2階建てから3階建て

Question

現在建築確認申請中なのですが、先ほど設計士さんから連絡があり、2階建ての予定が3階建て扱いになるとのこと。
二階のリビングで、その一部(3畳弱)が1m高いところにあり、5段の階段を上がって書斎になっているのですが、そこがどうも3階になってしまうようなのです。
避難階段？の作りにするために、階段の踏み板の裏に鉄板を貼らなくてはいけないので、その分増額になるとのこと。設計士さんは、それほどかからないとはおっしゃってましたが、現時点でかなりオーバーしているのでこれ以上厳しいと思っています。
とりあえず工務店に見積もりを出してもらうようにお願いしました。
増額のこととは別に、気になることは、2階が3階になることで税金が高くなったり材料費とは別に何か負担が増えることはないのでしょうか？
設計士さんは3階になれば、固定資産税の免除期間が長くなる？メリットがあるというようなことをおっしゃっていましたが、それは本当でしょうか。
その分税金の額が上がるのではと心配しています。
これまで、色んなことがあったのでやっとこれでいけるかなと思っていたのですが、このようなことは良くあることなのでしょうか？
来週に工務店との契約を控えているのですが、このまま契約して大丈夫か不安です。
デメリットが大きければそこの書斎をフラットにしてもいいと思っていますが、多分設計士さんには反対されると思います

hanasuke12 · Accepted Answer

No.１です。
たびたび失礼します。
契約後の減額ですが、施工者にサービスは期待しないでください。
サービスでまけるのなら、契約前です。
工事は細かい変更がつきものですが、金額の変更は実際に行った工事の変更内容で精査します。
なので、全く工事の内容に変更が無いのに金額だけを動かすことはできません。
減額できなかった分を設計者が負担するという書面での約束をしてもらえるのなら別ですが。

施工者は減額を非常に嫌います。
現場担当者が、減額で契約変更することを自分の会社へ説明しづらいんですよ。
少し減額工事が発生して総工事費が減になりそうなら、普通は何か追加工事を行うか備品のグレードアップなどをして金額を増やし当初の請負金額に届くようにします。
少しの増なら施工者に新居へのサービスとしてまけてもらえるでしょう。
多めの増なら業者を無理に泣かせることはできませんから、施主に理由を説明し理解を得たうえで増額の変更をします。

ですので、まけてもらうなら契約の前。
契約後では、その金額を支払う義務が発生しますよ。
数字は動かせないから怖いんですよ。

arafoo · Answer

本題から逸れる回答で申し訳ありませんが、契約後の減額について一つだけアドバイスを。

これは大手の会社組織における例なので小さな工務店が同じようなことするとは限りません。あくまでも例です。
契約後の減額行為については、その業務そのものに経費がのります。例えば、契約前でしたら100万円のオプションに対して経費10％として110万円の追加料金。それが契約後になると100万円の減額行為に対して同じく経費10％として90万円の減額。
ザックリな話しでしすが、契約前後で同じ原価でも金額が変わることもあります。個人経営に近い工務店でそこまでキッチリやってるのかは分かりませんが。ただ、とりあえず契約をと急いでおいて、その後の減額交渉は上手く進まないというトラブルはよく聞きますので慎重に事を進めてくださいませ。

hanasuke12 · Answer

おはようございます。
丁寧なお礼、ありがとうございます。
あなたの悩みの理由がわかりました。

＞家がどんどん崩れている状態で、家づくりが楽しめなくなってしまっています。
＞こんなにも予算がオーバーすることってあり得ますか?
＞プロならもう少し考えて欲しかったです。

これに尽きますね。
これは設計者の「ミス」と考えます。
設計者は施主の費用負担で自分のイメージの建物をつくるのではありませんから。
予算も「必要条件」であり「家の性能」です。
あなたの提示の予算でまとめられなかったのは、設計者の力量不足です。

＞とりあえず契約をしてから減らせる分に関しては減額して行きますとのことですが、「とりあえず契約」で本当に良いのか不安です。

非常に危険に感じます。
できるのなら今すぐ手直しして予算に合わせています。
そもそも設計者側が予算に合わない工事を急ぐ理由も考えられません。
公共工事でさえね。

＞工務店とは1度しか会ったことがなく、こちらからはまだに値引き交渉などはしていません。
＞入札の場合はこれ以上の値引きは期待できませんか？施主が直接交渉するのはルール違反でしょうか?

