未登記のかなり古い建物の売買

不動産関係者ですが、専門外なので質問させてください。

売買仲介物件についてです。

田舎の1000坪ほどの所有権土地の上に
築40年ほどの木造平屋建物（未登記）が建っています。

細かく手入れをしてきたので、
多少の手直しをすれば居住に使えるのですが
相続の問題があり、売主は売却を検討しています。

そこで質問なのですが、
この物件（土地、建物）を
次のような条件で古屋付所有権土地売買として行っても問題はないでしょうか？

・未登記建物は40年以上のものなので、物件価格は土地代金のみ
・所有権移転登記は、土地のみ
・そのあと、買主がその建物に住む可能性が高い
・建物は現状有姿、売主瑕疵担保責任免責

また、買主はほぼ決まっているのですが（親戚ではないがとても親しくトラブルは考えにくい間柄）

最善なのは、古屋を買主の名のもと登記のうえ売買、ということや
不動産登記法第47条第1項の表示登記義務などは分かるのですが
今回は費用を抑えることを最優先にしています。

実質、田舎や郊外地には未登記建物がごろごろしていますので
登記は義務です！というような回答は結構です
（偉そうですいませんが、無駄なお時間をいただくのも失礼かと思いますので・・・）


クレームなどが無いことを前提に、

「未登記の築年数の古い建物」を、
未登記のまま、所有権土地のみの売買の付属建築物、として売買すること自体に
問題が無いか良いかどうか、または具体的な方法を教えていただきたいです。

賃貸をかじった片手間業者なので、知識が乏しく申し訳ないのですが
よろしくお願いします。

No.4 回答者： kaiketusaku 回答日時： 2013/05/04 22:32

相続で問題ありとのことですが、建物は未登記ですが固定資産税は土地所有者が支払っているのでしょうか？役所で登録台帳証明書などを取得するとわかります。

未登記建物の売買には固定資産税の納税者が建物所有者と判断して売買すりのが一般的で、土地建物売買契約決済時に土地は所有権移転をしますが建物は未登記家屋所有者変更届を役所に提出して新年度からは固定資産税の納税義務者になるようにすればよろしいと思います。

No.3 回答者： angiras 回答日時： 2013/04/17 07:23

手続き方法は前述のとおりです。

私はそんな物件を買い、リノベーション賃貸をしました。
納税さえしておれば、未登記のままでも、入居人が住民票をとったり、生活するのに問題はありません。

登記するには図面が必要です。あればいいですけど。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/04/16 11:58

売買専門です。

売買契約書は土地建物で作成します。建物の明細などは固定資産の課税明細を参照してください。
その旨（固定資産税評価の課税明細から引用などと）記してください。
これの原本も売買の付帯資料として買主へ交付してください。割賦の写しではなく、役所から取得した証明書のほうが良いでしょう。売主から委任状をもらい取得してください。
未登記であることと、そのまま引き渡す事、それを承知で買い受けることは、契約書、重説ともに記してください。

建物に対価があるか？や瑕疵を負うか？と登記の問題などは、全く別の問題です。
瑕疵やその他の取り決めは、自由に定めてください。

引渡し時には別途、土地建物の引渡し確認書など作成して双方署名押印をもらいましょう。
残代金の受領をし、土地と建物を確かに引き渡しました。引渡しを受けましたという類の文章です。立会人で業者も記名押印します。

売買契約書も引き渡し確認書なども、売主は実署、実印押印のこと。土地登記時の印鑑証明書も写しを1部もらい仲介業者が保管することは了承を得ましょう。（コピーでOKです）

上記で、万一建物に何らかの主張をする第三者がいたとしても、売買契約の有効性は、立会人である仲介業者が証明可能ですし、その過失責任も問われることは無いでしょう。この場合業者として、考えなければならないのは、その建物が真に売主の所有なのか？第三者に売却など悪質な2重売買などしていないか？です。登記をしていないということは、善意の第三者に対抗できないのですから、万一何かあっても、それは売主の責任であり、買主と仲介業者が過失を問われることがなければ、それで良いという方向で進めるしかありません。
その建物が真に売主の所有なのか？については、売主が相続時の遺産分割協議書など所有していれば、その部分だけでも写しなど業者が保管出来れば、尚良いでしょう。

管轄市町村には、建物の固定資産税の被課税者の変更手続きを行うようにしてください。これは後日のトラブル防止のため、提出自体は仲介人が行ったほうが確実です。用紙を準備して決済時に記載してもらいましょう。またこれと同様、上水道なら水道設備の（給水装置）所有者移転等の手続きも決済時に記名押印してもらったほうが無難です。

他にご不安な点となどあれば追記してください。回答します。わからないことはわからないと、質問をされる姿勢を評価します。知ったかぶりしてトラブルを抱える業者も少なくは無いですから。

No.1 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/04/15 13:49

建物の保存登記はその建物の所有権を他に主張するために法務局に登記すものです。

４０年前には市役所に建築確認申請を提出して認可後、新築されたものと思われます。
まず、市役所の固定資産税を確認すれば判ります。今までのケースでは課税されています。
売買は建物も含め契約書の締結をすればよいのではないでしょうか。
建物の固定資産税が課税されていれば、市役所に出向いて処理方法を教えてもらってください。