定期借家契約のテナント

Question

定期借家契約のテナントに入ってる者です。後数日で契約が切れるのですが大家（ビル所有の会社）から何の通達もありません。入る時に散々厳しいことを言われて泣く泣く定期で契約した経緯があるので何となくこちらから言うのも躊躇しています。このままほおって置くと何かこちらに不利な状況となるでしょうか？ちなみに契約期限終了後の来月（４月）の家賃は既に支払い済みです。もしかしたらこのまま行けば期限後は定期では無く、普通賃貸の契約に持って行けたり・・・しないですよね～？？？

ちなみに契約時は何も問題無ければ、もちろん再契約します！と担当者が口約束していました・・・。ちなみに現状まで家賃滞納他一切問題は起きていませんが・・・。

ちなみに契約時は何も問題無ければ、もちろん再契約します！と担当者が口約束していました・・・。ちなみに現状まで家賃滞納他一切問題は起きていませんが・・・。

turbotjc · Accepted Answer

業者してます。

一つのポイントはそもそもの定期借家契約が1年未満の契約かどうかでしょう。1年を超える契約の場合には、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、契約期間が満了する通知をすることが貸主に義務づけられています。この通知がもし無い場合には、その後通知が来てから6ヶ月経過するまでは明け渡しが猶予されます。一方、1年以内契約期間の場合には、通知がなくとも契約が終了します。つまりいきなり「なぜ明け渡さないのか」と言われても文句は言えません。

また私の知る限りでは、最初の手続きに不備があった場合を除いて、定期借家契約が普通賃貸借に変わる様なケースや判例は知りません。最初の手続きがしっかりとされているならば、今のところ再契約する以外に甘い期待はしない方が良いと思います。

なお普通契約に比べれば定期契約はまだ日が浅く過渡期だという意見には、いろいろな判例の蓄積がまだ無いという意味で私も同意しますね。

再契約について蛇足ですが、定期借家契約は「期間満了で確定的に契約が終了する」のが大前提の制度です。期間満了後の再契約に関して、可能なら確実な約束を求めたいというのは借りる側の当然の本音であろうと思います。しかし貸主側から確実な再契約を約束することは、「確定的な終了」という前提を覆してしまうことになります。もし将来に明け渡し等に関してトラブルあった場合に「それなら定期ではなく普通契約と見なしてもいいでしょ?」と裁判所に判断されてしまう危険性があります。従って判例の少ない現時点では、「お互いの合意があれば再契約も可」という現在一般的な契約上の表現以外は貸主側にとってリスキーであると(個人的には)考えます。

zipang_style · Answer

定期借家契約のテナントならば更新などありませんから、
現状でいけば賃貸借期間の満了日に明渡さなければなりません。
数日後の明渡し日に契約書に則った原状回復等をしていなければ違約金が発生すると思います。

＞このままほおって置くと何かこちらに不利な状況となるでしょうか？
契約のない物件を勝手に使用している、つまり「不法占拠」をしていることになります。

＞ちなみに契約期限終了後の来月（４月）の家賃は既に支払い済みです。
家賃とは見なされず、違約金の一部として回収されるものと思います。

＞もしかしたらこのまま行けば期限後は定期では無く、普通賃貸の契約に持って行けたり・・・
＞しないですよね～？？？
はい、しないでしょう。
元々、オーナーには定借にこだわりがあったようですから特に。

＞ちなみに契約時は何も問題無ければ、もちろん再契約します！と担当者が口約束していました・・・。
再度、定期借家契約の締結をしてもらえるように早々に申し込むべきかと思います。

fujic-1990 · Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

私は最初から定期借地や定期借家という制度を信用しておりません。

学生時代のゼミで、私自身さんざん「期限が来たからと言って、壊れてもいない建物を無理矢理取り壊すことによって生じる、社会的、経済的損失に鑑みれば」とか言ってきたという点もありますし、

なにより、法律が「賃借人の保護」「賃借人の保護」と、まるで「賃借人は契約の意味を理解できない」「賃借人は途方もナイ弱者である」と思っているかのように、何度も繰り返しているからです。

そんな状態だったら同じ賃借人なのに、一般の賃貸借契約では保護しなければならないが、定期賃貸借なら保護しなくてもいい、という話にはならないでしょ？

原状回復費の支払い定めた契約を強要された人は保護されるべきで、定期借家契約を強要された人は保護しなくてもいい、という理屈は、成り立ちません。同じく、「弱い立場につけこまれて」強要されたのに、ですよ。

ですからそのうち、賃借人保護のために、「黙って家賃を受け取れば（あるいは通告しなけれれば）再契約したものとみなす」とか弁護士や裁判官が言い出すだろうなと思っていたら、案の定です。

最初は、「公正証書で」とか言っていたのが、いつのまにか「文書による契約でよい」みたいな話になっていますし、現状、わけわからん状態です。

まだ過渡期だと思っているので責任はいっさいとれませんが、質問者さんが居座って、「黙示の再契約がなされたものと信じていた」とでも言えば、とりあえず、つぎの期限までは借り続けられるものと思っています。

ふつうの賃貸借に切り替わったものと信じた、とでも言えば、保護されるんじゃないかという気がしないでもありません。

期限日で退去させられる（定期借家とはそういうもの）のと、何ヶ月か何年後かに退去させられるのと、どっちがいいのかわかりませんが、質問者さんにとって後者がいいならほっとけばいいと思います。

期限到来を理由に賃借人に退去してもらう大家が少ないから、社会的に不要な制度としてそのうち廃棄されるだろうと思いますよ、ゆとり教育みたいに。

ginmanda3 · Answer

定期借家契約ですので、自動延長はありません

再契約したいのならご自身からご連絡することを勧めます。

貸主が定期借家に拘った理由があるはずです。
（ビルが古くて建替え予定がある、相続等で売却しなければならなくなる等）

再契約したくないのなら、契約の満了に基づき出て行くことも可能ですが、

再契約したいのならご連絡したほうがいいですよ。

ちなみに口約束は何の意味もありません。次回の再契約を約束したいのなら、特約に

一文入れてもらいましょう。

定期借家契約のテナント

業者してます。