住宅ローン付の離婚相談は弁護士？ 行政書士？

主人の不貞が発覚し、私への反省の態度もまったくみられないこと、
終わったといいながらズルズルメールや電話でやりとりしていること、
何でも私のせいにすることなどから、
離婚に踏み切ることになりました。
現在、住宅ローンが4600万円のこっており、
今売却するとプラスマイナスゼロといったところです。
しかし、子供が二人いるため、私と家族３人で暮らしても、
結局、住宅ローンと同じだけの金額を賃貸マンションに支払うことになります。
それなら、私が今の住まいに済み続け、主人のローン3000万円を
慰謝料や養育費のかわりとして支払ってもらおうかと思っています。
しかし、疑問もあります。
・互いが連帯保証人となっているためそれを外すことができるのか？
・万が一、相手が支払いを滞った場合、住まいは競売にかけられるのか？
・名義変更（登記簿上）はスムーズにいくか？
・今は変動金利なため金利上昇でローン残が残った場合、元妻の私が支払うのか？
・相手が死亡した場合はどうなるのか？
など疑問が耐えません。
いずれ改めて専門家に相談するつもりですが、
こういった場合は弁護士、行政書士のどちらに相談すべきでしょうか？
ちなみに不倫相手への調停または裁判も行うつもりです。
どうぞよろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2010/11/11 18:12

　住宅の購入価格を考えると都内周辺でしょうか？自分は法テラスを通じて下記の窓口を紹介されました。

→http://katei-houritsu-soudan.jp/main.php

　素人なのですが経験談から参考まで。

・互いが連帯保証人となっているためそれを外すことができるのか？
　住宅ローンは借り入れ銀行の関連会社が債務保証しています。ですから保証会社が了解すれば連帯保証から外すことは可能です。しかしながら借入額を考えるとご主人と質問者様の合計所得で審査が通ったと思われますのでおそらく、はずす事はできないと思われます。

・万が一、相手が支払いを滞った場合、住まいは競売にかけられるのか？
　そうなります。事前に相談すれば回避できますが連絡なしに引き落としができなければ即競売手続きをとられます。

・名義変更（登記簿上）はスムーズにいくか？
　これも最初に説明した通り、保証会社が了解すれば名義変更可能です。登記名義を移すことは可能ですが金融機関若しくは保証会社にばれたら契約違反で一括返済しなければなりません。

・今は変動金利なため金利上昇でローン残が残った場合、元妻の私が支払うのか？
　これは固定期間が終了した時点でローン支払予定表金額が変わるのではないですか？自分は全期間固定制なので変動金利はわかりません。

・相手が死亡した場合はどうなるのか？
　ローン契約の時に団体信用保険を契約しているはずなのでローンを支払う人が死亡すれば債務もなくなるはずです。


　将来の支払約束なんて信用できませんよね。ですから、現時点で売却するか借り換えをして質問者様が単独で返済するしかないでしょう。もちろん、ご主人からの支払を期待せずに質問者様が単独で返済していく位の覚悟が必要です。
　以上、参考まで。

この回答へのお礼

専門的な内容までありがとうございます。

＞しかしながら借入額を考えるとご主人と質問者様の合計所得で審査が通ったと思われますのでおそらく、はずす事はできないと思われます。

そうですね。。
ちなみに会社からのフリーローン借り入れを除くと、
夫の住宅ローンは2200万
妻の住宅ローンは1600万です。
お互い年収は500万円程度です。
これでは厳しいのでしょうか？

＞前に相談すれば回避できますが連絡なしに引き落としができなければ即競売手続きをとられます。

これは恐ろしいですね。
相手が自暴自棄になっている感じもしますので、
会社を辞めたりしたら、もうローンを残して逃げる感じです。
親族が連帯保証人になった場合、親族に請求できる法的効力はどのくらいなのでしょうか？

＞時点で売却するか借り換えをして質問者様が単独で返済するしかないでしょう。

とても納得する内容で、ありがとうございました。
ただ、私一人の収入で合計3800万円のローンを組むのは難しそうです。
でも、そういう考え方もあるのかと思いました。
親に借金し、残りを私一人のローンで支払い、
養育費と慰謝料をもらうというのも、手なのかもしれません。

家がなければこんなに悩まないのですが。。
本当に困りました。
こんなことなら、スパッと売ってしまうというのも一つの方法だと
視野に入れたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/11/11 19:10

