住宅ローンの変動金利型と固定金利選択型

マンション購入で、住宅金融公庫と銀行の併用でローンを組むつもりです。銀行からは530万円でボーナス併用での支払いにします。変動型と固定型どちらがいいのでしょうか？固定型も2・3・5・7・10と有りますが、どれだけの違いがあるのか良く分かりません。とにかく金利のことこれから先の支払いのこと、分からないことが多いので、どんなことでも構いません。助言を下さい。

No.2 ベストアンサー 回答者： sekimae 回答日時： 2003/08/05 11:40

こんにちは　住宅ローンを背負っている者です。

変動か固定かについては様々な意見があり、とてもまとめることはできませんので、原則論を少々。

１：景気と金利について。基本的には、金利は景気が悪い時（デフレ時）には低く、良くなれば（インフレ時）上がります。今は平成大不況ですが、ここ数ヶ月間、やや株価が上昇し始めたり、国債の価格が下落（金利は上昇）し始めたりと、落ち込む一方だった方向性が変わり始めた雰囲気もあります。この場合にローンを組むには、固定金利を選ぶ（現在の低い金利で数十年後までの返済額を決める）のが原則です。長期間を低い支払額で固定し、今後の金利上昇リスクを回避する効果があります。もし今がバブル期だったら？逆に、変動金利を選びます。それにより今後の不景気に向けて、金利下落メリットを享受できる可能性があるからです。

２：金貸しの都合について。銀行は、住宅ローンを増やしたくて仕方ありません。不景気で不良債権が増える中、個人向け住宅ローンは保証会社が保証する（だから今は保証人は普通いりません）ので貸し倒れリスク0として計上できるからです。また安定した収益源住宅金融公庫が小泉行政改革で民営化されそうなので、その草刈場として各行があらそって新商品を出しています。30年の固定もありますね（UFJその他）。またバブル期の高い金利のローンを、現在の低い金利のローンに借り換えを勧めています。

３：金貸し側から見た変動と固定について。１で上げたメリットは、金貸し側に取ればデメリットになります。今、変動ローンを売り込めば、今後の金利上昇期に儲けがウハウハと増えていきますね。逆に固定金利ローンなら、今後の金利上昇期に高い金利で資金手当てをしなければならず、儲けが薄かったり逆ザヤになることもあります。だから、ローンの広告の大部分が変動金利となっているのです。１％だとか２％代だとかいう広告も、変動であったり、１０年後に変動に変わるなんていうのが多く、小さい文字までよく見る必要があります。消費者としてどちらを選ぶべきか、それは勿論、金貸しにとって儲けが少ない物、つまり固定金利ローンとなります。もし今がバブル期だったらどうでしょうか。銀行の広告は、固定金利ローンばかりです。固定なら高い儲けを長期間確定できますが、変動なら今後の景気低迷期に自分の儲けがどんどん減っていくからです。つまり、広告とは自分に都合のいいことを客にはめ込むもの．．．。損することを広告するわけない。あたりまえですね。

４：固定と変動の金利水準。金利とはお金の値段です。短期間より長期間物を使う（お金を借りる）には、高い費用がかかります。３０年固定ローンだと、銀行はどこかから３０年間分のお金を調達し続ける必要があるからです（実際にはヘッジしてあるでしょうが）。その資金調達金利上昇リスクを銀行が持つのが固定金利ローン、客におっかぶせるのが変動金利ローンということもできます。今ですと３０年固定で４％強、変動１年だと１％前後の金利となります。固定に比べ変動金利ローンが安いのは、そのリスク料分値引きしているともいえます。つまり逆にいえば、本来金貸しがかぶるべき資金調達金利上昇リスクを「あなたが肩代わりした！」ことになるのです。そして変動には、見直し時に最大0.25％（例）までしかあげないから安心、というオプションがついていたりしますが、これもよく能書きをみると４－５回程度上限一杯に見直されると、今の固定金利水準を越えてしまったりします（電卓で計算可）。ＴＶで「１％でいいなー」なんていうＣＭ（当然変動金利です）をみると、仮面をかぶったアリ地獄がおいでおいでをしているようです。また１０年後に固定金利に変更可能、なんていうのもありますが、乗換えを考えるほど変動が上がっている時には、固定金利は乗り換えられるわけがないほどずーっと上がっているのです。

５：今後の金利動向（各論）について。実際にローンを選ぶにあたりさらに考慮すべきことは、今後どのくらいペースで景気が良くなり、そしてどこまで金利が上がるか、ということです。まず当面の注目点は、自民党の総裁選挙、そして小泉改革や竹中大臣の金融政策動向です。多少株価は上がり、国際価格も下落（金利は上昇）しましたが、アメリカは息切れ気味だし、各国もデフレ基調になりつつあるようです。日本景気は大底を打ったとしても、以前のバブル期の再来はないでしょう。ですので６－８％なんていう高金利は絶対にない、だから変動金利の低金利メリットを享受すべきだという人もいます。でもバブル絶頂期には、これは旧来の景気循環説を越えたニューエコノミーで好景気は永遠に続く、とも言われました。なので、見た目は変動よりちょっと高いが、固定金利でとにかく安全を取るべきだ、という考えもあります。ここで人により、様々な意見に分かれるのです。

