土地売却時における上物（建物）の価値について

遺産相続により、家屋を含む土地の売却を行うことになり、上物である我が住居の明渡しが必要になりました。

今後、土地の売却金額を相続人で分与することになるのですが、現在住んでいる者のみが資産を失うことになるため、資産（建物）分の金額を分与の際に要求する権利があるのではないかと考えています。

その場合、

(1)どのような権利を主張し要求すべきか（居住権　など）
(2)要求する額として法令的に妥当な金額は何か（譲渡所得計算時の取得額　など）

についての知識がないため、どなたかご教示をお願いできませんでしょうか？

親の遺した資産であるため、できる限りトラブルを避け、幾らかでも手元に残したいと思っています。
何卒よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/04/12 11:04

建物の名義は相談者の所有で、売却は建物も含くめて売却することを前提とした場合

土地代金は兄弟均等に配分する必要があります。
土地に対する地上権は親子関係の場合税務上ありません。
土地と建物と別々に算出する必要があります。
土地の評価はその土地の用途種別が判りませんので算出できません。
建物の評価は相談者が建築時に要した費用総額から経過年数、耐用年数（木造の場合４０年程度）を考慮して算出すれば土地の価格が算出できます。但し、相当の年数が経過して、買主が建て替えなければならないようであれば０円です。

また、亡くなった親の面倒をみるために親と同居していたかによって寄与率も考慮されます。
遺産相続で兄弟のつながりを無くすケースは多く見られますので、兄弟全員（配偶者を除く・権利者のみ）で話し合い、解決する方法が一番と思われます。
親の生前に子供個人個人にかけた費用も考慮すべきで、全員が大学を卒業していれば平等ですが、高卒の方がいれば生前贈与で配分を受けていないため増額される場合があります。その他考慮する要因はいろいろあります。
兄弟との話し合いがつかなければ、都内、各市町村が実施している弁護士の無料相談会で相談すれば無料ですが、友人、知人に弁護士さんがいればそちらで相談することをお勧めします。

No.1 回答者： S-FURUKAWA 回答日時： 2013/04/12 02:56

まず、不平等な遺産分割に同情致します。

　確かに質問者さんの主張はその通りだと思います。


ですが、情報が不足していて正確なお答えが困難です。

（１）建物の名義人が誰なのか？　

（２）建物の解体費用、整地費用は誰が出すのか？

（３）解体費用を分割し整地し引っ越し等の費用や司法書士費用を差し引いても分与金が出るものなのか？

（４）恐らく他の兄弟とは別にタダで住んでいたのではないか？

（５）他の兄弟の教育費はどうだったのか・・（質問者⇒高卒・他は大卒なら生前贈与を受けている）
　　　同様に質問者さん以外が結婚式で多額の援助を受けていたならそれの分は生前贈与である。

（６）質問者さんが実家と言う事は、他の兄弟は持ち家なのか（持家なら援助は受けたのではないか・生前分与）

（７）亡くなった親御さんの預貯金は？　生活費は誰が出していたのか？

※これらも遺産分与には非常に重要な問題です。

以下に一応参考になるＵＲＬを貼り付けました。

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※無料相談や有料相談（２往復で３１５０円・・街の弁護士は３０分５２５０円です）もあります。

　無料相談は公開ですので、誰かが見ていて　正体がバレる恐れがありますのでフェイクをかける事。
（例・男⇒女・祖母⇒祖父・亡くなった時期を多少変える・都内⇒首都圏⇒地方都市）
　質問する時は、時系列と主張したい事を明確に書き出来るだけ早めにどんどん書けばどんどん返事あります。

頑張って下さいね。　餅は餅やですし　相続専門弁護士・地域の弁護士も検索できます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。以下、お答えさせていただきます。
色々と情報が不足していてすみません。現在売却対象になっている土地に祖父母と子である父が家族で住んでおり、祖父母と父が亡くなりました。
そのため相続人は私の兄弟ではなく、父の兄弟と父の子である私です。

（１）建物の名義人が誰なのか？　
⇒元々今回の土地の相続人である父の名義でしたが、亡くなりましたため、現在建物の名義人を母に変更しています。

（２）建物の解体費用、整地費用は誰が出すのか？
⇒土地の売却時に「更地にしない」という条件で出しているため、今のところは整地費用については相続人で負担しない前提です。

（３）解体費用を分割し整地し引っ越し等の費用や司法書士費用を差し引いても分与金が出るものなのか？
⇒先述の通り整地費用については考慮していません。
引越し費用とは、現在住んでいる我々が分与分から要求できるものなのでしょうか？
司法書士費用について用途と金額が分かっていないのですが、分与金は十分に出ると考えています。

（４）恐らく他の兄弟とは別にタダで住んでいたのではないか？
⇒家屋の建築費用として3000万余りのローンを父が支払っています。

（５）他の兄弟の教育費はどうだったのか・・（質問者⇒高卒・他は大卒なら生前贈与を受けている）
　　　同様に質問者さん以外が結婚式で多額の援助を受けていたならそれの分は生前贈与である。
⇒他の相続人は父の兄弟であるため私と立場が異なりますが、皆当然ながら教育費・結婚資金の生前贈与を受けています。

（６）質問者さんが実家と言う事は、他の兄弟は持ち家なのか（持家なら援助は受けたのではないか・生前分与）
⇒持ち家の相続人が殆どですが、生前分与の詳細については把握できていません。すみません。

（７）亡くなった親御さんの預貯金は？　生活費は誰が出していたのか？
親の預貯金は小額ですが、生活費は父が払っていました。父亡き後は母の遺族年金と私が家に入れるお金で生活しています。

***
以上、拙い回答ですが、よろしくお願いいたします。

補足日時：2013/04/12 15:44