No.6 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2010/11/12 00:22

　ＡＮo.4です。

＞親族が連帯保証人になった場合、親族に請求できる法的効力はどのくらいなのでしょうか？
　連帯保証人は金融機関（正確には保証会社）に対する保証人ですから質問者様には請求できる権利はないと思います。ご主人が支払日に支払えなく、競売されたとします。競売の結果、ローン残債がチャラにならなかった時に金融機関が足らない分を連帯保証人に請求する事になると思います。
　質問者様のご両親がご主人のローン残債分（会社借り入れ分と銀行借り入れ分）を肩代わりする財力があるのであれば、頭金とローン支払い済み分を財産分与・慰謝料として譲り受け（質問者様へ名義変更）、ご両親が肩代わりした分、質問者様のご両親若しくは質問者様が名義を持ち（税金が絡むので税理士に相談された方がよいです）、元々の質問者様負担分を支払続けるのが良いと思います。事前に金融機関に相談した上で離婚協議書を行政書士に依頼すれば作成してくれますよ。自分の場合、ネットでヒットしたひな形を参考に自分で離婚協議書を作成し、弁護士と司法書士に確認してもらいました。

この回答へのお礼

具体的なアドバイスをありがとうございます。
連帯保証人とは、競売にかけられた後にのこった残滓を、
連帯保証人が支払うということですね。
はじまてしりました、ありがとうございましした。

＞頭金とローン支払い済み分を財産分与・慰謝料として譲り受け（質問者様へ名義変更）、ご両親が肩代わりした分、質問者様のご両親若しくは質問者様が名義を持ち（税金が絡むので税理士に相談された方がよいです）、元々の質問者様負担分を支払続けるのが良いと思います。

4000万円もの大金を両親を巻き込んで、、、となると、
高齢なこともあり、躊躇してしまいます。
銀行に確認をする必要がありそうですね。
まずは自分で「売る」「売らない」を決定するために、
それぞれのシミュレーションを行うこと。
そして決定した方向での詳細な資料作成やアドバイスを
弁護士か行政書士に確認してみたいと思います。

暴言を吐かれ、それでもセックスだけは求めてくる男です。
非常に不愉快でたまりません。
とっとと見切りを付けたいと思います。
ありがとうござました。

お礼日時：2010/11/12 09:37

No.5 回答者： vaierun 回答日時： 2010/11/11 20:02

No.３です。

杞憂であれば良いのですが養育費は滞りなく支払ってもらえるとは限りませんよね？
年収500万で子どもさんが大学卒業まで月々10万。
約束するのは簡単ですよ。
ご主人の再婚の可能性だってありますから法に則った減額申請もあり得ます。

住宅の販売価格は見積もってもらいましたか？
売却しても負債が残ることも珍しくありません。
見積もりは無料なので一度業者に依頼してください。

弁護士は役所で無料相談をしていますから活用してください。
有料の弁護士は相談30分で５千円ほどです。
財産分与の件も確認してくださいね。

登記名義は確かに審査に通った後、確認はされないので黙って変更している人もいますが
お勧めはしません。
これは銀行業務の方から聞いた話です。

住宅ローンに関してWEB上でシミュレーションや事前審査を行っている銀行もありますから
利用しても良いでしょう。

色んな事柄を想定して知識を得てから行動してください。

それと・・・不倫相手に慰謝料請求するなとは思っていません。
むしろ私は不倫が嫌いですから制裁は加えるべきだと考えています。
ただタイミングは重要かなと＾＾

再度お邪魔して申し訳ありません。
頑張ってくださいね。

この回答へのお礼

再度のアドバイスをありがとうございます。
主人のローンは
銀行：2200万円
会社：700万円
です。
会社は住宅ローンではないのですが、自宅が抵当に入っています。
会社を退職し、トンズラしたら、もう終わりですね。

銀行ローンだけを考えると、
私のローンと主人のを合わせて4000万円弱。
これを子供二人抱え、養育費などをもらわなかった場合、
払っていけるかと思うと、、、なかなか厳しいといわざるを得ません。

自宅のために購入した家財道具一式は、
全部で200万円ほどになります。
賃貸マンションではこんな大きな家具類が入ることはできず、
手放すしかありません。
離婚とは、全てが終わることなんですね。

＞住宅の見積もり

やってもらったことはあります。あくまで曖昧ですが、ローンの残債は残らない程度です。

＞弁護士

相談させていただきます。
財産分与のことなどはよくわかっておらず、その当たりも勉強して聞いて見ます。

＞不倫相手への慰謝料請求

確かにタイミングですよね。
すべてが蹴りついて、それから。。。かなと思っています。

ありがとうございます。
子供も小さく、不安が一杯ですが、楽しい人生を送るためには、
今、決断すべきだと思っています。

よし、頑張ります！

お礼日時：2010/11/11 20:21

No.3 回答者： vaierun 回答日時： 2010/11/11 17:09

それ以前に3000万もの支払いをご主人は了承しますか？

婚姻年数、子どもの年齢が分かりませんが
養育費が月５万として20年で考えても
50000×12ヶ月×20年＝１千200万
慰謝料は１千800万ですか？
難しいと思いますよ。

ご主人は反省もしていない貴女様のせいだと思っているのに了承するでしょうか？
裁判ではまず望めない金額ですし
不倫相手に慰謝料請求するのであれば、ご主人は余計頑なになると思われます。