６：蛇足（私の考え）　庶民にとって家は、人生に大きく影響する買い物です。さらに今までの右肩上がり経済の終焉、終身雇用制の崩壊により、今まで以上にローン返済を慎重に考える必要があります。今は歴史的な低金利であり、固定金利もかなり下がっています。いつ首が飛ぶか分からない時代に、わずかな目先の安さにつられ、プロである金貸しが本来持つべき将来の大きな金利上昇リスクを、庶民が抱え込むのはいかがなものでしょうか。固定であれば、今後数十年先までの毎月の返済額まで確定でき、これによって人生設計をすることもできます。しかし変動なら、１０年後の毎月のローン返済額は「わからない！」のです。よく考えてみれば、これは不安で怖いことですねー。さらに人生には、予想外のことがしばしばあります。病気や事故やその他予想もしないことがおこります。また子供が大きくなったりすると、意外な支払いが増えたりするものです。ですので物件を選んだりローンを組むときには、ちょっと無理をすればとか、ちょっと切り詰めれば、という考えは「絶対に止めるべき」です。今よりももっと余裕をもった返済計画を立てても、実際には良くてやっとトントン、悪くてちょっと苦しいとなってしまうと思いますよ。

各論、比較、テクニック、最新情報については、以下のホームページや住宅情報専門書などで詳しくかかれていますので、ご覧下さい。しかし家は住むところであって、奴隷や借金地獄にされたりするものではありません。例えばローンを長く組めば、金利は上がり、総支払額は増えてしまいます。でも毎回の義務としての返済額は押さえられ、予想外の出来事への余裕となります。そうしておいて、余裕があれば貯金をし繰り上げ返済をしてもいいのです。闇金、借金地獄、破産などに繋がらないように、勤務先の今後の見通し、家族構成や学校や健康状態、ライフスタイル、金利動向、不動産価格相場、その他様々な点を考慮して、安全な計画を立てたほうがいいのではないでしょうか。頑張ってください。
http://allabout.co.jp/house/
http://sumai.nikkei.co.jp/
http://www.homes.co.jp/
http://www.isize.com/house/
http://biz.yahoo.co.jp/loan/

参考URL：http://allabout.co.jp/finance/housingloan/

No.4 回答者： shaveice 回答日時： 2003/08/09 22:18

公庫と銀行のローンを組み合わせるのなら、公庫が固定金利なので、銀行のローンについては、一番低い金利（多分２年固定）で良いのではないかと思います。

どうしても金額が変わるのが嫌なのであれば、長期の固定を選ぶべきなのでしょうが、とりあえずは、目先の金利が低いほうが、元金の減少額も多いので、先々金利が上がったとしても、そこまでの影響は無いとは思います。購入にあたってギリギリの返済計画を立てていないのであれば、低い金利を選んだほうがいいと思いますよ。

No.3 回答者： yu-kiger 回答日時： 2003/08/05 13:02

こんにちは、少しだけアドバイスさせて頂きます。

１．住公
返済期間が35年として、1～10年、11～35年で金利が変わる段階制固定金利。
メリットは当初から金利・返済額が確定している為、計画が立て易い。

２．民間金融機関のローン
変動型・短期固定金利型の2つがありますが、メリットとしては、とにかく金利が安いということでしょう。

○変動型は半年に一度金利の見直しがあり、返済額における元金と利息の割合が変動します。
一般的には金利が上がっても、5年間は返済額が固定され、返済額における元金と利息の割合を変えるものが多いので、金利が上がったら即、返済が厳しいということはありません。
例えば（返済額50,000円　元金20,000円、利息30,000円）から金利が上昇したとしたら、（返済額50,000円　元金12,000円、利息38,000円）という風になり、当初の計画より返済が遅くなります。

○短期固定金利型は一般的に固定年数が短かいものほど金利が安いです（5年固定より、1年固定のほうが金利が安い）。金融機関によっては固定期間満了後の措置が違う所があります。

１．単純に固定期間の間だけ金利を固定するだけの所（5年固定なら）
5年、10年、15年・・・という風に5年きざみで情勢に応じて金利を変えるだけのシステム。

２．固定期間満了後に次はどうするか選べる所
例えば、当初は3年固定にし、固定期間が満了したら、次は5年固定にするといった具合。


いろいろ書きましたが、今が金利上昇局面と判断するのであれば、少し長めの固定型を選択し、様子を見る方法や、まだ1、2年は停滞するよと判断するのであれば、1年・2年固定で安く借りる方法などがあります。

私はそこまで経済に精通しておりませんので、こうなるよという軽はずみな意見は書けません。良い方法としては、マンションを購入した業者や、融資を受ける金融機関に今後の動向を聞き、組むローンを選択なさるのが宜しいかと思います。

長文になり申し訳ありません。返済がスムーズにいくようお祈りしております。

No.1 回答者： t_m_p 回答日時： 2003/08/05 00:35

悩ましいところですね。

最近は金利は上昇傾向にあるので、
変動型にすると、とんでもなく金利が上がってしまう
可能性も否定できませんし…

直接リンクを張るとまずいかと思いますので、URLは出しませんが、
asahi.comの「住まい」という項目のAERAのあたりに、
最近の金利の変動によって支払いがどう変わるかの
試算が載っていますので、参考になさってはいかがでしょう？