異例の吹き付け処理というのは、マンションの売却時においても価格決定の大きな要因になるものでもあり、本来、重要事項での説明があって然るべきと思うのですが、マンションの外壁仕様に関する説明義務というのはデベロッパー側にはないのでしょうか？
アドバイスをいただけると助かります。

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2010/08/13 11:00

元業者営業です

大丈夫でしょうか？その会社。

不安要素
１.そもそも営業が外壁の仕上げを知らない（即答できない）
２.今時新築マンションで外壁が「吹き付け」なんて、よっぽど予算が無いのか？
　で、あるなら今後の維持管理も心配。
３.重要事項の説明義務違反

ご質問文を拝見しただけでも、これだけの不安要素があります。

ただし、＃１さんの回答にもありますが説明自体は無くても、重要事項説明書に記載があったり「詳細は別途参考資料をお読み下さい」なんて事もあります。
その場合「説明した、してない」と、所謂「言った、言わない」の話にすりかえられる恐れも。

なので、もう一度重要事項説明書と添付資料があれば仕上げの項目を確認し、それらが全く無いようでしたら先方へねじ込みましょう。

それが「契約解除」か「値引」になるかは交渉次第です。
相手の出方次第ですが、事前に自治体の無料法律相談、都道府県庁の宅建業者の指導・監督部署へ相談することをお勧めします。

この回答へのお礼

早速のアドバイスを頂きありがとうございます。
本物件は、４社のJVなのですが筆頭は業界最大手のM不動産なのです。
それゆえに、私のような素人しては勝手に安心してしまったことも
否めないのですが。

また吹き付け処理に関しても、私の説明にもれていましたがフッ素樹脂塗装という
ことで一番耐久性の高いものを使用しています。
営業が知らないというのは私としても考えられないので
’とぼけた’のだと思うのですが
当然ながら、どんなにいい材質をを使用しても所詮、吹きつけなので
マイナス要因であることは間違いないはずです。、
「構造に関係しない外壁材質の説明義務がなければ、敢えて公開はしない」
という態度を取っているのではないかと考えています。


消費者センターには昨日電話で相談しましたが、”居住性能”に関わらない
ことでの契約解除はむずかしい、といわれました。
また外壁仕様は再販価格を決める際にも大きな要因になるので
私としては重要事項に相当すると思うのですが、果たして法的にそのように
定められているかが疑問でした。
重要事項の項目を決めるのがどの省庁なのかなと考えていたのですが
アドバイス頂きました「都道府県庁の宅建業者の指導・監督部署」に聞いて
みるのがよさそうですね。

ご丁寧なアドバイスをいただきまして繰り返し御礼申し上げます。

お礼日時：2010/08/13 12:31

No.1 回答者： histrie22 回答日時： 2010/08/13 02:07

不動産業者です。

説明義務はあります。
「図面集」の「仕上表」の欄に記載はあると思います。
「図面集」は「重要事項説明書」の付属図書扱いです。

ですが「外壁：タイル貼り（一部吹き付け）」と、どうとでも取れる記載・説明になっているでしょう。

気になるなら「吹き付けの範囲は？」と詳細を求めるしかありません。
実務的には全てをこと細かく説明するのは不可能ですし、義務でもありません。

図面集を見せながら「キッチンの幅は〇〇で、ここからここまでが〇〇で・・・」とかいちいちやりません。
「図面集とかご覧になられて気になる点はありますか？」で終わりです。

できる事は、イメージ図と照らし合わせて「ゴネる」しかありません。
そのイメージ図にも「実際と異なる場合があります」とは書かれているでしょうが・・・

外壁がタイル張りではなく、吹き付けはちょっとひどいとは思います。

この回答への補足

早速のアドバイスを頂きありがとうございます。

＞「図面集」の「仕上表」の欄に記載はあると思います。
＞「図面集」は「重要事項説明書」の付属図書扱いです。


渡されている資料の中に「図面集」というのがありません。
各フロアの図面が大量に載っている分厚い冊子はあるのですが
冊子のタイトルは「管理業務のご案内、管理規約集」となっています。

また「マンション建物使用説明書」というのがあるのですが、こちらは
占有部（各戸内部）の説明で共有部は含まれていません。
従いまして、記載されている資料はありません,
と回答しようと思ったのですが
再度、いろいろな渡されている資料に目を通したところ
パンフレットのような資料で「QUALITY　BOOK」なるものがあり
その中に以下の記載を発見しました。

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第５章　「ご入居後の快適性の維持に努めるのも、私たちならではのこだわり」
＜維持管理＞
外壁
1）中性化対策
圧縮する力に強いコンクリートと、引っ張る力に強い鉄筋。これらお互いの長所を生かしたのが鉄筋コンクリート造のマンションです。
コンクリートはアルカリ性で鉄筋をさびから守る性質があります。しかしコンクリートが空気にさらされると炭酸ガス等と化学反応を起こすことで
長時間かけて中性化が進みコンクリートの中の鉄筋をさびやすくしてしまいます。これを抑制するため外壁仕上げにフッ素樹脂塗装や吹き付タイル等を
用い、コンクリートの中性子化を防ぐ工夫を施しています。※ALCは除く

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イメージ図に関しては、なぜか、夜間の図しかなく外壁が確認できないのです。一個だけ外観ののイメージが
できるものがあるのですが、きれいな感じなので、これならいいだろうとしてしまったのが間違いでした。

＞外壁がタイル張りではなく、吹き付けはちょっとひどいとは思います。
私もそう思いますし、他の方々もやはりこう思うと思うのですが
こんな大事なことを確認しないほうが悪いのかが、説明しないほうが悪いのか・・・
です。

補足日時：2010/08/13 13:17