まずは弁護士に相談して貴女様の権利を確認しておくのが宜しいです。
その上でご主人と話し合いをして進展しなければまた弁護士に相談する形をとるのが良いですよ。
そちらの見通しが立ってから家のことを考えても遅くありません。

ご質問の内容は窓口になっている銀行が認めない可能性が高いです。
ローンを組んでいれば抵当権を設定しているはずですから
支払い不能になれば担保物件は取り上げられます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。説明不足でした。

子供は小学校に上がらない幼児が２人います。
月々10万円で大学卒業時までです。
進学時には塾費などもかさむため、別途もらう話になっています。
慰謝料は500万円。
これで納得し、話し合いはまとまりました。


＞不倫相手に慰謝料請求するのであれば、ご主人は余計頑なになると思われます。

これは確かにその通りですね。
少し考えてみる必要があると思っています。
ただ、相手の家庭を浮気で壊しておきながら、お咎めなし・・・は人道に反するというのが
正直な気持ちです。

＞まずは弁護士に相談して貴女様の権利を確認しておくのが宜しいです。

やはりそうですね。
弁護士に相談する必要がありそうですね。

＞ご質問の内容は窓口になっている銀行が認めない可能性が高いです。

そうですよね。家の維持は半分、あきらめるということも考えたいと思います。
ありがとうございました。
とてもよく分かりました。

お礼日時：2010/11/11 19:14

No.2 回答者： kobe629 回答日時： 2010/11/11 16:49

お考えになっていることは出来ません。

慰謝料.養育費代わりに住宅ローンを払ってもらうというのを債権者（銀行）が許可しません。
最初にローン名義者が住むことが第一条件のはずです。
これがばれると一括請求もきます。
お書きになってるように、名義変更の件もあるし支払い者と住んでいる人間が違うとトラブルです。
とにかく銀行が許可しませんので難しいですよ。
それにそんな不確かな物件に新たな連帯保証人をたてれるのか考えてください。
銀行はそういうトラブルを一番嫌います。
ただ、よくある話ではあるみたいですが最終的にローン完済まで払った例があるのか、銀行がどうでるのか相談にいかれては。
弁護士のほうがいいですよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
とても現実的なご意見で参考になりました。

確かに「ローン支払人」と「住まい者」がイコールでなければならないとは知っていますが、
それでも多くの人たちがやっているとのことでした。
ですので、慰謝料と養育費を受け取ったら、それを夫のローン返済に引き当てる予定です。
黙っていれば分からない。。。とかでは済まされないようですね。

やはり弁護士に相談ですかね。
ちなみにこのくらいの内容ですと、いくらかかるのでしょうか？
予算も分かる方がいたら教えてください。

お礼日時：2010/11/11 19:05

No.1 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2010/11/11 16:02

マンションの名義は誰のもの？持分比率は？

ここ一番重要ね！

仮に100％旦那さん名義だとして回答します。


・互いが連帯保証人となっているためそれを外すことができるのか？
　　　原則不可能！代わりの連帯保証人が居れば大丈夫かも（銀行次第）
・万が一、相手が支払いを滞った場合、住まいは競売にかけられるのか？
　　　連帯保証人にも返済の能力が無ければ、当然、掛けられます。
・名義変更（登記簿上）はスムーズにいくか？
　　　残債がある以上、名義変更は出来ません！上の質問が理由
・今は変動金利なため金利上昇でローン残が残った場合、元妻の私が支払うのか？
　　　よく意味がわかりませんが…
・相手が死亡した場合はどうなるのか？
　　　一般的な住宅ローンなら名義人が死亡の際はローンについた保険で完済されるはずです。
　　　そのような契約がなければ相続人が名義と残債を相続することになります。


調停又は裁判をお考えなら弁護士だと思います。ただ、不貞行為を立証する責任は訴えた側（質問者さん）にありますので、十分な証拠を準備しておきましょう。

この回答へのお礼

回答をありがとうございます。

＞マンションの名義は誰のもの？持分比率は？
ここ一番重要ね！

主人が6で私が4です。

＞・名義変更（登記簿上）はスムーズにいくか？
　　　残債がある以上、名義変更は出来ません！上の質問が理由

弁護士の中には登記をチェックすることはないので、
悪質に滞納しなければ問題なくやっている人が多いといわれました。

本当はどうなんでしょうか。

＞・今は変動金利なため金利上昇でローン残が残った場合、元妻の私が支払うのか？
　　　よく意味がわかりませんが…

金利が今は低いのでローンの総額と慰謝料+養育費がイコールの金額ですが、
金利が高くなるとローンの方がそれよりも多くなってしまいます。
そうなると私が金利で増えるローン分を負担することになるのかなと思ってしまいます。

＞調停又は裁判をお考えなら弁護士だと思います。

浮気相手との交渉ではそれを考えています。
やっぱり弁護士の方がまとめてやれそうですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/11/11 19:03