そもそも値引きという概念（習慣）はおかしいですよ。
値を引くことができるのなら、最初から値引きしろを見込んで上乗せして落札していると考えるのが自然です。
工事の執行予算の決定権は発注者つまり施主の権限です。
減額の交渉をあなたがして悪いことはありませんが、この場合は素人のあなたではなく設計者に任せるのがベターと思います。

＞また2回目で契約って早過ぎはしませんかね、回数ではないと思いますが。

おっしゃるとおり、回数ではありません。
設計通りの建物を落札したのなら、それをその価格で作ることを約束したのだから、いつ契約しようと施主のあなたに不都合があるはずがありません。
着工準備が整ったらすぐに契約してもいいんじゃないですか。
気に入らない施工者なら、そもそも入札に加えなかったでしょうし。

＞今更一からやり直す気にはなれませんが、納得した上で契約をしたいので、もう一度話をする時間を設けてもらおうと思います。

お悩みの原因は、階数が２階か３階か、ではありません。
時間が押すことで影響が無いのなら、あせらず十分に考えることです。
あなた一人ではなく、ご家族にも相談しましょう。
契約後にいくらでも減額できる、なんて期待しないよう。
請負契約は、設計通りの建物と引き換えに、契約書に書かれている金額をあなたが支払うことを約束することですから。

契約や着工が遅れて、なにかあなたにペナルティがありませんか？
たとえば設計者から違約金を請求されるなど。

tel0463 · Answer

鉄骨2階建ならば、既に確認申請の時点で施行令10条の特定では無くなりますので、
法を満たした設計に成っていると思いますが、
3階建てになると、検討しなくてはいけないことがあります。
建築基準法35条の避難関係についてが出て来ます。
建設予定地が防火・準防火地域の場合は耐火・準耐火の要求が出ますので、
火災保険料は安くなるかもしれませんが、建設費用はもともと準耐火や耐火で作っていない場合、
結構上がると思うんですが・・・。

今回依頼の設計士さんは、鉄骨造をメインで設計されている方でしょうか？
普段木造ばかりを設計している設計士さんが初めて鉄骨造に手を出したりすると、
トンデモない事態に陥る事があるので、そこは注意が必要です。

最後に、家づくりが楽しくないと別の回答者さんに補足されていますが、
ここで、中止するもの手です。
予算2,000万以上増加というのは、ちょっとと思います。
限られた予算の中で、設計するのも設計士さんの腕だと思いますので・・・。

私は、幸いに夫婦で1級建築士を持っているので、自宅は
大工さんはじめ、職方さん達の協力のもと
自分たちで、確認申請、登記、現場監理などを行いました。
自分たちで細かく詰めた場合でも、どうしても、予想度いおりに行かない部分もありましたが、
家づくりは楽しかったです。

特にお金の話でトラブルになると、相手も感情的になりますので、
契約日の事もあると思いますが、もう一度、お考えになられたほうが良いと思います。

最後に、お決めになるのは質問者様です。
慎重にご判断ください。

lv4u · Answer

>>約一年前に設計契約をしてこれまでの進めてきたのですが、見積もりをとったら予算よりも2000万近くオーバーしており、そこから見直しをかけて、

最初に考えていた予算は幾らだったのですか？もしそれが少なすぎたとしても、予算確認の要求をされながら、2000万近くオーバーする見積もりを出すってのは、プロじゃあない、もしくは、顧客のことを考えず儲けのみを考えていたのでは？と感じます。
私が自宅を建てるとき、ＨＭの営業に何度も「およそのデザイン、平面図はわかりました。で、およその見積もりはいくらくらいになりますか？」と質問を何度しても回答ありませんでした。その他にもお金がらみでの質問にまともに回答しないため、信用できず、そのＨＭはやめて、知人のいる工務店にお願いしました。

予算オーバの件、２階と思ったのが３階の税金だったなど、いろいろと不安要素があるなら、大きな買い物をするわけですし、契約しない決断をする必要もあるのでは？なんて思います。

hanasuke12 · Answer

こんばんは。

ご質問の文章から、かなり混乱されているのがわかります。
工事費用の増額は受け入れるんですね。

ご質問を整理してみましょう。

＞2階が3階になることで税金が高くなったり材料費とは別に何か負担が増えることはないのでしょうか？

これはご自身で市役所の課税課（家屋調査担当）に電話ででも確認しましょう。
自治体によっては、課税の根拠などが違う場合があります。

＞このようなことは良くあることなのでしょうか？

私なら無いです。
なぜなら事前に確認処分機関に相談するからです。

＞来週に工務店との契約を控えているのですが、このまま契約して大丈夫か不安です。

確認も受けていない建物の契約をするのも考えものですが、あなたの不安は何でしょう。
希望通りの建物ができればいいんですよね？
法解釈上で２階でも３階でも。
完成品がわかっているのなら、あえて契約を伸ばす理由にはならない気がしますが。

＞デメリットが大きければそこの書斎をフラットにしてもいいと思っていますが、多分設計士さんには反対されると思います

2階建てから3階建て

No.１です。

本題から逸れる回答で申し訳ありませんが、契約後の減額について一つだけアドバイスを。

おはようございます。

鉄骨2階建ならば、既に確認申請の時点で施行令10条の特定では無くなりますので、

>>約一年前に設計契約をしてこれまでの進めてきたのですが、見積もりをとったら予算よりも2000万近くオーバーしており、そこから見直しをかけて、

こんばんは。

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